原创 国土部放大招：楼市拐点终于来了？
点击标题下方“梦启博大”关注我们大学派短评（原创）“做掉”王石的时机终于来了，姚振华也终于撕掉了伪装，赤膊上...
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大学派短评
（原创）国土资源部终于放出“大招”了！百姓无不弹冠相庆，此招一出，楼市的拐点可能真的来了。
遗憾的是，这个“大招”放得太迟了。笔者不解的是，这个“大招”应该早就“成竹在胸”啊，为何至今才抛出来面市呢？
6月23日，国土资源部下发《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》，京津沪三地的耕地保有量指标将被大幅度地调低。
即将北京2020年保有耕地由21.47万公顷降低为11.07万公顷；天津由43.73万公顷降低为33.40万公顷；上海由24.93万公顷降低为18.80万公顷。
粗略算下来，北京、天津大约各增加1000平方公里的建设用地，上海约增加600平方公里。这将意味着，北京一次可释放全部耕地的一半，上海、天津可释放四分之一。
以上海为例，这新增的600平方公里正好相当于上海现在主城区的面积，而现在居住在上海主城区的常住人口大约是1800万人，也就是说，到2020年，这新增的建设用地还可容纳1800万人，加上上海现有的（2015年）常住人口2415万人，届时即使上海拥有4215万人，住房也完全不成问题。
让我们来算一算。楼价的七成左右是由地价构成的，这是绝大多数专家都认可的一个“公约数”。这“七成”大约包括土地出让金、七通一平土地整理费、土地税、契税，以及营业税、所得税等各种交易税费，还有银行利息等资金成本8%左右，开发商建安成本及利润20%左右等。
由此可见，楼价主要取决于地价，而地价又取决于建设用地的供给总量以及供给节奏。也就是说，楼价的最大秘密隐藏在土地供应总量及供应节奏里。
关于供给总量，这个话题的源头应该是“18亿亩耕地红线”。话题来源于10年前的十届全国人大四次会议的决议案---划定未来五年的耕地红线。想不到，这一划就是十年，未来好像也没有松动的意思。这个红线看起来相当庄严，有种神圣不可侵犯的意味。
所谓划红线则表明事态很严峻，这个我们能够理解，民以食为天嘛。而且中国人一直有饥饿的恐惧症，解放后也曾遭遇过饿死几千万人的惨痛悲剧，年岁稍长的都不会忘却历史的那一幕。可令人吊诡的是，一面划定18亿亩耕地神圣不可突破的“红线”，一面却是每年至少有几亿亩耕地被撂荒被闲置在那里，却从未见过有人高呼危机和危险，在有些人的心目中，似乎有了地就有了饭碗，这是什么样的逻辑和心态？
其实，只要你会简单的算术，你就清楚，很多所谓严峻的问题原本就不是问题。比如，土地真的紧张吗？这是笔者多年的困惑。难道上海、北京、广州还会分别再扩大二倍三倍甚至五倍吗？若如此，北上广建设用地不外乎再增加3000--4000万公顷，而人口将会再容纳1--2亿人。这可能吗？要知道，中国城市居民住房自有率已经高达85%，这是中国财政部副部长王保安先生在今年4月10日《人民日报》上刊文所述的权威数据。
由这个居民住房自有率，我们可以粗略地推算出，中国还需要有效供给多少面积的住房呢？按照《光明日报》报道，2015年我国城镇化率已达56.1%。也就是说，按13亿总人口计算，现在已有7.28亿人住在城镇里。未来二十年城镇化若再增长20个百分点，已抵达西方国家的城镇化率水平了，而20年后总人口夜不会有大的增加，因为近年来中国人口净增长一直为负数。这样计算，理论上届时大约城镇人口将达到9.88亿，也就是还会有2.5亿人进城。现有的城镇住房已容纳了7.28亿人，如果所有的城市面积再扩大三分之一，届时则可完全容纳所有的近12亿城镇居民。而即使增加三分之一城市面积究竟需要多少国土面积呢？
如此一算，土地资源紧张则完全是个伪命题。其实，所谓土地稀缺，土地紧张，只不过是天大的烟幕弹而已，目的在捂地待价而沽。谁在捂地？谁在制造土地稀缺的假象？谁再像挤牙膏那样给房地产市场供应土地？读者诸君你难道还不清楚吗？
还有，像北上广深这样国际化的大都市，为何还要囤积如此多的耕地面积呢？上海总面积6300平方公里，而耕地则占到2500平方公里。这是要备战备荒吗？即便是备战备荒，难道市场交易就会中断吗？难道上海人不自己种粮食就会饿死？难道今天是40年前的计划经济时代吗？即便是计划经济时代上海也不需要什么都自给自足啊。这是多么可笑的思维定势啊！
为了填补城市建设用地指标的短缺，黄奇帆创造了重庆地票交易所，创新出“地票制度”。一面缓解了城市建设用地之短，一面又将城镇化发展红利惠及偏远乡村农民。（有兴趣的读者可搜索参阅笔者6月15日所写的《重庆“地票制度”给了我们哪些启示？》）
保障房建设是重庆的另一大亮点。它在全国做得最早也做得最好，也与全国普遍的做法迥异。重庆由政府投资建设的保障房只租不售，采用“三个三分之一”的筹资模式，政府出三分之一，保障房业主出三分之一，余下三分之一从保障房社区商业项目中获利贴补。其结果是，不仅保障房建设资金不成问题，而且入住者门槛低，农民工、大学生，城市贫民皆可入住。更为关键的是，只租不售，使得保障房越盖越多，且房价低廉，不仅给广大农民工和城市贫民带来实实在在的福利，而且还成为政府调控房价的有效手段。实践证明，重庆保障房模式非常管用，类似于香港和新加坡的“公屋”制度。
当然，重庆的房产税试点设计也相当科学有效，坦率地说，比上海的试点设计不知强出多少倍。上海的房产税试点充满了浓厚的“父爱主义”情结。一句话，太宽松了！
（原创）
国 土 部 大 招
遗憾的是，这个“大招”放得太迟了。笔者不解的是，这个“大招”应该早就“成竹在胸”啊，为何至今才抛出来面市呢？
6月23日，国土资源部下发《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》，京津沪三地的耕地保有量指标将被大幅度地调低。
即将北京2020年保有耕地由21.47万公顷降低为11.07万公顷；天津由43.73万公顷降低为33.40万公顷；上海由24.93万公顷降低为18.80万公顷。
粗略算下来，北京、天津大约各增加1000平方公里的建设用地，上海约增加600平方公里。这将意味着，北京一次可释放全部耕地的一半，上海、天津可释放四分之一。
以上海为例，这新增的600平方公里正好相当于上海现在主城区的面积，而现在居住在上海主城区的常住人口大约是1800万人，也就是说，到2020年，这新增的建设用地还可容纳1800万人，加上上海现有的（2015年）常住人口2415万人，届时即使上海拥有4215万人，住房也完全不成问题。
楼 价 的 秘 密
楼价的秘密是什么？让我们来算一算。楼价的七成左右是由地价构成的，这是绝大多数专家都认可的一个“公约数”。这“七成”大约包括土地出让金、七通一平土地整理费、土地税、契税，以及营业税、所得税等各种交易税费，还有银行利息等资金成本8%左右，开发商建安成本及利润20%左右等。
由此可见，楼价主要取决于地价，而地价又取决于建设用地的供给总量以及供给节奏。也就是说，楼价的最大秘密隐藏在土地供应总量及供应节奏里。
关于供给总量，这个话题的源头应该是“18亿亩耕地红线”。话题来源于10年前的十届全国人大四次会议的决议案---划定未来五年的耕地红线。想不到，这一划就是十年，未来好像也没有松动的意思。这个红线看起来相当庄严，有种神圣不可侵犯的意味。
所谓划红线则表明事态很严峻，这个我们能够理解，民以食为天嘛。而且中国人一直有饥饿的恐惧症，解放后也曾遭遇过饿死几千万人的惨痛悲剧，年岁稍长的都不会忘却历史的那一幕。可令人吊诡的是，一面划定18亿亩耕地神圣不可突破的“红线”，一面却是每年至少有几亿亩耕地被撂荒被闲置在那里，却从未见过有人高呼危机和危险，在有些人的心目中，似乎有了地就有了饭碗，这是什么样的逻辑和心态？
其实，只要你会简单的算术，你就清楚，很多所谓严峻的问题原本就不是问题。比如，土地真的紧张吗？这是笔者多年的困惑。难道上海、北京、广州还会分别再扩大二倍三倍甚至五倍吗？若如此，北上广建设用地不外乎再增加3000--4000万公顷，而人口将会再容纳1--2亿人。这可能吗？要知道，中国城市居民住房自有率已经高达85%，这是中国财政部副部长王保安先生在今年4月10日《人民日报》上刊文所述的权威数据。
由这个居民住房自有率，我们可以粗略地推算出，中国还需要有效供给多少面积的住房呢？按照《光明日报》报道，2015年我国城镇化率已达56.1%。也就是说，按13亿总人口计算，现在已有7.28亿人住在城镇里。未来二十年城镇化若再增长20个百分点，已抵达西方国家的城镇化率水平了，而20年后总人口夜不会有大的增加，因为近年来中国人口净增长一直为负数。这样计算，理论上届时大约城镇人口将达到9.88亿，也就是还会有2.5亿人进城。现有的城镇住房已容纳了7.28亿人，如果所有的城市面积再扩大三分之一，届时则可完全容纳所有的近12亿城镇居民。而即使增加三分之一城市面积究竟需要多少国土面积呢？
如此一算，土地资源紧张则完全是个伪命题。其实，所谓土地稀缺，土地紧张，只不过是天大的烟幕弹而已，目的在捂地待价而沽。谁在捂地？谁在制造土地稀缺的假象？谁再像挤牙膏那样给房地产市场供应土地？读者诸君你难道还不清楚吗？
还有，像北上广深这样国际化的大都市，为何还要囤积如此多的耕地面积呢？上海总面积6300平方公里，而耕地则占到2500平方公里。这是要备战备荒吗？即便是备战备荒，难道市场交易就会中断吗？难道上海人不自己种粮食就会饿死？难道今天是40年前的计划经济时代吗？即便是计划经济时代上海也不需要什么都自给自足啊。这是多么可笑的思维定势啊！
重 庆 的 经 验
为什么全国的房价都疯长而唯独重庆的房价涨幅却异常温和呢？据报道，重庆的主城区平均房价每平方米至今不过1万，而北京、上海则是其5-7倍。重庆的经验是，增加土地供给。为了填补城市建设用地指标的短缺，黄奇帆创造了重庆地票交易所，创新出“地票制度”。一面缓解了城市建设用地之短，一面又将城镇化发展红利惠及偏远乡村农民。（有兴趣的读者可搜索参阅笔者6月15日所写的《重庆“地票制度”给了我们哪些启示？》）
保障房建设是重庆的另一大亮点。它在全国做得最早也做得最好，也与全国普遍的做法迥异。重庆由政府投资建设的保障房只租不售，采用“三个三分之一”的筹资模式，政府出三分之一，保障房业主出三分之一，余下三分之一从保障房社区商业项目中获利贴补。其结果是，不仅保障房建设资金不成问题，而且入住者门槛低，农民工、大学生，城市贫民皆可入住。更为关键的是，只租不售，使得保障房越盖越多，且房价低廉，不仅给广大农民工和城市贫民带来实实在在的福利，而且还成为政府调控房价的有效手段。实践证明，重庆保障房模式非常管用，类似于香港和新加坡的“公屋”制度。
当然，重庆的房产税试点设计也相当科学有效，坦率地说，比上海的试点设计不知强出多少倍。上海的房产税试点充满了浓厚的“父爱主义”情结。一句话，太宽松了！
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