恒生观察 轻资产运作：产业地产如何“吃软饭”？

轻资产运作：产业地产“吃软饭”的四种姿势。...



在重资产投资风险渐增的当下，轻资产运营开始被越来越多的产业地产商所重视。

轻资产之“道”、轻资产运作的核心其实是劳动分工的精细化：集中自己的有限资源，从事自己最擅长的、收益最高的——同时往往也是进入难度大、专业要求高的——行业部门中。轻资产运作有两大优点。首先，可以规避“大而全的公司”所导致的高风险、低回报部门的红海竞争和资金压力。其次，可以实现在专业化行业部门内的蓝海竞争，实现高回报的同时规避风险。

但轻资产的“术”、实现有效轻资产运作的方式和途径却有许多种，今天我们就来分享四种不同的“轻资产运作之术”。

第一种途径是在资源和经验沉淀的基础上，拆分运营能力，输出品牌、咨询管理、工程代建、创业孵化、园区运营等“软件”服务，将其复制到有相关需求的其他项目。这一路径类似传统酒店管理集团：输出品牌冠名和管理系统、人员培训等服务，收取相关费用。

这一途径有诸多优点：核心竞争力是品牌价值、运营管理经验，因此资金占用少，并且可以快速复制到其他有运营服务的园区。但我们应当看到，这一模式需要建立在“重”的基础上，没有重资产投资、运作、后续管理经验的积累，就几乎可以判定与轻资产管理输出绝缘了。

目前市场上存在着大量本身条件不错，但因为缺乏专业管理而导致状况不佳的园区；同时，目前具有专业经验积累的产业园区运营商相比需要高效管理的园区而言可谓凤毛麟角，因此对于这部分具有专业水准的公司而言，市场空间可谓巨大。

这是资产证券化的做法，被国外工业地产广泛使用。其方式为：将具有稳定、良性现金流的产业园区项目打包成资产包，做成REITs投放到二级市场挂牌销售，形成快速变现。

但这一方式更多的是牵涉到金融企业的资产证券化业务。而对于园区企业本本身，在资产产生稳定现金流之前依然需要重资产的投入；并且目前国内园区更多以销售为主，能够达到REITs要求的产权集中、现金流稳定的高质量资产仍然较少。此外，相关法律法规仍然不健全，工业用地的产权年限也会带来了一定的负面担忧。

但不可否认的是，资产证券化的前景和预期能够给开发企业减轻一定的销售压力，并且对证券化后期的统一运营管理带来更多好处：相比物业产权销售，有价证券的权益更加分散，对运营管理的干扰也更少。

“眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了”。在双创格局的当下，园区运营企业，尤其是高科技园区的运营企业，在运营过程中会看到无数项目的兴衰，从而练就一双“火眼金睛”，明辨项目的优劣和发展前景。在这双眼睛的帮助下，园区企业完全有条件进行产权投资，从而形成“横向运营开发业务+纵向产权投资业务”的矩阵式业务和赢利格局。

但是，当下的投资环境也给这一方式带来一定的矛盾点：一方面，由于资本寒冬，大量的项目无法融到钱；另一方面，非常优秀的企业更会受到投资商的追捧；在如此的背景下，产业园区企业在投资方面是否能够与大品牌的资本方竞争？

园区企业相比投资机构的优势在于：与政府更熟悉，对政策了解更透彻，能够提供从孵化到后期办公的一系列运营服务，同时背靠着众多园区入驻企业，能够打通各种资源之间的壁垒，给创业公司提供非常全面的服务。

而且，相信在资本寒冬、优胜劣汰过后，能够剩下的都是真正的投资者，而非浑水摸鱼的投机者。相信到那时候，产业地产的运营也将步入成熟期，便到了开发运营企业发挥真正优势的时候了。

产业地产商在重资产投资后的最核心价值是品牌和开发、运营经验，而风险在于拿地、开发建设成本对资金的压力过高，从而带来巨大的风险。因此，如果能够协同其他有专业资源优势的利益相关方，形成联合开发，将会是分散风险的极佳途径。当下产业地产非常流行的开发方式PPP便是如此：政府出地、开发企业出资作为主要投资者，其他社会资本进入作为次要投资方，形成联合开发。

合作开发实际上是一种“轻重结合”的模式，开发商仍然需要拿出较高的开发资金。并且，由于PPP中政府出地有些是归属集体所有，无法以资产证券化或者产权出售的方式形成快速变现。但相比独立开发，“分量”已然轻了许多。

综合而言，按“轻重”分，品牌和服务输出最轻，合作开发次之，产权投资因投资的产业方向与主要参与的融资阶段而异。资产证券化较为特殊，在传统园区开发企业而言需要前期重资产投资开发或持有运营非销售型物业直至成熟。

而对运营管理经验和品牌知名度积累的要求，则是最“轻”的品牌和服务输出要求最高，合作开发次之，产权投资要求最低。资产证券化依然较为特殊：虽然品牌和运营是现金流的重要保障，但更看重的是运营的结果，也就是现金流。

总而言之，轻资产运作已经成了各产业地产商的试水未来发展和赢利模式的重要途径，而不同的企业需要根据自身的发展情况选择不同的轻资产运作发展方式。恒生科技园产业聚焦于互联网经济、工业设计与文化创意，通过恒生科技园绿色自然的商务空间和体系化的服务，联合战略合作伙伴汇聚产业链上下游相关企业，形成互联网产业生态，为互联网企业的成长创造价值，同时实现为当地政府培育互联网产业的目的。杭州恒生科技园
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