【深度】岛外地价破2万5，史上第二高！明起新盘集体涨价，但厦门没疯！

土地市场被激火，新房将集体跳涨，厦门进入政策射程。...



自我

介绍

今天是厦门楼市发展史上影响重大的一天，保利地产以54.26亿元拿下同安环东海域地块，楼面价25838元/平米，成为岛外新地王！彻底颠覆岛外各区，甚至岛内外的楼市格局。但内参想说：厦门其实没疯！

●　这块地，是同安地王，岛外楼面价地王，厦门总价地王，厦门楼面价第二高地王。（云顶庄园为纯别墅地块，不计入比较范围）

●　这块地，一下子把岛外楼面价从1万5拉升到2万5的高位，岛外楼面价时隔半年，跳涨1万元/平米。

●　这块地，楼面价已经逼近岛内地王（2万9），但对于保利地产来说，这样的价格不算高。

此刻，你一定觉得厦门已经疯了！别急，看完内参的解读后，你可能会平静些。1、内参在土地拍卖前已经多次预测，这块地的楼面价一定破2万，岛外的地价已经在奔向3万。当时很多人认为内参是傻子，事实证明了一切。这块地的楼面价不仅破2万，还达到了2万5的高位。

内参之前的预测：

《本周厦门必出地王，地价一定破2万！》

《两万？呵呵！岛外地价正奔向三万的路上》

2、在之前的文章中，内参曾预测：2万2是最有可能的价格。今天土拍的现场，其实也在一定程度上佐证了这个观点，当拍卖总价达到47亿元后（楼面价2万2左右），到场的29家开发商有27家放弃竞拍了，只剩保利地产和阳光城集团两家开发商互相厮杀，说明这个楼面价基本是大部分开发商能承受的封顶极限。保利地产和阳光城集团在同一个区域内均有在售新盘，推高区域内的地价，对于在售新盘有直接利好影响，而且新旧项目相邻，还能平摊地价，间接降低土地成本，这就是先发优势和地缘优势。某种意义上说，除了保利和阳光城，没有人有胆量拍出这么高的地价，特别是保利地产，两地紧挨着，这样的地价对他们来说并不高。

3、看到这样的地价后，很多人会惊呼，环东海域房价是要奔4万去的节奏。因为按照一般的公式测算，土地成本+财务成本+税费成本+营销成本+建安成本+精装成本，这块地日后必须卖到3万5的房价才算保本。其实不然，由于保利的地缘优势，平摊在售的保利叁仟栋后，真正的土地成本并没有那么高。保利叁仟栋还剩20万平米左右的体量，平摊今天的这块地后，保利在环东海域剩余土地的成本价格大概是1万8左右，以这个土地成本测算，日后的房价只要上2万6，开发商就会有一定的利润空间。如此说来，厦门地价并没疯！

4、厦门地价没疯，但厦门开发商估计要发疯了。一方面，地价飙涨，拿地门槛不断提升，开发商拿地成本越来越高，拿地机会越来越少，实力差一些的开发商在厦门都快混不下去了，心急发疯是必然。另一方面。地价短时间内大幅度飙升，地价赶超房价，在区域配套、楼盘规划、产品类型没有任何提升的情况下，只要地价上去了，房价一定紧随其后，虽然这是强盗逻辑，但却是最真实的市场经济。在售新盘坐地起价更有底气了，心喜发疯也是必然。

5、今天到场的29家开发商，除个别几家还没进入厦门市场，基本囊括了厦门所有主流开发商，可以看到的是，大部分开发商都是手握较多的流动资金，拿地意向十分强烈，再加上今年接下来将拍卖土地的资质并不逊色于今天环东海域的地块，甚至土地价值更高，可以预见的是，接下来每一块土地的拍卖都将更加激烈，楼面价不一定能再创新高，但岛内地价基本将维持在2万以上的位置，厦门土地市场彻底被激火！

6、土地市场的火热，就可能招来政策的打压，这个观点在之前的文章中内参已经预测过。（相关文章：厦门会不会出台政策，抑制变态的楼市？取决于他！）但这才只是厦门年度土地拍卖的第一场戏，政策不会来的那么早。只是，从这一场土拍开始，厦门必然进入高层政策的视野范围内，准确讲是政策的射程范围内。最近准备买房的参粉们，从现在开始，必须密切关注政策的动向了。

7、大家最关心的房价问题，答案已经很清晰了！在今天土拍前，已经有多个楼盘放出消息，即将大幅度调高价格。原先是按照2万2的地价做打算，现在到了2万5，涨价的底气更足了！可以毫不夸张地说，从明天起，一半的厦门在售新盘都会集体跳涨，另外一半是前段时间刚涨过价的。内参预测，跳涨的幅度在10%-30%之间。年初3月份的那一波涨价潮是二手房带动新房，这一波将是新房带动二手房，所以，新房跳涨后，二手房价格和交易量再度维持在高位，直至政策的出台。

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