如何正确认识业主和物业公司之间的关系？这篇讲清楚了

物业公司和业主是一对天生的冤家吗？ 如何认识两者之间的关系？ 两者的关系为什么对立、尖锐？ 如何化解这些矛盾？...

2009年一部电影《业主奏鸣曲》上映。 影片展现了业主与物业公司之间的矛盾、冲突。业主与物业公司，俨然是一对冤家。

影片所反映的现象在很多商住小区存在。 中国人民大学“小区治理”课题组先后对北京100多个居民小区进行调研，结果显示：业主与物业公司发生过严重纠纷的小区占到了80%，其中产生肢体冲突和暴力冲突(不包括威胁和恐吓)的占37%。

一方面是，很多小区得不到最基本的服务，业主抱怨物业公司服务不好，想换物业公司，炒掉物业。

一方面是，不断有物业公司因收不上物业费，收入不能维持基本的开支，不能正常经营下去，被迫撤离小区。如在上海，有业界人士估计，有1/3以上的住宅小区面临服务危机，部分入住8-10年的小区可能成为“烫手山芋”。

在多数的商住小区，物业公司和业主之间不断攀升的矛盾，导致两败俱伤，物业公司干不下去，丢了饭碗；业主失去了物业公司提供最基本的服务，垃圾无人清扫，共有物业无人维护，个别小区因欠供电公司电费，还造成了停电停水…。 情况严重的个别小区，成了社会不安定的因素。

物业公司和业主是一对天生的冤家吗？ 如何认识两者之间的关系？ 两者的关系为什么对立、尖锐？ 如何化解这些矛盾？

一、 如何认识业主和物业公司之间的关系

商品房小区，每一个业主有自己的专有部分，形象的理解，可以认为关上自家的大门，门内的部分就是自已专有的。

但业主不能永远生活在自己的家门内，需要出门，需要走楼梯或乘坐电梯，需要有停车场停自己的小车，需要小区内的道路步行出门或开车出门，还需要保安看守大门，垃圾有人清扫，绿地有人维护等等。 这些楼道、电梯、小区内的停车场、小区内的道路、绿地等是有关业主共有的财产或共有物业。业主的生活，需要这些共有物业在良好状态下正常运转。而维护这些共有物业一般需要有资质的物业公司来完成。因此在通常情况下，业主的生活需要物业公司，离不开物业公司。

物业公司是业主选聘来对业主的共有财产或共有物业做服务的。 业主们一块商量，达成一致意见，通过招标或协商的方式，选出一家物业服务公司，由小区的业主委员会代表全体业主与物业公司签订物业服务合同，将业主一方和物业公司一方的责任和权利，用契约的方式固化下来。

因此业主与物业公司之间的关系是商业合作关系，是合同关系，是业主花钱，购买物业公司的服务。物业公司通过对共有物业管理维护，通过给业主的专有部分的维修维护，给业主提供服务，并挣取相应的报酬。 物业公司和业主是通过提供服务、获得报酬，建立起一种相互依存的商业伙伴关系。

物业公司为了更好地给业主提供服务，需要管理来辅助

物业公司通过对共有物业进行维护给业主提供服务。 但这些共有物业不是存在于真空中的，是存在于业主生活小区中。即共有物业与用这些物业的业主共存，业主的行为在很大程度上影响对共有物业的使用。

比如，小区中有停车场，业主们已通过协商，达成了如何规范停车的规定，并授权物业公司对停车场实施管理。 如果有的业主，不遵守规则，胡乱停车，影响了其它的业主正常使用停车位。这时，物业公司有权对于违规停车的业主进行规劝。 这种规劝就是为了达到更好的服务效果，而进行的辅助管理。 这种管理的本质，是物业公司按业主共同决定和授权执行管理权，是物业公司代表大多数业主对个别不遵守规则的业主进行管理。

业主和物业公司及物业从业人员是平等的商业伙伴关系

在小区内，业主是物业的所有者，是物业的主人。物业公司是按合同为业主提供服务的。有些业主称自己是主人，称物业公司是保姆或仆人。 这种认识是不正确的。

应认识到，社会在发展进步，社会上从事服务行业的人越来越多，社会分工也起来越细。 从某种程度上讲，我们每个人都是为它人服务，而又得到很多它人提供的服务。我们出门坐车，到银行存钱，去医院看病，都是在享受它人提供的服务。 而从事公交、银行、医院的人，一方面在服务它人，而在另外的方面又需要其它人提供的服务。 因此，不能说从事物业服务行业的人，因为其工作性质是提供物业服务，就是保姆或仆人。 业主和物业公司及物业从业人员是平等的商业合作伙伴关系。

二、 业主和物业公司之间的关系为什么这么对立、尖锐？

业主和物业公司之间的对立、尖锐关系的产生，有三个方面的原因：

一个是物业公司自身的问题。

由于受过去计划体制的影响，有些物业公司没有树立起服务业主的意识，认为自己还是准行政组织，是来管理业主的。 在很多小区，物业公司是开发商指定的“前期物业公司”，是开发商的子公司或孙公司。 物业公司虽然在小区服务多年，但没有与业主平等协商、平等签订服务合同，而是一种不平等的“事实”服务、强制收费。有些问题本来是开发商遗留下来的，是开发商的问题，但由于物业公司是开发商的关联公司，物业公司不能摆脱开发商的压力，从而为开发商掩盖问题，替开发商推脱责任。 还有一些物业公司，如《业主奏鸣曲》中所描写的，公司的主要负责人，有私利，为了保护自己的私利，为了避免失去自己的私利，用非法的手段，对待业主。

二是开发商遗留问题。

在很多小区，由于开发商的遗留问题，如房屋质量低劣、配套物业质量差、违反当时规划开发等。业主在买房和入住时，没有发现这些问题。在一定时间后，问题暴露出来后，开发商不负责任，不给解决。这会从两个方面影响物业公司的服务，一是硬件质量差，物业公司不可能在低质量的硬件上提供高水平的服务。二是业主很容易将对开发商的怨气，转成对物业公司的抱怨。 这样，本来是业主与开发商的矛盾，变成了业主与物业公司的矛盾。 由于很多物业公司是开发商的子公司或孙公司，与开发商有关联，使这种情况更严重。

三是业主自身的问题。

《物权法》赋予业主通过共同决定行使对共有财产或共有物业的管理权，如制定和修改建筑物及其附属物业的管理规约；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等。就全国范围来讲，大部分小区的业主还没有建立起自己的组织，没有成立起业主委员会。有些小区虽成立了业主委员会，也没有真正运作起来，不能通过公开、公平、公正的协商，在广泛参与的基础上，形成业主对于共有财产或共有物业管理的共同决定，不能将这种意愿以契约的形式表达出来并体现在物业服务合同中。 这样，本来是业主与业主之间的矛盾，如上面所举的业主违反规则停车的例子，却容易转化成了业主与物业公司的矛盾。

三、 化解业主和物业公司之间矛盾的思路

要化解业主和物业公司之间的矛盾，需从上面所提的产生矛盾的三方面入手：

物业公司方面要树立物业公司的目标是为业主提供服务的意识。在接手一个小区的物业服务时，要有一切权力来自于业主共同决定的意识，从合同的签订上，要做到将一切权力，即服务内容及辅助管理权利，都明确表述在物业服务合同中。

开发商的遗留问题，需要开发商有良好的商业道德，来主动解决遗留问题；有些共性问题，需要政府有关部门通过立法来规范。当然也需要广大业主理性、坚定的维护自己权益。

业主的自身问题，或业主自治的问题，需要建立合理的业主组织和运作规则，更好、更有效地体现和实现业主的共同决定。很多商住小区的业主感觉成立业主委员会难，进行决策难，对业委会监督难。 造成这种局面的原因，一方面是业主的参与程度不够。 但部分原因也与《物业管理条例》中规定的业主大会/业主委员会组织构架有关。 我国商住小区的特点是普遍较大，小区户数的中位数在一千户左右。《物业管理条例》中业主大会/业主委员会构架设计的初衷可能是保护每个业主的权利，但实际上由于业主大会(由全体业主组成)的“松散性”，实际执行起来往往成了每个业主都可以管，每个业主都管不了的局面。从《物业管理条例》实施五年多的实际情况看，业主大会/业主委员会构架对于推动小区业主自治没有起到应有的作用。 因此，要创新业主组织，建立起公平与效率统一的决策机制，让业主对于共有财产的管理，在有组织有制度保障的基础上，能参与，能决策。 如有的小区建立起业主代表大会制度，基于全体业主授权的基础上，由几十位业主代表组成的业主代表大会做一定范围有关共有物业管理的决策，起到了较好的效果。 另外，在业主参与物业管理较差的小区，政府加强对于业主自治的推动、指导和监督，也是非常必要的。

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