二月不春风，新房成交腰斩

综合上海深圳等一二线城市，二月新房成交量普遍下跌的情况分析，各地政策调控开始发挥显著作用，新房供应亦出现不足，房价下行趋稳或将成中长期趋势。...

摘要：

综合上海深圳等一二线城市，二月新房成交量普遍下跌的情况分析，各地政策调控开始发挥显著作用，新房供应亦出现不足，房价下行趋稳或将成中长期趋势。

淡出春节假期，作为全国楼市风向标的上海楼市，依然延续着冷淡的行情，成交并没有随着开春而有所起色。

据中原地产最新统计数据显示，上海2月新建商品住宅成交面积36.3万平方米，环比减少6.7%，同比下滑49.1%。

这一数值也是自2011年来同期最低。这既有调控因素，也不乏新房供应不足所致。

据以往的数据来看，即使2月是淡季，也是有人抢房的，2016年1月一手房成交量达138万平方米。



2016年2月，在“春节没人买房”的淡季，销售量也达到60万平方米。

业内人士表示，除了春节因素之外，由于改善需求受到限贷政策影响较大，近几个月存量住宅成交量持续在低位徘徊，市场信心还没有恢复。

今年1月，上海二手房成交量只有9401套，这是5年以来的月度最低值。

在上海预售、现售价格均被严格管控的背景下，整个2月份市场供求双方交易活跃度不高，也进一步加剧了市场供求矛盾，造成了市场“量跌价不跌”的局面。

开发商是否可以选择以价换量给市场积攒信心呢？

面对即将到来的“阳春三月”，开发商会否抓紧时间集中入市？“从量价节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在4月下半月后等因素，上海住宅上半年成交会出现量跌 。”

《每日经济新闻》记者采访中原地产市场分析师卢文曦获悉，在市场信心没有恢复的情况下，个别开发商可能会选择以价换量。通过进行降价促销，以求盘活存量。

但优淘城总裁薛建雄表示，以价换量是个别现象和小范围，其他楼盘还是不愿意“动”，只有等库存多了才会降价，所以现在以价换量的基础还不够，大部分的开发商并没有库存积压。以价换量的促销并不会成为一个普遍现象。

同策咨询最新研报预判，上海楼市上半年整体表现为“量跌价稳”；进入下半年，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。



从克而瑞数据来看，上海目前去化周期在7.8个月，库存在360万平方米，明显供小于求。薛建雄表示，市场只是降温，但开发商手上货源明显不足，卖一套少一套，即便出现降价潮也要等到足够库存之后才有可能。

对于接下来几个月的市场走势，克而瑞方面预计今年想复制去年“阳春三月”的行情仍将困难重重。毕竟在需求端，市场观望情绪浓厚，成交量维持低位再所难免。上海房市二月的情况，在各一二线城市都有所体现，2月深圳新房成交量，环比跌破五成，根据国土委的备案数据来看，仅804套。接近2008年同期低位水平。

深圳中原研究中心则认为，一方面开发商年初入市积极性不高，另一面受春节期间备案数据统计延迟影响，都是导致目前新房成交量跌破千套的重要因素。

这点同上海的情况如出一辙。



从各区来看，上月福田区新房无成交，其他各区成交面积均有不同程度减少。

除福田以外，盐田区成交面积减少最多超过8成，其均价跌幅在全市最大达到3成。

其次是南山区，成交面积仅有1.21万平方米，本月环比减少超六成，均价下跌3成。

虽然距去年深圳“10.4”新政已过近半年，但深圳楼市目前仍然处在调整阶段。

2017年2月深圳一手住宅无批售也无推售项目，属于零供应。

价格方面，2月一手住宅成交均价54778元/平方米，环比下跌3个百分点。成交价格方面，一直受备案价指导，目前在低位上缓慢下滑。

“政策仍在持续引导价格合理回归，目前房价维持平稳。”有分析指出，由于开年新房供应不足，以致市场活跃度难以提升，一手成交量持续走低。

二手成交量持续减少：2月深圳二手住宅成交量减少2成，全市各区成交量普减，月成交量也接近近几年较低的水平。

租赁市场方面，由于春季招聘以及年底换租季的到来，租赁市场供需增势明显，租金在今年年初呈现翘首的态势。



据深圳中原研究中心监测的租金指数来看，2月指数达到181，全市租赁均价达到69.6元/m2.月。

虽然租金有一定程度上涨，但仍未达到去年11月租赁淡季时的水平，也就是说，目前租赁市场仍未恢复至正常水平。

2月深圳全市租金稍有上涨，龙岗、盐田、宝安租金水平全市较低，而2月租金涨幅相对其他区域较大。应与目前深圳越来越完善的轨道交通有一定关系。

去年深圳开通7、9、11号地铁线，增加了对周边租金的推动作用。未来规划将有12、13、14、16号线。

大体覆盖在宝安、龙岗两区，2020年计划完工，届时这两个租金较低的区域可能出现上涨。

综合上海深圳等一二线城市，二月新房成交量普遍下跌的情况分析，各地政策调控开始发挥显著作用，新房供应亦出现不足，房价下行趋稳或将成中长期趋势。

随着市场的持续调整，刚需成交主力地位也会持续加强，低价刚需盘在低迷的市场环境中仍保持有一定的优势。

房屋市场日渐回归生活必需品而非投资商品的定位。

房子，终于看起来只是房子了。

来源：每日经济新闻、深圳特区报、证券时报APP

编辑：蔡骏

    关注 时代周报