转租为售重新起航 服务式公寓换装改命

随着上海土地价格日益高耸，越来越多的开发商开始将目光转向存量市场，纷纷整购租赁型服务式公寓项目，然后通过重新改造、包装后，转租为售，获取收益。...

近日，浦东陆家嘴的景瑞尚滨江项目、滨江一品苑，浦东浦建路蓝村路口的融创浦建路727等上海内环内上佳地段的项目纷纷传出将要入市的消息，而这些项目的前身都是出租型的服务式公寓。

上海土地资源日益紧缺的当下，服务式公寓成为开发商的另一种选择，纷纷整购，随后再通过重新改造装修，对外零散出售。第一太平戴维斯中国市场研究部主管 James Macdonald （简可）坦然表示，2015年以来，服务式公寓大宗交易十分活跃。尽管一些项目后续发展策略尚未确定，但仍有不少项目计划将楼宇翻新后进行散售。

近期上海住宅销售市场火热，一些楼盘价格较2015年年初以来涨了30-40%。销售市场的强劲使开发商对上海等一线城市的未来市场看好，从而纷纷争抢拿地，近期上海土地市场表现火热即为佐证，且成交地价往往高过周边现有住宅房价。还有些房企和投资者因当前高昂地价而无法或不愿以一手拿地形式进入市场，转而投向二手土地市场或通过整栋购入现有服务式公寓项目，以寄期获得更高回报。

“这两年来，确实有越来越多的开发商开始加入存量市场，纷纷整购服务式公寓，改造后再零散出售，”高力国际华东及西南区资本市场及物业投资服务执行董事汪蓓同样向《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）指出，“虽然，2016年至今，上海服务式公寓的大宗交易案在总数上没有超过2015年，但成交面积确实已经全面超越。”

她认为，上海是一个兵家必争之地，过去很多国内开发商都习惯在自己熟悉的区域市场范围内开发项目，但最近几年，他们都开始走向全国，且都希望在上海这样的国际大都市插上一面“旗子”。汪蓓进一步透露:

然而，上海拿地竞争大，土地成本高，很多开发商到上海来很难在一级市场拿到土地开发，因此转而从次级市场着手，要么跟本地开发商合作，要么买现成物业改造出售。毕竟与土地招拍挂相比，在二手市场购买存量项目的竞争力度较小，相对好管控。因此，在近来的大宗交易市场上，国内投资者能够成交的比例也越来越高。自今年5月以来，上海土地市场行情高涨，土地拍卖必地王已成为常态，外环外住宅用地楼板价纷纷突破3万元/平方米、4万元/平方米的水平，预期将来售价将达5、6万元/平方米。

相比之下，在上海的存量市场，房地产项目整栋出售规模较大、对于资金成本要求较高，因此在单价方面往往有所折让，低于市场散售价格。

简可表示，对于资金流紧张或注重轻资产的房企而言，在当前上海销售市场强劲的大背景下，或不失为一明智策略。但投资者须全面了解目标项目，并谨慎作出后续发展策略：

有些项目年代较老，因此在房型方面难以调整，交易税费较高，改造成本相对昂贵，服务式公寓的建筑形式通常为单体，因此难以形成社区。而且部分交易项目过往历史不清晰，也有可能会存在风险。

此外，他进一步提醒说，

服务式公寓与对外出售的住宅性质不同，功能性也存在差异，因此，会所等内部配套以及外部公共空间，包括绿化、地面、出入口的宜居性等诸多方面可能都需要调整。

开发商收购项目之后，是否保留原来的服务公司、如何处理与原租户关系（包括租赁期满搬出或规定统一搬出时间，是否给予补偿，是否带租约出售）等都是开发商需要考虑的问题。值得一提的是，随着一些服务式公寓项目的退市，供应减少，也对上海住宅租赁市场产生了一定影响。

随着中国高净值人群数量的不断攀升，以及对品质生活的不断追求，近年来，由租房转向租酒店或者服务式公寓这样的倾向已经被越来越多的年轻高净值人群所采纳，国内租客愈加成为租赁需求驱动力。简可表示，部分服务式公寓转租为售，在推高整体租赁市场入住率的同时，也给一些仍然正常营业的项目的业主一定提价空间。

2016年第二季度，浦西服务式公寓租金同比上涨了2.9%，达到人民币每平方米每月232.4元。

浦东服务式公寓租金同比上涨8.7%，达到人民币每平方米每月221.5元。

▶详见本期《东地产财经周刊》P07

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