【物业管理法律问题之三】小区共同部位维修费谁承担？

业主是否该交纳小区公共部位维修费用？...



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因住宅小区物业管理纠纷引发的矛盾一直是个险峻的问题，业主诚然需要有“屡败屡战”的勇气，但是也需要懂得运用法律“智慧”，有效维权。本期，小盈为您讲讲遇到常见的小区物业纠纷时，如车位“只卖不租”、物业不作为、小区共同部位维修费、“阳光权”等问题，应如何解决。

朱某等24户业主已在同一小区的同一单位居住了7年之久。

2013年10月，四楼楼梯通道处的天花板不再是一开始的稍有裂纹，已扩展到最宽处达1厘米的裂缝，使得大家经过时不免提心吊胆。

房地产开发商告知他们，已超过了五年维修期，故不承担责任。

大家也曾设想共同请人维修，费用由各家分摊，最终此想法却被搁置。因为一至三楼的6户业主坚决拒绝，理由是危险的造成与他们无关，他们无需从该处经过，对他们也不存在威胁。

难道就真的没有人对维修及其费用担责吗？

（一）业主可以动用房屋维修基金进行维修

小区内房屋的共用部位、共用设施设备损坏均可使用维修基金，按照《物全法和专项资金管理办法》规定使用住宅维修资金必须经过受益的三分之二的业主签字同意。

根据《住宅专项维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》之规定，商品房销售时，购房者都应按购房款2-3%比例向开发商交纳房屋维修基金，且开发商只是代收，其真正所有权是全体业主。

一般情况下，该款由房地产行政主管机关代管。业主委员会成立后，则由业主委员会行使管理权。经业主委员会同意，房地产行政主管部门也可以将维修基金移交物业公司代管，物业公司代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。

（二）房屋维修基金可用于哪些地方？

基金主要用于开发商保修责任期满后，小区公共部位、公共设施的维修、养护和改造。哪些是房屋的共用部位、共用设施设备？

1.共用部位：是指一栋住宅楼的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

2.共用设备：是指一栋住宅楼中业主共用的排水管道、落水管、照明灯具、电梯、避雷装置、消防器具等设备。

3.共用设施：实行物业管理区域内业主共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、窨井、非营利性的休闲设施等。

本案走廊通道天花板属于公共部位，可以使用基金。

（三） 房屋公共维修基金与物业管理费的区别在哪里？是否属于重复收费？

维修基金利息（专项维修资金），专项用于物业保修期满后物业共用部位、公用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

人们日常所说的物业管理费，则是日常公共性管理服务费用，主要用于小区公共区域的保洁、保安、绿化、小区公共设备公共设施的日常运行维护、公共事务的处理等支出。

因此，房屋公共维修基金与物业管理费用的用途不一样，并不存在重复收费问题。【版权声明】本文内容部分来源于互联网（@大连天健网 @江山新闻网），版权归原作者所有，仅供研习法律、传递信息、宣传法治，禁止用于商业用途，如有侵权，请联系删除。

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