公寓设计不看是否华丽，如何人性化是关键！

公寓设计如何做？什么是设计？...





整理于5月10日房东东线上分享

分享主题：我是如何一步步做好产品定位和设计

分享嘉宾：V客青年公寓创始人-辜月

有许多做公寓的，还没有做公寓的，准备做公寓的，这里要各位提个醒，其实公寓行业并没有看上去得这么美好，但是这一年来很多的公寓如雨后春笋般的冒出来。实际上这个行业当你走进来的时候才会发现到处都是坑。而且当你踏到这个坑里，你想退都不是那么容易的。所以在做这个行业之前，大家要反复得去评估几个问题：

“

第一个问题：我是不是真的喜欢这个行业，我去做这个行业究竟是为了什么？

如果你的答案是说要赚钱，那其实在租赁行业里有很多比做公寓更赚钱的项目。

第二个问题：自己是不是有这样的一个耐心去处理反锁的事情？

因为公寓，特别是青年公寓，它超出你想象的繁琐。

”

我现在觉得做公寓有点像水上的天鹅，看起来很优雅很漂亮，我看到别人都做得很好，但实际上，在水下面的那双脚啪嗒啪嗒不停。所以这是一个真的看上去非常美好，做起来非常艰辛的行业。如果你一定坚持了这个信念要去做公寓，要注意的一些事情，让即将踏入这个行业的一些朋友少踩一些坑吧

首先呢，在进入这个行业的时候最重要的一点就是选址。就是它的地理位置，你不要去看价钱。周围是否有轨道交通这件事情非常重要。因为我们这样一个青年公寓或者单身公寓的人，大多数都是上班族。而上班开车的比例比较少。真正会去赶公车的人会比较多，所以它的轨道交通是必须要去考虑的。

除了轨道交通之外，就是你距离车站的具体位置，还有这个轨道交通距离市中心多远。每个城市的人对于接受上班距离的心态是不同的。比如说北京一个小时应该算是轻松的，接受的范围之内。但是如果这个事儿放在内地一些城市比如成都或是深圳，一个小时的上班距离可能接受起来比较困难

那你在选项目地址的时候首先要看它离汽车站方不方便，还有距离轨道交通，距离集市，到达市中心，时间大概需要多久，走路需要多久等等。这些都是需要计算的，因为这个是最重要的一个东西。

像我们现在经营的整栋项目，这类项目非常难拿的。如果再加上很多苛刻的条件，比如说房租呀等等，你最后终于拿到了一个项目。这时候动手装修了吗？

很多朋友都问我就装修一间房成本多少钱合适。这个话还真没办法一概而论。应该是先要算一笔账，算出你要花多少钱来装修。这是装修一间房子，七万块钱可以装修，五万块钱可以装修，甚至你一万块钱都可以装修。那么说花多少钱合适不是说拍脑门拍出来的，一定是有一个计算过程。

首先得算出来，你现在拿房成本是多少，你今后运营成本大概是多少，经过你的装修之后房子租出去能租多少钱，那么你就能算出来中间的这个利润差。你的合同签的是多少年，你希望它在多少年回本，回本之后你打算赚多少年的钱。把这个帐算出来之后你就能知道你的总金额，你的装修总金额是多少钱，你必须控制在多少钱以内。这才是科学的装修预算的方法。你拿到这个装修的预算之后再去思考说我该找一个什么样的设计师去帮我装修。

那么V客的设计是怎么样的，很多朋友可能并不了解究竟V客是个什么样的公寓，我们是如何做的。我们先来看些图片来介绍以下，V客是个什么样的设计历程。



当时拿到的房子是这样的，当然有好几栋都是类似这样的厂房、宿舍。





深圳这样的厂房、宿舍特别的多。因为曾经深圳的工厂也特别多，配套就必须有宿舍。后来产业升级，厂房外迁。所以工厂是空余出来的，很多现在拿来做了写字楼，那么他的宿舍做什么呢？如果全部做酒店其实是富余的。那么现在我们就拿了一些宿舍来把它改造成青年公寓。







现在大家看到的就是改造之后的公寓的外观，它可能前世今生差别非常大，因为我们希望它从外表上看上去就是完全的不一样。













这些图片就是我们公寓的内部设计，我们现在共四栋公寓，这些是前三栋公寓内部的一些图片。

我发现很多做公寓的朋友他们在看待设计的时候，很多时候在看到一个产品的设计的时候，关注点在于它好不好看。其实我们应该去关注的问题是跟功能性有关。比如开房的数量，这个才是跟你的经营最挂钩的一个东西。因为通常我们拿整栋楼大家都知道是按平方来算钱的，一个平方多少钱，一栋楼拿下来固定的平方，房租支出也是固定的，但是你租出去的时候是按间来收费的，所以你开房的数量决定了你赚不赚钱。那有朋友就会问了，是不是开房越多就越赚钱。那有一个平衡点，因为你开的房间越多，房间就越小，舒适度就低了，那也就不好租了。单间不见得租的高，不见得租的出去了。所以说究竟开多少间，每间开多大面积，这个是非常有讲究的。

还有一点也很有讲究，就是你开房间的这个工程量。比如说不开房，我的装修费用大概多少钱，每间租多少钱，我能收回来多少钱。但是我如果一开二，把所有的墙砸了，我全部重新多开房间，那么这个工程产生的费用我多少年能赚回来这些增加的房间，你增加多少间能赚回来你的工程成本，这个也是要算的。

比如我们第四栋楼拿过来以后，其实二楼的层高是挺高的，我们以前会做一些复室，但是算账来讲的话，它的成本是挺高的。虽然租金会高一点，但是搞出来的这一点要覆盖工程费用，但是你会发现5年成本都回不来。一旦你的合同签的是10年甚至8年，连5年都回不来本，这个生意是做不过来的。但是有些费用算得过账来就一定要做，像我们两家店是传统的厂房，它的走廊是在最外面，每个房间都很大，我们就把房间一开为二了。这个工程虽然增加了费用，但是最后帐是算得过来的。我们看下平面图。





这个宿舍楼最传统的做法，它的走廊是单边，房间很深很长，然后卫生间和晒衣服的小阳台在端头。现在很多学校的宿舍也是这么做的。拿到这样的房子的时候，其实基本上是不用考虑了，可以一开为二。因为这么长的房间作为单身公寓，有点浪费。做一房一厅，采光通风各方面都不好，收益也没有开成两套房的收益高。



这张图就是修改后的平面图，它的房间量增加了一倍，而且我们把卫生间改到了入口的地方，这样通风采光更好一些。但他会有一个问题，以前走廊是在外沿，它的走廊采光和通风的感觉是很舒服的，一旦一开为而之后，这个走廊在中间，这个走廊就很长很深，人站在走廊上不见天日，那如何去处理这个走廊就比较考验技术了。



所以我用了一个特殊的光线处理，我在下面吊了一些竹竿，把色灯放在竹竿之上，而且用的暖光。这样走在走廊上有一种在户外感，像阳光透过竹帘打下来的感觉，光线很柔和，效果非常得好，后来成了很多人来拍照的地方。因为这个光的冷暖度打下来拍照非常的漂亮。

所以说真正的设计并不是要去想如何把一个产品设计得很浮夸或者很漂亮很吸引眼球，而是在于你如何把它的一些硬伤巧妙得变成一个它的亮点，这个是要花心思去考虑的。

因为这是我长期研究的一个课题。暗房也是这样的，暗房不适合做公寓，做酒店短租是可以的。如何人长期生存在一个没有窗户的暗房里面，还是会给人制造一种压抑感。

说到把硬伤弊端变成可用的部分我还可以举一些例子，拿一个旧楼来改造，它必然有很多不可去改变的一些东西，一些硬伤在那里，你都要去处理。像梁柱，一旦你要改房间，这个柱子非常多甚至有时候比价粗，它有一半在你的房间里面或者是任何一个位置，你会觉得这个柱子到底该怎么办呢，大家来看几张图片。



当柱子出现在房中间的时候，当时我们的一些同事还是挺崩溃的。正好一个单方，有个柱子正好可以分区，一边是休息的区域，一边是休闲的区域。现在沙发和床利用柱子分了区域，就有点功能性的感觉。



当我们的床背后出现了柱子，你的床摆过去你发现后面有一段是悬空的。那我们可以把它和床头板做成一体，这样的话上面还可以摆些东西比如说闹钟等等。把床头变成拿来支物的一个小平台，把它和整个柱子包平做成床头板。然后最后是买了一个床架，连床头板的钱都省了。



这个柱子在沙发背后，当然这个平台你要计算位置不能跟沙发齐平，你得计算出来人的头靠过去的位置是多高，高出多少距离是最人性化的。

所以说大家遇到旧楼的时候会遇到很多硬伤，大家不要害怕，一定有变废为宝的方法，只是你没有找到。

因为每个人租的只是一个单间，再大也就20来平，它能够承担的角色很少，房间小，能够实现的功能少。而且是年轻人到一个城市，除了自己的同事一个朋友都没有，下班都不知道干什么。所以我们是真的热爱这个行业才去做了它，真的希望能够给年轻人提供一些社交的平台。对他们的婚姻事业人生观都会有正面的作用。所以我们在公寓里面都会设一个大堂。





我们每个公寓的大堂都有一点个性化的小不同。另外我们大堂是不允许抽烟的，所以我们会设一些抽烟区。



因为是年轻人的交友平台，所以还有一些活动区。





这个是我们的洗衣房，这个洗衣房从几个方面去考虑，第一是如果每个房间都配洗衣机，成本是考虑之一。第二是有没有晒衣服的地方，如果没有，大家把衣服晒在窗户上，我们很重视大楼的外观，这是公寓还是宿舍区别的标志，如果每家每户的窗户都晒着衣服，怎么看都高档不起来，所以我们没有每家每户都配备洗衣机。开始时候大家也有顾虑说会不会很多人不习惯，但目前在我们看来其实年轻人还是可以接受的。



这个是我们的公共厨房，公共厨房还是很重要的，因为房间比较的小，就不能用明火，只能用电磁炉。公共厨房除了炒菜做饭这个实名之外，还承载了交友平台的功能。

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