整体去化不足5成！揭秘南京四大新兴板块现状！

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距离2016年结束不到一个月的时间。不知道大家发现没有，在这一年的时间里，南京一下子多了不少新兴板块，有的时候在区域划分时，甚至脱离区域独立成一个新的板块。比如说曾经的上坊，如今的青龙山生态新城，还有曾经的化工厂聚集地，如今的燕子矶新城等等。

而这些板块都是在南京市场最火热的时候入市，如今却成了争议最大的对象。有人说，这些新兴板块都是南京最不抗跌的板块，价格太虚了，不能买！

特别是在新政之后，新兴板块成了楼市降温最集中的区域，更是被贴上“去化困难户”的标签。如今，新兴板块真如大家口中那般正在裸泳吗？哥们决定去查探查探。

咱先说说，今年那些突然蹦出来的新兴板块吧。最常说的有：

这些板块，基本上都是今年上半年，也就是南京楼市最火热的时候杀入市场。没有经过任何历史的检验，傍着市场热潮和买房人的疯狂，瞬间被推上热销榜！

也正因如此，这些板块备受争议。根据一直以来大家念叨的硬伤，哥们总结了一下这些板块的共同点，如有不准确的地方，欢迎指正：

①空有规划，目前还没有现有的配套作支撑；

②一上市价格就冲破区域天花板，价格上涨太猛；

③还有最重要的一点：调控后降温最快的板块。

正因如此，不少买房人在选择新兴板块事，都有以上的担忧。

现在哥们就跟大家详细说说这四大新兴板块，备受买房人争议的症结究竟在哪？

青龙山国际生态新城

区域内在售楼盘：2家（融侨悦城、金茂悦）

新政后去化情况：整体不足5成。

上市均价：23000-25000元/平

在售情况：

现状：新政前，本着对区域规划利好还有着无限憧憬，600多组客户近千人围攻了区域内首个项目的开盘现场。刚刚上市没多久，遭遇新政突袭。接下来上市的项目，开盘当天不过1成的去化，让整个青龙山国际生态新城成了南京降温最快的区域。

症结：青龙山国际生态新城，对于老南京人来说，就是上坊。偏远是大家最直观的印象。原本就缺乏市场的积累，以及板块内的很多利好仅限于规划，工程进度都是在5年之内。至少，你现在去青龙山国际生态新城，那里就是一片荒地。

纯新板块，首个项目入市，均价就已经卖到了24500元/㎡。接下来开盘的项目基本上是23000-24000元/㎡ 之间。融侨悦城在前不久悄悄降价，原本开盘的24000元/㎡已经降至22000-23000元/㎡。转机之下：

①与其他新兴板块相比，青龙山靠近江宁东山，一个成熟的商圈。

②开发商也开始寻求转变，11月初，金茂牵头30多家房企组建南京城建企业联盟，依托企业自身优势谋求品牌抱团。

③板块的规划还是相当利好的。无论是教育、交通还是商业等方面应有尽有，配套非常完善，不得不说一旦建成，这里将成为一个高攀不起的板块！

教育：规划幼儿园5所、小学3所、中学1所，引进琅琊路小学分校。

交通：1环3线的交通规划，其中一环为：宁杭、长深、沪蓉高速；三线为：地铁（1号线、2号线、3号线、规划中的10号线二期、12号线、13号线）、公路（宁杭高速+绕城高速+绕越高速，城东干道+…）、以及公交。

青龙地铁小镇

区域内在售楼盘：2家（中南山锦花城、恒大龙珺）

新政后去化情况：整体不足5成。

上市均价：24000-29000元/平现状：目前青龙山只有两家楼盘在售。新政前板块内的楼盘销售情况还是不错，当时还出现四百多组客户连夜排队买房的热潮。新政之后，板块内各家楼盘整体去化情况明显有所下滑。症结：青龙地铁小镇所处的位置，目前距离区域最近的只有地铁2号线南大仙林站。与青龙山国际生态新城相似的是，区域内商业配套、公共设施配套一片空白。在售楼盘附近只有一个保障房以及相应的简单配套。

整体区域的价格也不低。仅有的两家项目，最贵的一家精装房源已经卖到了28000元/平。转机之下：

①地铁4号线确实要通车了！相比较其他区域，地铁小镇享有的最直接利好就是春节前即将开通的地铁4号线。

②靠近仙林湖，至少有仙林的房价作参考。值得一提的是，，目前仙林湖乃至整个仙林，在售的低密住宅房源寥寥无几。考虑山居环境、低密住宅的买房人，在仙林无房的情况下，倒是多了一个选择。

③靠近经天路地铁站附近，还有两幅近2万地价的地王坐镇，未来仙林湖的房价还有一波上升。相比较仙林湖，地铁小镇的房价似乎也不会很高。

燕子矶新城

区域内在售楼盘：6家（融创玉兰公馆、弘阳燕江府、中航国际社区、招商1872公园里、金浦紫御东方、电建海赋尚城）

新政后去化情况：整体不足5成。

上市均价：24000-31000元/平

在售情况：



现状：今日哥们走访了燕子矶新城的多家售楼处，走访下来基本上都有一些共同点：

①新政之后，蓄水量大幅缩减。多家楼盘开盘去化只有六七成。已有一个多月的时间，房源依旧在售，去化速度慢。

②品牌房企的身段：品牌房企扎堆。案场没有任何优惠，也没有任何降价动作。

③案场每日到访客户不到10组，有项目销售人员透露，之前很久不做的分销，现在又做起来了。

症结：老城北板块中崛起的新城。在化工厂搬迁后，一年时间冒出五六家纯新盘，集中供应市场，楼盘密度很大。区域内目前的公共交通仅限于公交。

同是新城的通病，没有价格上涨的梯度，刚入市的新板块，价格从去年电建海赋尚城不过一万多的均价上涨到今年精装已经卖到3万/平。转机之下：

①地铁1号北延线预计将在年底动工。6号线、7号线也将尽快开建；

②未来2-3年将重点打造滨江公园及明外郭百里风光带及老镇这几张旅游名片；

③众多品牌房企集中入驻，这些房企对于板块的炒作能力还是值得肯定的；

④未来新城规划学校共计43所，其中小学10所，初中6所，9年一贯制2所，高级中学2所，幼儿园23所。已成功引入仙林外国语学校燕子矶校区，17年初开工，18年9月正式招生。

⑤明年将重点推出经五路门户重点地块，打造高端商业综合体，此外还将重点打造商业贸易、文化旅游等产业配套。

正方新城

区域内在售楼盘：3家（银城兰溪郡、景瑞春风十里、新城保利天地[属空港新城，但在正方新城周边范围内]）

新政后去化情况：7成左右。

上市均价：15000-21000元/平

在售情况：

现状：区域内在售的基本上是两万元以下的刚需产品，在新政之后备受刚需追捧。像银城以及新城今年推出的房源，无论是新政前后，都卖的很好。症结：原本实打实的刚需板块，随着今年的市场热潮，也开始转向刚改和改善。景瑞今年在正方新城拿下的项目打造的低密洋房产品，价格已经卖到2万以上。转机之下：

①远洋拿下吉山一巨幅地块。很可能在明年年初上市，据传产品也是以7层的洋房为主。

②此外，今年9月份绿地和荣盛分别以12988元/㎡和12037元/㎡拿下该趋于两幅宅地。若等到这两幅地块上市，基本上这个区域的价格也要彻底告别2万，奔向改善了。

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