由幸福里看上海老厂房改造

上海老厂房改造...

众所周知，上海新增用地的供给已经越来越稀缺，城市更新正在扮演越来越重要的角色。根据《上海市制造业转型升级「十三五」规划》，上海的城市更新主要着力点包括四个方面：工业用地、老旧住区、历史文化风貌区、商业商务区。其中属于工业用地的老厂房改造一直是上海城市更新中的一个亮点。

本期我们就结合老厂房改造的一个代表案例——幸福里，和大家探讨一下上海老厂房改造为创意园区的发展历程，以及未来创意园区更新实践的一些思考。

幸福里位于长宁区番禺路 381 号，由原来的上海橡胶研究所改造而建。幸福里体量并不大，占地 5908 平方米，建筑面积 11150 平方米，定位于集创意办公、文化艺术产品展示及商业休闲等多种业态于一体的综合型产业园区。

作为上海文创园区 2.0 时代的一个代表，就改造方面来说，幸福里一个很显著的特点是并没有对原有「里弄元素」进行放大，而是进行了很大程度的翻新和现代化处理。在这里，你看不到裸露的水泥、砖，或者老厂房的工业化空间，它更像一个现代化的产物。

资料来源：企业官方,公开资料  克而瑞咨询制表

根据实地调研，我们总结了幸福里的一些优劣点，与大家一起探讨。

| 三大亮点

1. 产业升级：从制造业到文创，功能重新定位

幸福里改造后完成了从制造业到文创产业的转变，这也和周边的资源形态密不可分。幸福里地处长宁区法华镇区域，属于上海市产业发展政策重点扶持的环东华时尚创意产业集聚区。

另外，该地靠近上海交通大学法华校区与作为上海国际电影节举办地的上海影城，受益于这几方面的共同拉动，该地汇集了众多产业族群，文创气氛浓厚，这也与幸福里改造后的项目定位相匹配。

2. 空间优化：一字型动线，畅达性好，尺度适宜

改造后的幸福里拆除了围墙，打通了番禺路与幸福里，由原来的封闭式变为开放式，形成了「一」字型动线，一条主干道横贯园区，加上项目以多个独栋的形式存在，这就使得垂直动线上的畅达性极佳。

主干道宽 6-7 米，尺度适宜，并且可形成视觉上的连贯性，也便于两侧铺面展示。另外，开放式的设计也为周边居民提供了分享、体验的空间。

另外，园区内有众多艺术人文雕塑，并有大量绿植，确保了景观的丰富性。与此同时，园区屋顶上设置了一些太阳能发电设备，也呈现了环保节能的一面。

3.  商业配套：打造街区式商业，引入了众多新兴品牌

在园区内，幸福里在主干道两侧打造了一条街区式商业步行街，不仅为园区内的租户提供了便利，也通过商业气氛与文艺地标的打造导入了外部客流，增加了园区人气。另外，在实勘过程中我们注意到，幸福里的人性化设施做得非常到位。比如每栋都设有直梯，每个楼层都设有厕所等，这一方面方便了入驻人群，另一方面也为未来提升收益回报提供了条件。

| 两点不足

1. 体量小，入驻企业类型单一

幸福里一期只有 1 万多方，这限制园区容量，这也决定了其回报空间有限。目前幸福里入驻品牌多为设计类企业，高层空间多是作为店铺人员办公之用。2. 配套商业聚客力与驱动力相对较弱

由于幸福里缺乏相对集中的空间，这就导致了其配套商业的聚客力与驱动力相对较弱。在观察中，我们还发现，很多客流只是在此停留，却并未形成实际消费，因此，导入客流能否转化为提袋率有待观察。另外，幸福里作为街区商业，也会受到上海多雨天气的较大影响。| 经营状况与盈利模式

幸福里园入驻企业多为成熟的文创企业，目前出租率办公为 100% ，零售 90% 。幸福里前期改造投入为 6000 万，据官方说法，现已全部收回成本，而这距其开业仅仅两年多。

1. 租金相对周边较高

从操作模式上来说，幸福里的盈利模式仍是传统的租金差价。由于改造投入较高，幸福里的租金比周边要高，周边租金在 5 元/平米/天左右，幸福里办公区域租金在 6 元/平米/天到 8 元/平米/天，商业在 10 元/平米/天到 18 元/平米/天。

2. 「前厂后店」模式，提升高层出租率

幸福里入驻企业不少是首次进入上海的成熟品牌，这些企业在开店的同时，也有办公需求，因此，幸福里「前厂后店」的模式也很好地适应了这一需求。低层开店，高层办公，有效地解决了高层出租问题。

3. 发挥场地优势，举办多种活动提升人气，增加收益

除了固定租金收益，幸福里作为上海有代表性的文创园区，还通过发挥场地优势举办时尚发布会、新产品展示与定制、创意家居用品、艺术陈列品展览等商务合作，在提升人气的同时，也增加了收入来源。这也是很多创意园区的典型做法。



幸福里只是上海老厂房改造为文创园区的一个案例，类似的更新案例还有不少。这些改造一方面发挥了原有空间的再利用，另一方面也通过更新赋予了老厂房新面貌，增加了上海的城市活力。

上海的文创园区主要分为四类：设计策划类、艺术创作和展示类、技术创新和服务外包类、时尚和休闲服务类。概括来说，已走过二十多年的上海老厂房改造文创园区，其历程可以分为以下三个阶段：

资料来源：企业官方,公开资料  克而瑞咨询制表

文创园区 1.0 ：粗放式自发运营，现已遭淘汰

最早的文创园区，是通过一些企业改造老厂房自发运营的，对老厂房外立面进行简单整治后即开始对外营业；这种方式具有成本低、复制快等特点，可以以较少投入、较快投入运营，但长期下去，这种方式却会造成园区同质化严重、功能缺失等弊病，最终甚至已不成其为「文创园区」。

文创园区 2.0 ：以红坊、M50、8 号桥等为代表

经历过草创阶段之后，上海的老厂房改造文创园区渐渐走向成熟阶段，涌现了以红坊、M50、8 号桥等为代表的典型案例。这类园区会投入较多资金与时间对老厂房进行重新规划与建设。

在定位上，或依托主导产业聚集企业，或专注细分领域，或建立品牌特色，都是通过对老厂房或旧工业园区的改造，引入艺术、创意、文化等企业，从而形成一定的品牌聚集效应，并不断发展成为上海有代表性的文创园区。如以上海著名公共文化艺术社区为人所知的红坊、以建筑设计领域为主的8号桥、以视觉艺术领域为特色的 M50 等，在不断发展的过程中都形成了自身「特质」。

在建筑改造上，这类文创园区也有一个比较共性的特点：保留了原有的工业化空间形态，比如裸露的水泥或砖墙、原有的钢铁结构等，可以说是「原始化的改造」，更有复古气息。置身其中既可以感触到现代气息，又可以一睹原有的工业风格。

文创园区 3.0 ：以幸福里、宝钢二钢厂等为代表

作为文创园区 3.0 代表的幸福里与 2.0 最大的不同是，它几乎已经完全摒弃了原有老厂房的形貌，在实地调研中，我们发现，除了特意留下的部分砖墙，已经找不出老厂房的原有痕迹。在改造过程中，幸福里也使用了大量新材料，并通过一些设计手法对原有空间进行了重新设计。也正因为这一点，相比于 2.0 ，幸福里需要更多的资金投入。

另外，在改造中，幸福里将老厂房的院墙和铁门完全拆除，将番禺路和幸福路打通连接到了一起，使周边居民更加方便出入。这种完全开放式的园区，创造了一种新的消费与体验环境，显得更具时代感。这一点也与 2.0 有很大的不同。

尚未开业的宝钢二钢厂也与此类似。除了保留小部分原钢厂空间之外，设计方对老厂房进行了整体调整和优化，包括路网布局、空间的重新打造、区块的再规划、景观重置等，使老厂房呈现出了完全不同的全新面貌。



近五年来，上海每年投入文化创意产业的财政扶持资金达 2.8 亿元，可以对这一产业的重视程度。上海也提出到 2018 年年末，文化创意产业占地区生产总值比重将超过 12.6% ，「十三五」末则要超过 13% 。随着上海城市产业升级换代进程的推进，文化创意产业也将会获得更大的空间。

从 1.0 到 2.0 再到 3.0 ，上海文创园区的发展经历了从单纯依赖地段优势和政策扶持，到越来越重视品牌内涵和服务升级的过程。那么，到了 4.0 时代，文创园区又会呈现什么发展方向呢？产城融合或许是一个转型思路。

随着中国城镇化的不断推进，土地资源尤其是一线城市的土地资源将更为稀缺，如何更好地融合产业与其他用地，推进土地资源集约化，是上海等一线城市亟待解决的问题。每个城市都有其内在的城市秩序与发展规律，在将老厂房改为文创园区之前，就应该处理好目前和将来的方案，在可持续发展的基础上探索更新实践。文创园区可以通过新技术，发挥自身创想优势，推进实现产城融合，创造工作、生活、休闲、商业和制造共融共进的空间。

另外，文创园区的内核仍是文化，如何在园区发展过程中避免过度商业化，寻找并坚持园区特质，不断将文化禀赋转化为实际回报，形成城市的「文化地标」而非沦为「低配版商业街区」，也是文创园区 4.0 时代需要应对的课题。

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