房价直降,销量锐减!楼市静淡,谁还在看房?
市场逆转,开发商放下身段,购房者拿起架子!...
1
楼市亦如天气,蛰伏静淡。
这是上周末的开盘数据——
半数项目,开盘去化不足70%。我们如果把时间向前回拨几个月,你会发现:
80%的项目,开盘去化率都在70%以上!开盘即清盘的项目,不断出现。
短短几个月时间,郑州市场的销售情况一降再降,直至如今的30%以上。
与销量锐减对应的是,降价也在突袭郑州。
这是郑州覆盖郑州各区域的一张降价地图——
除了金水老城、北龙湖和白沙板块的郑州绝大多数区域,统统都在降价。
市场平均降幅,10%-15%;
降幅最低的,也有3%-5%;
与此同时,还有越来越多的楼盘加入了“首付分期”的大军中!
郑州市场,正陷入一种“双螺旋”之中。
降价促销螺旋和销量探底螺旋,一起拉扯着楼市转入静淡。
2
我以为今年的郑州市场,可能也就这样了。庆幸的是,这周末因为其中一个项目,让我在凛冬之下,心生一抹希冀。
上周六,继绿城百合之后,主城区内由绿城独自取地开发、独立管理运营的第二个正统项目,绿城明月滨河入市了。
百合一别,已逾10年。如今,绿城缓缓而归。
过去的两天,绿城的美好发布会来了超过1500人;绿城明月滨河的售楼部,到访约1000人。
他们之中,有买过雁鸣湖玫瑰园、绿城百合的老朋友;还有十年前,绿城百合的第一批员工;更多的是,只闻绿城其名的新朋友……
老朋友说,初识绿城,正值壮年;十年里,百合的房子涨10倍;
老员工说,房地产这个行业,理想主义者很多,能落地的很少,绿城算是其中之一;
新朋友说,身边太多“绿城吹”,只是想来见见世面,初次见面,便心生羁绊;
今天,朋友给我发过来一组照片和一段数据。
照片是,郑州绿城明月滨河的发布现场和生活美学馆的开放现场——
照片里熙熙攘攘、济济一堂。数据是,山东青岛绿城理想之城的开盘数据——
青岛理想之城,开盘当天总销额14亿元,全年总销额突破35亿。
销控板旁,人头攒动;销控板上,一片赤红。
在如今这个楼市凛冬下,看到这样的照片和数据,可能绝大多数人都会心生感慨——
有时候,不得不承认,这种号召力似乎也只能在绿城身上看到;有时候,不得不承认,绿城和市场无关。
3
凭什么?凭什么如此寒冬之下,绿城能独善其身?
凭什么市场去化已经跌倒低谷,绿城还能干到14亿?
凭什么别的售楼部里上了渠道还没人,绿城一入市就能来1000多位老朋友和新伙伴?
立足郑州绿城明月滨河,我梳理了三个理由。
这三个理由,值得所有的开发商和所有的购房者深思。第一、还是要用心做产品,这是一切的根本。
郑州的绿城明月滨河,有一套产品营造体系,“隐蔽工程”。
我们在这套体系中,挑几个细节来聊聊。
郑州很多精装住宅在做吊顶时,转角石膏板都是错位封板,没有斜拉贴片加固。
这种处理工艺的问题,交房期并不明显,但时间一久,很容易出现“吊顶转角开裂”。
而绿城的精装吊顶,是这样做的——
首先,吊顶采用轻钢龙骨,并在转角处裁割“L型”0.5mm镀锌铁皮加固;其次,在龙骨安装完成后放置一段时间待应力释放后再封板,并在转角处采用“L型”石膏板增加拉结强度。
这种吊顶处理,选材更好,工艺更加精细,工时更长。
肉眼虽不可见,但却最大程度的保证了吊顶的稳定性,确保不开裂,始终平整如新。
郑州很多小区的室外硬质道路铺装,都没有护角工艺。
时间一久,很容易出现铺装松动,路面坑洼不平。不仅不美观,而且还容易磕绊老人孩童。
而绿城的做法是——
在面层石材2/3厚度处浇筑细石砼护脚。
以此,来确保石材铺装不翘脚、不塌陷。不仅牢固耐用,而且安全美观。
之前,郑州很多社区在冬季交房时,都因为草坪枯黄所导致的景观效果极差。
其中,有季节的原因,有草坪选种的原因,还有草坪坪床土层太薄的原因。绝大多数小区的草坪坪床土层只有5公分,导致扎根深度不足,草坪营养不良。
而绿城的坪床不仅高达15公分,而且采用了4重草坪精修工艺——
整理坪床、错缝密铺、四季草种混播、年度养护。
有了土层厚度,有了种植密度,有了丰富草种,再加上养护频率,基本上就确保了草坪拥有穿越四季的绿意盎然。
以上这些,都只是绿城“隐蔽工程”的一部分。
除了这些之外,相关工艺工法还有近10项——从外窗防水到提高地下车库净高,从管道走顶设计到结构防水工艺……
如今的郑州市场上,绝大多数的开发商都把品质做在外面;
而似乎只有绿城,坚持把品质做在里面。
所谓隐蔽工程,就是在客户看不到的隐蔽之处,仍有所坚守。
隐蔽工程之外,绿城明月滨河还包裹了一层“智慧社区”的外衣。
郑州其他项目做智慧社区,大都围绕WIFI覆盖、人脸识别,最多再加个电动窗帘盒等这些概念性的东西上。这些东西,绿城也都有。
但除此之外,它更贴近生活,真正围绕使用者——
绿城应该是郑州首个做智慧井盖的房企。当社区里的井盖被打开时,会自动预警,防止坠井;
绿城应该是郑州首批做智能照明的房企。社区内的照明系统,能根据业主活动情况自动调整亮度,节能减排的同时,防止光污染……
绿城还应该是郑州首个做离园报警的房企。当家中老人和孩子单独离开园区被摄像头捕捉到时,会第一时间通过APP或短信推送预警信息
绝大多数房企,做产品,做品质,做智能化,大都围绕概念,围绕营销。
而绿城与其他人的区别在于,它真正在围绕人。
单纯这一点,就足以证明绿城比绝大多数的开发商,高了一个段位。
这是绿城的第一个击打点,也是绿城热的第一个理由。
第二、比起营销,服务更重要,是“绿城热”的第二个理由。
明月滨河的售楼部,应该是郑州最不像售楼部的售楼部。
它很美,超脱出了一般营销中心的美。
2300㎡的透明玻璃体,漂浮在大片的镜面水系之上。一抹绿色的中庭,从通透建筑中投射到外部空间,光与影在玻璃幕墙上交汇。
夜空之下,这就好像一尊漂浮在城市上空的水晶城堡。
在这座水晶城堡之内,它的服务和体验功能,要远大于营销功能。
它的大片内部空间,被让渡给一家书店和一个乐高体验中心。
这应该是全郑州做跨界做的最好的营销中心——
书店,跨界与中大门方庭书店进行合作。
这是一家咖啡做的最好喝的书店,还更是一家儿童绘本选的最棒的书店,更是一家内部陈设最有“理科生式浪漫”的书店。
溢满阳光的午后,带着孩子,选三两好书,择一处方台,点一杯咖啡,眼里尽是氤氲而起的温柔。
看书看累了,旁边就是堆积而起的乐高。
这应该是,郑州第一个把乐高大量引入售楼部的项目。
有时候,看似是在陪孩子玩儿;但总有那么一刻,连自己也会沉溺在童心之中。
在我看来,绿城有一种魔力。
它总能把各种各样的美好,以服务的方式,轻细无声的浸润在生活里。
除了上面那个逐步“去营销化”的售楼部,还有广为人知的“海豚计划”——
用10年坚持,数亿元投入,影响10万儿童,让绿城的小业主学会游泳,不再暴露在溺亡的危险中。还有,越来越多元且丰满的邻里节和同样坚持10年,关爱长者的“红叶行动”……
这种赋能生活以美好的魔力,就是绿城的第二个击打点,也是绿城热的第二个理由。
第三、价格,充满诚意的价格,是绿城热的第三个理由。
此前的绿城,一直给人一种若有若无的疏离感。
这种疏离感,来自于价格。
绝大多时候,绿城的价格总是比同片区的项目高30%以上!品质很高,服务很好的同时,价格往往也很让人上头。
但是,这次明月滨河所释放的价格,没有任何套路——
首期推出268套房源,全部精装;
其中,60套房源的均价低于18000;80套房源的均价低于19000。
也就是说,绿城明月滨河,19000以下的房源占总推货量的50%以上。
这应该是绿城第一次放下身段、充满诚意的回归,定价跟着市场走。
这也是绿城热的第三个理由。
4
此时,我们再次回到前面的那个问题。为什么是绿城?凭什么总是绿城?
可能就是这三个理由——
第一、做好产品,一切的根本。
在产品营造上,永远比别人多走一步。
当其他人的产品塑造还流于表面时,自己先沉下去。在客户看不见的地方,仍有所坚守和坚持。
第二、做好服务,以人为出发点。
对于友商来说,做服务就是做营销。
对于绿城来说,做服务就是,把所有美好赋能以生活。让每一个人都被温柔以待,感知到生活的美好。
第三、降低身段,有个好价格。
在如今的淡市中,这点最重要。
甚至,要比前两点更重要。
总结下来,也就9个字:好产品、好服务、好价格。
其实,就是这么简单。遗憾的是,绝大多数房企,从出发之时,就走错了路。
此前,我对于绿城的回归,既充满希望,又饱含忧虑。
我希望绿城的回归,能披荆斩棘,让这个城市变得美好一点点;但又偶尔担心,这位凝望深渊的勇士,会不会亦被深渊回望驯化。
如今看来,带着“好产品、好服务、好价格”而归的绿城,尚不负所托。一别十年,再见仍带少年锐气,再见仍如初见。
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