我是外墙，你懂我吗？
在业主的户门内，有哪些属于共有部分，物业装修巡查时，需要管理...
本文谈论的外墙，是从物业管理服务角度，而不是结构什么的。
近期，《外墙脱落砸死路人法院判决33户居民都要赔偿》推文，在朋友圈频繁看到。此案例中，有个关键要素—这个小区没有物业管理。那么，问题来了，在有物业管理的小区，类似事件，法院会如何判决呢？
外墙属于整幢建筑的共有部分，还是业主的专有部分？在业主的户门内，还有哪些属于共有部分，物业装修巡查时，需要管理。
外墙身份：属于共有部分
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建筑区划内的以下部分，也应当认定为共有部分：
1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
2、其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
如在装修巡查时，遇到破坏承重墙的情况，物业师傅要制止。法条依据在此，承重结构也属于共有部分，不是想砸就可以砸。
外墙在功能上是为整幢建筑服务，属于整幢建筑物全体业主共有部分。对于外墙，可以假设存在一个中位线，中位线把外墙分为内半部分和外半部分，外墙的内半部分属于业主专有部分，业主装修时，尽情发挥，刷各种颜色涂料、贴各式面砖或墙纸……外墙的外半部分则属于共有部分，它的使用受法律法规和《物业服务合同》、《业主规约》的限制，是物业公司管理服务的范畴，因为物业是管理服务公共部位和共有设施设备的。
案例一：据报道，去年3月7日中午11点40分左右，遂昌市民周某下班回家时，一幢1992年建造的（过了保修期N年）住宅楼上的墙皮脱落，刚好砸中她的头部，后经医院抢救无效身亡。近日，遂昌县人民法院一审做出宣判：整栋楼里33户居民共同承担赔偿死者家属989877.90元,每户人均承担赔偿29996.30元。为什么物业没有承担赔偿责任，因为这幢住宅楼并没有物业！！！也没有成立业主委员会。
案例二：2010年7月30日下午，陈某与家人、朋友驾车到位于海口市海府一横路华宇大厦一楼的建设银行海口美舍河支行办理业务，车刚停稳几分钟，突然华宇大厦13至14楼之间的大块外墙墙体石片自然脱落，将车内的陈某砸中，陈某当场死亡。事后，陈某家属将银行、物业公司和众多业主一起告上法庭。
本案建行美舍河支行是大厦使用人，美惠物业是华宇大厦的物业服务管理人，76名业主都是华宇大厦外墙的所有权人。法院判决，华宇大厦的所有人或使用人应按各自房屋的建筑面积所占总面积的比例，承担总损失额的80%。美惠物业作为华宇大厦的管理人，应承担总损失额20%的赔偿责任。同时，法院还对车辆受损情况，判决上述被告赔偿车主损失4万余元。
案例三：2016年8月，朱先生正常下班，进小区后发现自己楼下没有停车位了，于是就停在了前面一栋楼的楼下。不想第二天早晨，保安来敲门说车被砸了。朱先生赶紧去看，果然车顶被外墙表层落下的水泥块砸了，修车花了2万多。车主状告物业要求赔偿，青浦区法院判决物业赔偿朱先生相应损失2.4万余元。
外墙惹祸，如果物业公司能够证明尽到了安全防范措施，就不会承担赔偿责任。
上面三个案例，为什么没有把开发商作为被告，承担赔偿责任呢？因为房屋竣工时验收合格，事发时过了保修期。
《建设工程质量管理条例》规定，建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位（即施工单位）在向建设单位（即房地产开发单位）提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。自竣工验收合格之日起计算。
窗户玻璃：特殊的外墙
建筑中用于采光通风、眺望美景的窗户，经常发现贴有广告或装上LED显示屏，特别是沿街住宅、新建小区，例如装修、建材、家政、美容等广告。
窗户上的广告，物业公司有没有权力劝阻制止呢？当然有的，因为窗户是外墙的一部分，使用要顾及小区的整体环境，要遵守《业主规约》。
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