史上最纠结难题！鼓楼滨江小公寓or江宁滨江大宅 总价100万你选谁

选择很重要。...





哥们一个并不土豪的同事按耐不住又要出手买房了。看过自己稍显可怜的钱包过后，他选择了百万级别的总价，并把目光锁定在江宁滨江的普通住宅和鼓楼滨江的住宅小公寓两种区位的两种产品，同时产生了无比的纠结。

前提：

总价100万出头。

江宁滨江：可买100平住宅，均价1万元/㎡左右。

鼓楼滨江：可买30多平住宅公寓，均价3万元/㎡左右。

问：总价相当，在哪儿买房比较好？

南京的城市化不断深入，房价的不断升高，南辕北辙的两个区位，可能会面临相似总价，这也是哥们同事纠结的由来。相信不少人，都有过类似的纠结。

下面，哥们从这4大不同角度比较分析，希望可以帮助有“选择强迫症”的购房者进行思考。一套房子的涨幅与所在区域的发展息息相关。

鼓楼滨江：主城旁高端区域之一

鼓楼滨江现在规划相对成熟，大多数的规划都是看得见的。例如正在建设的地铁5号线、规划中的地铁9号线。鼓楼滨江发展成熟度一直处在南京前列。

鼓楼滨江在地段上非常靠近主城，交通便利。另一方面，鼓楼滨江在相关的配套也很成熟，无论是学区、医院还是相关商业配套。

江宁滨江：与主城距离较远，有发展潜力

江宁滨江在区域的发展方面充满了不确定性。目前区域内没有任何的地铁线通过，唯一规划中的8号线也是迟迟没有动静。未来江宁滨江也是南京城市扩展的重要方向之一。例如，今年新公布的过江通道，有一条就是从江宁滨江出发。

1月3日，南京一口气发布四条新过江通道的招标，其中就包括连接江宁滨江和江北新区的锦文路过江通道。

鼓楼滨江：小！

虽然为住宅性质，但酒店式公寓的产品形式，决定了这个价位的鼓楼滨江房源，没有任何面积上的优势。35-40㎡是面积最低，也是价格承受度最高的户型。你只能拥有一个大通间，一张床，还没有阳台。



江宁滨江：90-100㎡的标准三居

江宁滨江吸引刚需的重要的一点，就是同样的总价可以买到更大面积的房子，不用挤在狭小的空间内。将来在父母一起居住和孩子的成长空间方面，都有很大的优势。

鼓楼滨江：学区优势明显

鼓楼滨江只一个“鼓楼”，就显示出在学区上无比的优势。天妃宫小学、力小分校、树人中学、市十二中。

江宁滨江：学区短板明显

在学区上，江宁滨江唯一像样点的学校也就滨江新城小学，传闻将要引进的南师附小一直没有消息。购买一套住房之后如何获利，无非两种途径，出租和出售。

（1）出租方面

鼓楼滨江：出租方便 租金高

由于靠近主城的优势，鼓楼滨江的小公寓出租比较容易，出租的价格相对较高。即使在整个鼓楼滨江酒店式公寓房源较多，一定程度上会平抑租赁均价；但新房加上精装的配置，在吸引年轻人租房方面也有独到的优势。

江宁滨江：出租困难 租金低

从江宁滨江进主城，除了自驾，只有搭乘D6等公交车至油坊桥站换乘地铁2号线，交通上极为不便，除了本地人外，很少有人愿意在此地租房，更不用说租金了。

（2）出售方面

鼓楼滨江：吃亏在面积小

在最近的土拍上，鼓楼滨江的G101地块经过77轮的竞拍，直接达最高限价17.1亿元，成交楼面价超3万元/㎡，刷新区域地价。有这块高价地作支撑，鼓楼滨江的未来的房价可以向5万元/㎡想象。

由于证大大拇指的项目属于65年产权的公寓，在未来上涨的空间比住宅项目稍逊一筹。如果预期该公寓房价上涨到4.5万元/㎡以上，与目前3万元/㎡价格对比差价1万元/㎡。按照30㎡左右的户型，出售后预期获利在50万元左右。

江宁滨江：赢在总面积

在2017年的首次土拍上，经过92轮竞拍，江宁滨江G90被山东鲁能以18.8亿拿下，楼面价达11077元/㎡。以该地价为基础，未来江宁滨江的房价上涨到2万元/㎡，是可以想象的。考虑与当前房价1万元/㎡的差价，出售100㎡的房子，保守预期也有100万元左右的获利空间。

青菜萝卜各有所爱，各有所需。在买房的时候，还是要结合自己的实际需求，综合考虑各种因素。买房子掏的是自己的真金白银，最终还要自己决定。

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