下沙、三塘、滨江、蒋村、临平… 6月每一场土拍结果，都可能“吓傻”你！

下沙、三塘、滨江、蒋村、临平… 6月每一场土拍结果，都可能“吓傻”你！...

很难想象，在一轮接一轮的严厉调控政策下，杭州土地市场反而表现得，越来越火热——封顶报价、现房销售，甚至自持出租，都不能阻止开发商的拿地热情。

上周六，萧山两个冷门板块——南部卧城和空港新城的疯狂土拍结果（可做个链接），更是让我们意识到，土地的火热行情还在继续，而且已经延伸到了郊区板块。

这个6月，杭州土地节奏明显加快。据快房网统计，6月杭州（主城、萧山、余杭）共计挂牌土地19宗，其中高达11宗为住宅类地块。

供应量加大了，但土地价格，对普通购房者来说，可能并不太“友好”。临平、蒋村、滨江、三塘这些板块的宅地，光看起价，就已经不算低。

按照现在开发商的拿地势头，溢价50%，甚至溢价70%，都是极大概率的事情。所以，最终的成交地价，很可能会让你瞠目结舌。即使部分宅地封顶价不算高，但如果进入自持环节，真实地价也只高不低。

几乎可以肯定，等这些地块结果出来，还没买房的，又要遭受极大的心理冲击了。当然，对于那些边上有房的二手房东来说，可能就等着涨价！

土地竞拍新政备注：溢价率达到50%现房销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。板块

地块位于德胜快速路以北（浙江金融职业学院和浙江财经大学的北面），出让面积73.10亩，规划为住宅商业商务用地（商业占28.7），起价72583万元，楼面起价5673元/方。

按50%溢价折算，地价为8510元/方；按70%封顶折算，地价为9644元/方。

如果地价拍到70%溢价，这个价格算高么？从纵向对比看，区域地价已经创新高；但是，从实际行情看，这个地价或许又不算高。

目前，区域新房售价1.4万/方左右（还有限价因素）。与之相比，1万不到的地价，不能算高。毕竟，现在行情下，很多区域的地价，都已经与在售房价持平，甚至超过了。

地块位于东新路和石祥路交叉口（万家星城的西侧），规划为商住用地（商业占比75%），出让面积57.59亩，起价201954元/方，楼面起价17535元/方。

地块所在位置，发展较为成熟，有中大银泰城、新天地等配套，离武林中心也不远。作为多年以来的首次推地，这块地的受关注度，可想而知。

按50%溢价折算，地价为26303元/方；按70%封顶折算，地价为29810元/方。

考虑到地块有接近75%的商业占比，如果拍到封顶价，这个地价已经不能算低了。但是，如果一旦到了封顶自持竞拍环节，竞争可能会较为激烈。因为商业占比高，这部分自持，并不会影响住宅的销售。

地块东至聚才路，南至滨康路，西至长河路，北至江二路，紧邻地铁5号线，周边有网易、华为等大批高新技术产业企业，规划为居住兼容商业用地（商业占比15%），出让面积86.99亩，起价338020万元，楼面起价16700元/方。

按50%溢价折算，地价为25050元/方；按70%封顶折算，地价为28390元/方。

作为杭州公认的楼市热点区域，目前滨江的房价，是被低估的。比如，新房售价4-4.5万元/方，二手房售价较高的，已经超过5万元/方；另外，隔壁的萧山地价，已经超过3万/方。

从这些角度看，滨江这块地最终达到封顶价，也是“合理”的。

杭政储出[2017]22号地块，规划住宅用地，出让面积35.66亩，容积率2.4，建筑面积57052.8方，起价57612万元，起始楼面价10098元/方。

按50%溢价折算，地价为15147元/方；按70%封顶折算，地价为17167元/方。

和5月24日成交的三墩北地块类似，这宗丁桥宅地，即使封顶价成交，也没能超过此前郑州绿都创下的19864元/方。

所以，可以想象，这块地有很大概率，进入自持竞拍环节。

和滨江类似，蒋村也是一个许久未出让土地的区域。与上一次推地相比，楼市行情早已天差地别。

地块就在融创河滨之城的北侧，规划住宅用地，出让面积85.13亩，起价253981万元，起始楼面价18646元/方。

按50%溢价折算，地价为27969元/方；按70%封顶折算，地价为31698元/方。目前，融创河滨之城的成交均价，在37000-38000元/方左右。

地块东至兴中路、南至星辰路、西至兴国路、北至映荷路（绿城蓝庭以南），出让面积116.4亩，容积率2，建筑面积15.5万方。起价132051万元，起始楼面价8505元/方。

在杭州楼市的版图中，临平北长时间以库存重灾区的角色，出现在大家的视野中。价格低、距离远，配套缺，是它的主要标签。

但是今天这块商住地的起价，绝不会让你把它跟这些因素联系在一起。原因很简单，这块地的起价“非常高”——高达8505元/方。按50%溢价折算，地价为12758元/方；按70%封顶折算，地价为14459元/方。

要知道，此前区域的最高地价纪录，还是四年前的5435元/方；去年底，安徽置地拿下的1宗商住地，地价也只有5113元/方。

半年时间过去，地价实现了大跳跃，而且这块地是商住地，离临平山北的万宝城和地铁，都有一定距离。

可怕的是，按照现在的行情，地价拍到70%溢价的话，地价将与在售新房房价持平。此外，区域二手房成交价，基本在1.1-1.4万/方之间。

地块东至通惠北路绿化带，南至建设二路，西至万向河绿化带，北至浙赣铁路绿化带，规划商住用地，出让面积17.13亩，容积率3.3，起价48226万元，起始楼面价12800元/方。

按50%溢价折算，地价为19200元/方；按70%封顶折算，地价为21760元/方。

此外，临平新城、萧山北干、南部卧城和萧山益农镇，均有住宅类地块推出。

完全可以预料，一定时期之内，杭州土地市场的火热，还将继续。

虽然在封顶限价的影响下，部分板块的地价，不会再创新高。但是，现房销售+自持比例竞拍环节的狂热，带给购房者的心理冲击，并不会有所减小。

在火热的土地市场带动下，杭州楼市受限下的新房依旧会畅销，二手房价则有可能持续走高。

这也意味着现在高位出手二手房，买入新房，将会是一个非常不错的选择。但是，这一切建立在你确保能买到新房的基础上，而且交易过程要衔接的比较及时。

对于后期市场如何发展，很难有准确分析！

但是，我们可以看到一个现象，现在在土地市场上疯狂拿地的，基本是外来生面孔，本土房企或者在本土扎根多年的部分外来房企，基本没有出手拿地，包括绿城、万科、滨江等。

或许在这些开发商眼里，现在的土地价格，已经到了某种疯狂的程度，风险已经在加大。

参照这些房企的拿地决策，或许楼市的调整，已经不远了！

编辑：浅眠 / 题图：浅眠 / 地块配图：杭州读地手册

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