北京的租金到底涨了多少？这份研究告诉你真实信息！_【房东东】

北京租赁数据报告...

从全市总体上看，2018年前三个月，北京租赁市场租金水平同比上涨8%，涨幅比2017年同期的17%回落9个百分点，租金上涨的压力明显下降。

从月度看，前三个月租金水平环比分别上涨4.7%、0.5%、0.2%，涨价主要集中在1月份，后续上涨幅度趋弱。租金上涨的水平与居民收入水平基本相当，2017年北京城镇居民人均可支配收入同比增长9%。因此，基本可以判断租金上涨的幅度仍处于合理区间。

透过数据还原市场真相，我们总结了2018年前三个月北京租赁市场的三大特征：成交向四环内移动。2017年11月到2018年1月三个月的中心城区（东城、西城、朝阳、海淀、石景山、丰台）交易占比分别为68%、74%和77%，1月内六城成交占比比2017年11月提高9个百分点。二至四环成交占比稳步提升，今年1月二至四环成交占比比去年11月提高了6个百分点。这一特点也在很大程度上解释了1月租金的涨幅——租赁成交结构性内移，租赁交易由低租金区域内移至高租金区域。

一居室成交占比增加。2017年11月到2018年1月三个月的一居室交易占比分别为30%、32.3%和33.3%。由一居室单平米租金相对更高，其成交占比的攀升也反应在了平均租金环比微升上。

短期租赁新增供给不足。从去年8月到今年2月，链家新增租赁房源套数连续7个月环比下降，目前租赁新增供给仅为2017年高峰的50%。租赁客房比进一步扩大，房客比由2017年末的1.9上升到2018年初2.4的水平。租赁房源供给不足导致业主涨价占比上升明显，客户议价空间缩小显著。

从目前链家成交的先行指标看，预计短期北京租赁市场将继续保持平稳运行，租金上涨的压力不大。区域的分化进一步显现。从热点小区的角度看，交易量排名前20的商圈租金涨幅收窄，租金下降的商圈数量增加。个别区域，如通州，可能由于特殊原因，短期内需求会有上升的过程。

从长期看，随着北京租赁需求进入到品质提升阶段，北京租金上涨具有趋势性动力。品质租赁阶段的表现主要是，第一，租赁交易开始向交通更加便利、公共资源更加集中的中心城区集中。从日本东京城市人口变化规律看，中心城市人口在经历减少后会出现回流，这主要是由于在服务业主导经济结构下，中心城区更方便进行面对面的交互。第二，租赁产品需求上，北京正在经历由群租向合租、由合租向单间过渡的阶段，租房者对居住空间舒适、隐私的需求不断提高。

现领点评

租赁需求的升级需要政策给予前瞻性考虑，如果租赁政策不能适应和满足租赁需求升级的趋势，一方面可能导致资源浪费，另一方面导致需求得不到满足，租金上涨。因此，租金上涨的最大风险来自于供需的不匹配。

据链家的监测数据，蓝领需求主要以床位为主，白领需求以单间为主，普通家庭以一居室或者小两居为主，但这些需求与北京市以2-4居室为主的供给结构不相适应，供需错配矛盾比较突出。

如何将现有的存量资源与多层次的租赁需求相匹配？如何扩大租赁房源供给，特别是有品质的租赁房源供给，满足不断增长和提升的租赁需求，维护租赁市场的稳定？核心在于提升租赁市场专业化水平。只有专业运营机构才有能力盘活居民闲置房源，通过标准化的装修和运营服务，为租房者提供安全、规范、高品质的租住环境。