中国投资者成为重点监管对象  澳洲房产市场或将面临危机

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随着银行和监管机构的强硬立场开始生效，曾经把本地居民挤出房市的外国投资者购房热潮似乎开始消退。

但是，在你为此太过激动之前，请先认识到，这一放缓可能达不到许多潜在首置业者所希望的效果。

虽然对豪宅和新公寓的需求已经软化，但中国买家正在寻找其他类型的投资房产，而这可能会给想要寻找家庭住宅的澳洲人造成更大的竞争压力。



Biggin and Scott Glen Waverley主管徐明表示，中国买家正在转向墨尔本的中档市场，用他们原本作为豪宅首付的钱，买下一套更加低调的蜗居。

“我最近卖了几套100万-150万之间的房子，”徐明说，“从前，他们会拿这100万当成300万-500万豪宅的首付。”

他说，中国当局收紧中国公民向海外转移资金的控制，从今年1月起设定每人5万美澳元的上限，已经开始产生效果。那些足够走运，在打击措施出台前就把钱转移出来的人，似乎已经逐渐枯竭了。

“等到这些买家都消失了，我们的市场将更多地转向本地买家，那些在澳洲有稳定收入的公民。”

他说，中介们都寄希望于银行会在未来6-12个月内重新加入这场派对。

一个时代的结束

墨尔本中介们表示，贷款和监管政策的变化，以及维州政府对外国投资者加收印花税，造成高端市场的中国买家数量急剧下降。

与此同时，分析师们警告说，数以千计的公寓开发案正面临威胁，因为如果拿不到贷款，海外开发商和楼花买家都面临无法结算的问题。

但业内人士对于资本流入是否已经停止，抑或仅仅是暂停，仍有分歧。

每一家大银行都对外国投资者实行了更加严格的贷款政策，西太银行（Westpac）和澳盛银行（ANZ）已经停止向非居民贷款，而国民银行（NAB）则要求40%的首付。

此前，外国投资审查委员会（FIRB）禁止海外投资者购买现房，而中国当局也对中国公民可以汇至境外的现金设定了上限。

RT Edgar Toorak主管Jeremy Fox先生说，墨尔本高端房市的中国需求已经“完全脱落了”。



最近，他损失了一笔交易，是9 Whernside Ave, Toorak价值1200万澳元的豪宅，因为潜在买家无法满足所有必要的条件。

“我们不得不在价格上达成协议，以便能够获得FIRB的批准，并且把他们的钱弄出中国，但事情就卡在这个点上。”

Fox先生说，去年此时，他卖掉的三分之一的房子都卖给了中国人。这个月，没有一笔交易需要获得FIRB的批准。

“这个月我们卖出了22套房子，只有1套是卖给中国人——而且还是本地华人，不是海外的。”Fox先生说。

“这是很多因素结合在一起的结果：把钱弄出中国的难度，银行的打压，FIRB的规定和申请费，印花税调涨。所有这些组成了一场彻头彻尾的风暴。”

双城记

在中国投资热潮的高峰期，也就是2014年年底，海外买家占维州新屋销售的三分之一，占新州2015年年初销量的五分之一。

“自2015年最后一季度开始，他们在新房和二手房市场销售中所占的比重一直在下降，这恰好是当局推出更严格的法律限制外国人购买澳洲房产的时间。”国民银行首席经济学家Alan Oster先生说。

墨尔本买方代理人David Morrell先生对这些变化表示欢迎，但认为要判断中国买房热潮是否已经结束，还为时过早。

“事情还没有完全展开，但我确实认为，我们再也不会见到过去那样的好时光了。”莫雷尔说。

“从我的角度来看，我认为这很棒——作为一名买家，我不需要再跟外国人竞争，他们不像我们一样纳税，也不遵守和我们一样的游戏规则。他们推高了我们的市场价格…”

苏富比的悉尼常务董事Michael Pallier先生则表示，这个海港城市的豪宅市场一切如常。

“他们只是要求延长结算期限，使得交易速度变慢了而已。”帕利耶说，“我们的生意依然很好，你只需要改变一下方式，让卖家做好心理准备，告诉他们交易时间可能会延长。”

他说，许多中国客户在澳洲都有资金来源，并不依赖银行贷款来购买东区豪宅。

“我刚刚卖出了几栋豪宅，他们要求有6到12个月的结算期。但他们依然渴望买房。”

公寓受到威胁

上月国民银行的住宅物业调查显示，中国买家越来越多地到昆州买房，因为那里还可以找到便宜的房子。

外国买家占今年一季度昆州新屋销售量的五分之一以上——相比新州和维州为十分之一。

但这个北部州的光环已经开始褪去，一些海外开发商因为无法满足银行严苛的要求而放弃了开发项目。

起起落落

房地产顾问公司Savills的全澳研究部门负责人Tony Crabb先生说，该公司认为中国人会继续买房。他说，许多中国买家都是现金付款，预计等到澳币再次跌到70美仙以下，热潮就会复苏。

他强调说，更加严格的监管和贷款规定出现在世界各地。然而，澳洲仍具备教育和医疗平价，环境纯净的不可抗拒吸引力——而且土地是永久产权。

“你有多少钱并不重要，因为你买不到纯净的空气，而我们却把这一切视为理所当然。”他说。

澳洲家园网点评：

日益上涨的房价让海外买家成为众矢之的，随着联邦大选的临近，为了让当地人能够负担得起房产，中国买家成为澳洲监管部门的重点监控对象，不仅是进入门槛提高了，银行也停止为其贷款，使得多数买家的资金短缺，已经购下的房产只能忍痛割爱。虽然澳洲购房非常有吸引力，不过却把多数中国中产阶级挡在了投资澳洲房产的门外，而对于澳洲开发商尤其是公寓市场来讲，日益减少的需求多面临的是更多的供应量，公寓价格或将出现快速下跌的局面。

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