“甜姐，金地花1个亿收购了warm+公寓，你可以去挖一挖......”

长租公寓的「洗牌」或许会愈演愈烈...

昨天，小编收到了一位从业多年的圈内朋友的一条微信。据其爆料，金地商置收购了深圳 warm+ 公寓，交易价格为 1 亿，合一间房 10 万。



作为一枚同样「浸淫」地产圈多年的从业人士（认真脸），小编怀着一颗严肃而又八卦的心去扒了扒相关资料。

该消息尚未得到证实，以下内容皆属小编个人意淫，欢迎拍砖！

深圳 warm+ 公寓为一家轻资产运营的长租公寓品牌，其房源多是以包租形式获取，也就是我们惯常所说的「二房东」模式。既然是以长期租约的形式而非自己持有，又凭什么每间房作价 10 万？！

对此，小编本着严肃的专业精神做了一个测算：以一间房 5 万元成本投入为计，再加上 1 到 2 万元的剩余租约利润现值，那另外的 2、3 万是什么？很显然，只能是溢价了。这样的溢价，小编只能用一个字形容：奇高！

据了解， warm+ 公寓成立于 2015 年 4 月，并于 2015 年 9 月获得 pre-A 轮数千万人民币融资，由东方富海旗下富海深湾移动创新基金领投，吴宵光和另外两个自然投资人跟投。 warm+ 公寓是一家专为都市青年群体提供长租公寓服务的新兴移动互联网公寓运营商，目前在深圳的南山、宝安区拥有多栋集中式独立公寓，同时也提供整租、合租和单身公寓等产品。 warm+ 致力于打造全新的居住体验，并倡导平等、分享、互动、有爱的居住理念。以「我们家，温暖家」为其宣传标语。warm+ 公寓团队约 30 余人， 6 人来自腾讯产品团队， 7 人来自万科住宅设计部门，还有 TCL 前高级事务经理等。创始人朱涛 2009 年加入腾讯，先后就职于 QQ 会员、生活电商、QQ 电影票团队。另一重要创始人刘智曾任职万科 14 年，历任营销总监、副总经理。可以说，这是一支从腾讯与万科走出的公寓创业团队。



warm+ 公寓主要有两种类型：以小区回迁房为主， warm+ 公寓制定了一套业主交付标准，收房时会对硬装、水电、厨卫等进行系统检测，以保证其可用性，并针对目标人群的喜好，进行标准化的家具定制和后期装修；为独立的整栋项目，房源主要来自于旧厂房、宿舍楼、快捷酒店等， warm+ 会对房间结构、外立面、大厅天台等公共空间进行重构和改建，使之成为适合年轻白领居住的青年社区。

此次交易的收购方为金地商置。 2012 年，金地集团为拓展香港资本市场，收购了联交所上市公司星狮地产，并于 2013 年更名为金地商置。目前，金地商置为金地旗下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理的业务平台，同时也是香港联合交易所的上市公司（535.HK）。

金地旗下现已有两个自主开发的公寓品牌：荣尚荟和草莓社区。再加上此次收购 warm+ 公寓，可谓自营与收购「两条腿」并行，不断加大长租公寓业务布局力度。



据了解，金地集团在长租公寓领域分为地产和商置两个条线，分别运作的是荣尚荟和草莓社区。 2015 年，荣尚荟品牌完成了从服务品牌到公寓运营的品牌外延扩展，推出自在寓、名仕寓、荣尚行政公寓三大公寓品牌，目前在深圳、上海、杭州、苏州、南京、武汉等多个城市运营。 2016 年，金地又在深圳市场推出了「草莓社区」品牌，根据计划，金地草莓社区将于未来两年内实现 3 万间公寓的管理与运营。

对房企而言，将长租公寓作为创新业务大力发展，不仅是进入楼市下半场之后转型的迫切需要，更是出于打通上下游资源、增加客户黏性、获取稳定现金流，甚至实现资本运作的战略考量。

目前，房企切入长租公寓的方式主要有两种：一是单独成立长租公寓品牌，即自营长租公寓品牌；二是和长租公寓运营商合作。就当前房企布局长租公寓的情况来看，自营仍是主要方式。



采用第一种方式的房企代表为：万科、龙湖、金地、招商蛇口、旭辉、远洋等。

万科在 2015 年就单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，随后开始在几个重点城市进行尝试，落地了广州万科驿、厦门万科驿、上海万科驿、西安 VV 公寓、重庆万科寓等 10 余个长租公寓项目。之后在 2016 年，万科整合旗下各个分公司长租公寓项目，制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等事务，并统一为「泊寓」品牌。

采用第二种方式的房企代表为：保利、绿城、阳光城、融创等。

房企选择和长租公寓运营公司进行合作，通常都是房企提供房源，运营公司提供运营、管理这些专业服务。例如阳光城选择和专业的长租公寓公司寓见公寓进行合作，阳光城负责为寓见公寓提供更多的房源，寓见公寓则负责进行标准化运营和项目管理，包括售前的咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等提供一站式服务。

保利地产成都公司选择与四川优客逸家进行合作，联手打造「UOKO公寓」。双方以位于成都市城南剑南大道的保利星座项目为合作基础，打造满足青年居住需求的租赁产品。保利将提供房屋租赁场所，而优客逸家将按照青年居住标准，提供装修、维护、有偿 O2O 等一系列运营服务。 2018 年 1 月份，融创以 5000 万美元入股自如，也开启了自己在长租公寓的步伐。

以往房企介入长租公寓的方式多是自营与合作，但自营见效慢，合作却又多有掣肘，因此，为了早日「上车」并快速扩张，通过收并购闪电切入市场未必不是一种以逸待劳的方法。

不管金地收购 warm+ 公寓的消息是否属实，这都折射出了一个信号：随着国内租赁行业的蓬勃发展，市场「洗牌」会不断加速。对习惯了「赚快钱」的房企来说，通过并购以求快速扩张也将成为切实可行的方式。

丨 地产创新研究之「长租公寓」系列  丨

政策解读

1. 上海再拍6幅租赁用地，全部底价成交！

2.  12万亿公积金，可否成为长租公寓资金来源？

3. 租售同权，这五类人最受益！

4. 政策暖风频吹，群雄纷起，长租公寓鹿死谁手？

5. 公寓对房地产开发商价值几何？

6. 地产人适合干长租公寓吗？

7. 怎么办？公寓的小船没准说翻就翻！

8. 风口之后，房地产创新业务发展大猜想

模式研究

1.  面对长租公寓，开发商的自信和迷茫

2. 德国有超过50%的人租房子住，我们可以从中学到什么？

3.   看了纽约的租金发展轨迹，国内一线城市的租金还会上升

4. 美国第一家上市的公寓型REITs是怎样炼成的？

5. 国内公寓运营商都该学学新加坡

6. 除了商业模式，蓝领公寓还有一项梦想实现模式

7. 预测2017年公寓走向？姐夫对长租公寓的八大猜想

8. 产品为王或许是当下长租公寓市场的突破口

9. 2016年公寓市场，让改变发生！

10. 世界是你们的，但你们属于长租公寓

11. 从美国经验看国内长租公寓发展模式

12. 图说 | 长租公寓ABS新玩法

13. 中国一线城市租金回报率1.5%，其实并不低

企业聚焦

1. 旭辉「房地产+」版图扩容，发力教育和长租公寓领域

2. 华住酒店集团再度出手，亿元级投资背后的逻辑

3. 95%出租率，这家公寓不仅获得58同城的投资，还与多家企业达成战略合作

4. WeWork 又推出共享公寓：WeLive

长租公寓月报

12月刊   11月刊   10月刊   9月刊   8月刊   7月刊   5月刊   3月刊

    关注 克而瑞咨询