节后大消息！深圳租赁市场即将迎来惊天变化！

深圳租赁市场风雨欲来，一场特大的变革就在这5年内！...





“大力推行旧改，整个深圳的租赁市场未来会发生一个惊天的变化”，一位内部人士向房东东透露。

今年4月12日，国家发改委副主任宁吉喆在新闻发布会上表示：国务院有关部门正在与香港有关部门紧锣密鼓地对接，研究编制起草粤港澳的规划。“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告，上升为国家战略，这给珠三角城市未来发展带来更多想象的空间。



粤港澳大湾区涉及了9个城市（深圳、广州、东莞、佛山、惠州、中山、珠海、肇庆、江门）和两个特别行政区（香港、澳门）。最近也有各种分析，谁将成为这11个地区和城市的老大？香港、深圳、广州？目前我们不得而知，但是各个城市都在积极备战，争当这个第一！

深圳是国内金融中心、科创中心、航运中心，最关键是深圳人口流入出现快和多的现象！

地处珠三角的广深两个一线城市，2016年人口增量都超过了50万。数据显示，2016年广州市常住人口首次突破1400万人，达1404.35万人，比2015年末增加了54.24万人，增量居四大一线城市之首。



深圳2016年末常住人口1190.84万人,较上一年增加53.0万人。其中，去年深圳户籍人口增加49.8万人，这与去年深圳大幅放宽落户条件紧密相关。作为一个人口过千万的超大城市，深圳的户籍人口仅300多万，人口结构出现严重倒挂。

去年8月，深圳市政府出台了一系列相关文件，继续深化户籍制度改革，提高户籍人口比例及结构优化。其中，新的人才引进政策将纯学历型人才入户条件放宽至大专。

近日，深圳出台《关于促进人才优先发展的若干实施意见》，提出了20个方面81条188政策点，鼓励人才“安居乐业”，比如一个全日制大学生，只要落户深圳、可以拿到一次性住房和生活补贴，其中本科1.5万元，硕士2.5万，博士3万，同时可以申请公共租赁住房轮候，并不受到缴纳社保1年的时间限制。

2009年以来，深圳市政府陆续颁布了《深圳市城市更新办法》和《实施细则》以及一系列配套法规，规范了深圳市城市更新（旧改）活动。政府允许符合要求的旧工业区，按照规定流程可直接申请土地用途变更，而无需经过政府招拍挂。

2011年，深圳土地供应出现拐点：存量土地供应首超新增供应。四年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。在这个不同于公开招拍挂的“看不见的战场”上，也造就了一批旧改明星如佳兆业、华润置地等。

2012年，深圳市政府工作报告指出，要以城市更新释放发展空间，推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变。2012年存量用地供应规模达到高峰，占供地总量近75%；2013年及2014年占供地总量的比例均在60%以上。

作为深圳“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一，华润大冲改造项目共计拆除约1500栋破旧建筑，于2011年12月20日全面开工建设，后命名为“华润城”。华润城占地约68.5万平方米，建筑面积280万平方米，业态包括商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等，其中商业方面建有24万平方米的万象天地，定位为创新升级版万象城。

在房源未被深圳市锁定前，佳兆业已取得深圳盐田、福田东山、龙岗雅视光学旧改项目等。其中盐田项目应占建筑面积约45.02万平方米；福田东山项目位于福田CBD中心区，建筑面积约为12万平方米；龙岗雅视光学项目位于龙岗区龙城街道，建筑面积约6万平方米。据佳兆业2014年半年报显示，上半年已入市的城市更新项目对年度销售额有重大贡献。既带来稳定的现金流，也促进了利润率的提高。

深圳城市更新项目，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等。值得注意的是，工业性质土地可能成为深圳城市更新项目的主力军。2013年12月公布的《深圳市工业楼宇转让管理细则》显示，“城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，属于配套设施的部分，按照市场评估地价标准计收地价，免缴增值收益。”

对于租赁大改变，一是土地整治和优化；二是城建需求，提升成国际化大都市，特别是政府报告“粤港澳大湾区“的定位；三是城中村、小产权是深圳特色，目前用行政手段压制着法律不承认，始终得解决，不管他是100年前还是100年后。业内人士认为未来深圳政府、国企、村委将采取多管齐下的策略。

第一，政府主导，原出租屋管理办和房管所等以政府牵头，成立国有物业公司，各街道办主持推进，以各村委的股份公司方式入股执行，村民房屋托管、分红及强制性纳入，国家队统一规划、统一整治，统一基建。

第二，目前职业投资人不计成本的抢民房与村委搭私合谋，目前口头承诺对村委投资人物业数量有一定规模的，进行收编和补偿，以及由政府和村里共同补贴。

第三，部分追求高回报的钉子投资人或不愿意收编的，一手坚持运营收益，一手搏政府收购政策（类似旧城改造被收购）。



深圳政府有关部门前后接洽了诸如彩生活、万科等物业集团，各大地产商都有收到消息，纷纷快速成立公寓事业部，深业、中粮、招商地产等已经有在运营的项目了，招商地产招商公寓俨然不满足扎根蛇口，今年挥师北上，拿下了北京、天津、武汉、重庆等几个项目，继续持有经营，佳兆业也将在6月中旬启动公寓和联合办公。

深圳租赁市场风雨欲来，一场特大的变革就在这5年内！

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