厦门房价一夜暴涨，最高涨7千元/平！预测：不可能回落

房价还会继续涨吗？还能入手买房吗？...



自我

介绍

一切都在预料之中：岛外地王破2万5后，新盘集体涨价；

一切都在预料之外：原本预测涨2千，多个楼盘竟暴涨5千。

在刚刚过去的一个周末，经历了岛外地王破2万5的强力冲击，厦门新房市场开启“狂暴”状态，10个楼盘集中入市开盘，开盘价格变态式跳涨，最高涨幅7000元/平米，更可怕的是，疯狂涨价后，各个楼盘的销售成绩都还不错，平均去化率80%。这个疯狂而变态的周末，都浓缩在下面这张图中了。



在分析这一波跳涨行情前，内参觉得有必要来梳理一下之前的一些预测的和观点，这不是盲目自信，而是赤裸裸炫耀！

3月21日《两万？呵呵！厦门岛外地价正在奔向三万的路上》

3月23日《岛外地价即将破2万，新地王花落哪个片区？》

4月18日《内参预测：本周厦门必出地王，地价一定破2万！》4月22日《岛外地价破2万，明起新盘集体涨价，但厦门没疯！》

房价暴涨到如此之高还会继续涨吗？房价高位还能再入手吗？岛外房价已经超越岛内部分区域，买岛内还是岛外？房价接下来有没有可能回落？房价涨越快，购房者的担忧和疑问越多，不急，内参的观点或许能帮你解开这些疑惑。1、这一波新盘房价跳涨，地王只是帮凶，真正的元凶是严重失衡的供求关系。供求关系的严重失衡，导致了今年以来新房市场接连出现3月底、4月底的两波集体跳涨行情。 一方面，土地供应萎缩，开发商库存日益减少；另一方面，除本地需求外，大量周边城市的投资需求涌入厦门市场，使需求在短时间内集中爆发。所以说，这样变态的行情，其实是供求关系长期矛盾的集中爆发，而地王的出现只是导火索。

2、从供求、GDP、开发商实力三个影响房价的重要因素分析，厦门房价（新房价格）还会继续上涨。供求关系方面，供应短期内不可能突然大体量增加，长期来看也会保持一定的供应节奏和控制；而人口仍然会保持逐年的净流入，不然800万人口级的城市定位从何而来？

城市GDP方面，厦门本身的GDP并不足以支撑厦门的房价，可是厦门有一半以上的购房力是外地人，因此厦门楼市的GDP应该把周边的泉州、漳州、龙岩、莆田、三明都计算在内，如此算来基本上是整个福建的GDP，整个福建的GDP在支撑走厦门房价往上走！

开发商实力方面，资金链是影响开发商定价的重要因素，大牌开发商的运营能力强，资金实力雄厚，融资渠道多、融资成本低，降价的可能性就越小，而目前厦门市面上的主流开发商几乎都是大牌的。

3、多数开发商已从高危地带的三四线城市成功抽身，且在厦门的项目基本处于“现金回正”阶段，这一切都表明，开发商没有降价的动机和理由！首先，我们回顾下2014年那一波的市场调整期，当时很多全国性开发商，受到三四线城市销售不佳的拖累，只能在类似厦门这样的一二线城稍微降价，以回笼更多资金，保持整个企业的资金良性运转，当年世茂湖滨首府的降价就是个例子。而经过这两年的缓慢消化和集团战略的调整，大部分全国性开发商又把战略重心重新放到一二线城，三四线的库存也慢慢去化，这些开发商又可以轻装上阵了，不再受到三四线城市的拖累。

另外，厦门目前在售的一半楼盘的销售周期都在一年以上，基本实现了“现金回正”，当初砸下去的土地成本和融资成本基本已经赚回来，即便市场出现波动，也大可不必割肉止血。

以上三点没看明白也没关系，接下来上几个硬菜！

4、惜售已成定居，新房价格不可能回落。最近几天，陆续有楼盘传出封盘惜售的消息，根据内参的预判，这样的情况会越来越频繁，捂盘惜售将成为常态化。我们站在开发商的角度来分析这个问题，就会更清晰。

如果你是开发商，你手中只剩不多的存量房源（当初拿地成本2万/平以下），而现在岛外的拿地门槛至少要2万/平以上，而且还不一定能顺利拿到土地，这个时候，如果你还是以低于3万（除地价以外的其他成本按1万/平计算）的价格出售，那么基本是卖一套房子亏一套，你是开发商你愿意这么干吗？所以，摆在开发商面前的只有两条路：第一，封盘惜售，慢慢上调；第二，直接跳涨，往3万冲！（数学不好的参粉请见谅！慢慢算算这笔账，就能明白了。）

5、岛外房价低于2万的楼盘，闭着眼睛随便买也不会有错！内参在之前的多篇文章中已经阐明观点：2万已成为岛外地价的入门底线，也就是说，接下来岛外地价基本不可能低于2万了。如此倒推，目前岛外售价2万以下的楼盘已经被宣告成为即将灭绝的珍稀“物种”，面对这样的房子，内参只能说：买，买，买！

6、尽管内参认为厦门新房价格还会继续上涨，但不代表每个楼盘在2年的短期内都具备较好的升值潜力，特别是目前已经突破3万的岛外楼盘，他们未必的投资的最佳选择。从长线来看，现在价格即便到3万，还不算真正的高位，仍然还会继续往上涨。但我们必须注意到一个事实，3万是岛内外房价的临界点，一旦岛外新盘超过3万，那么它和岛内同等价位二手房相比，在短期的2年内，其性价比是不足的。2年内，它俩的房价会齐头并进往上走，但岛内二手房可现买现收租，转手快，变现快；而岛外3万以上的新盘，2年内未必能拿到产权证，变现困难，而且新房层出不穷，冲击之下，有可能出现有价无市的局面，因此购买岛外3万以上新房，还请谨慎！比如马銮湾的泰禾首玺。

7、总结而言，厦门楼市慢牛已成新常态，习惯并慢慢适应这样的新常态，才能从容应对。内参仍然长线看好厦门楼市，一年后、五年后，回过头看今天，你一定会发现，现在的厦门房价好便宜！当然，在一定的时间周期内，房价不可能一直如此疯狂跳涨下去的，毕竟中国的楼市还是政策市，而且市场双方也需要一定时间消化、适应新的价格体系，因此，当政策发生变化时，市场还是会出现一定的波动，甚至回落，但新房价格基本不可能再回落，有回落也不会超过10%，市场的波动将更多体现在二手房市场中。而随着厦门楼市越来越疯狂，这一波政策也离我们越来越近了。

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