如何打破公寓规模不经济的魔咒？

没有经历过摔打过就折腾起来的企业和行业，都缺钙，长不壮。管控和执行力上去了，规模不经济的魔咒自然会打破，这是指日可待的！...



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4家品牌公寓投资人，4年上市公司高管，5年资深财经记者，2002年开始从事长租公寓，经营过从隔间、分散、整租、集中式、蓝领、高端公寓等多种业态，2015年成功举办了中国公寓创业高峰论坛，中国公寓产业化论坛，2016年成立中国第一家公寓培训基地，是公寓行业唯一获得10万+的自媒体。



在上周六2017年中城联盟论坛上，世联行董事长陈劲松和链家董事长左晖的演讲中都不约而同提到了“租赁崛起”这四个字，而对于租赁和公寓的未来发展，链家研究院院长杨现领、优客逸家创始人刘翔、房东东创始人全雳、嗨住创始人夏青宁、再品创始人周旭东、好房中国创始人林雨等朋友都在群里进行了深入的交流和探讨。

周旭东提出：中国20到35岁的青年人加起来到底有多少？租房的人主要集中在这一段，对于00后，他们父母辈至少一半有房可以留给他们，未来的租房到底有多大？

夏青宁指出，经过统计，25个城市每年形成的租金规模在一万亿左右，其中上海有150多万套在租赁，估计租赁人口在600万左右。全中国每年有近800万大学生毕业，5年内他们绝大多数都是以租房为主，这个就是刚需，这还没包括蓝领等服务人员。

到了2030年，中国租房的人会接近3亿，市场规模在2-3万亿之间，这是我们根据各种数据推算出来，杨现领博士这样表示，未来一段时间，租金会相对稳定的增长，过去10年，一线城市的租金上涨一倍多，全国平均上涨了40%左右。同期，美国涨了39%，日本跌1%。背后是反映的收入增长，尤其是人均可支配收入的增长。

全雳表示同意杨博的观点，但是他对于明年的租金上涨不乐观，原因是实体经济不好，租房人群可支配的收入可能会减少，这直接影响租赁的需求和价格。租赁是个生态，核心是五个环节：开发、运营、管理、金融、交易，最大的瓶颈是运营。



艾略研究公布了2016年电商产业报告，一年完成了20万亿交易，我们再看看2006年的电商规模，至少增长了百倍。以租赁现有万亿规模，到2030年2.5万亿规模，15年的增长，也就是番一倍，充其量也是自然增长，还谈不上什么巨量的爆发。但是我们看到一个最大的机会，租赁崛起背后是机构化的崛起，资产管理的发力，未来如果真正能有Reits等介入，那么房地产存和金融将出现真正的爆发，现在尚属于前夜阶段！

机构化的发展，取代了很多二房东，规模增加了，为啥都不赚钱呢？而且，还投入非常的信息系统？周旭东提出了他的观点。我看很多公寓公司，投入非常大的IT系统和软件，但是效率也没有提高，反而人数增加很多。

信息化核心是两点，第一，系统的目标就是非标的流程尽量标准化；把人管人的尽量用系统来替代；第二，把运营指标评估尽量实时可视化，为克服提供品牌化支撑和统一运营，好房中国的林雨这样分析道。

我佩服链家的左总不是他的理念有多先进，而是他能把十几万人管好，这才是真正的核心竞争力，系统、金融、技术都是工具，产业互联网化，IT系统只是基础设施，关键还是管理和执行力，周旭东由衷地表示。

优客逸家的刘翔认为，信息化的价值，是让少量的一流员工去管理好大量的普通员工。大家确实做得都不够好95%的问题都卡在应用实施上。公寓并不是规模不经济，而是现有的绝大部分运营商没有解决好规模话后的精细化运营管控问题，导致利润流失。分散式公寓在规模化后单间运营成本的下降是显著的，对于采购和出租溢价能力也是明显地提升。

这个行业刚起步，什么人都来抢这个风口，大部分人干不好是必然！再退一步，少年脸上长青春痘，时不时有各种成长的烦恼，这都很正常。没有经历过摔打过就折腾起来的企业和行业，都缺钙，长不壮。管控和执行力上去了，规模不经济的魔咒自然会打破，这是指日可待的！

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