阳光城吴建斌：房地产未来10年仍有巨大潜力！想干好得搞懂6大变化
当前降杠杆是大势所趋，一定要现金为王...
房地产的前景究竟如何？现阶段的困境如何突围？
11月8日，由明源地产研究院主办的“2019年中国房地产总裁峰会”在深圳举行。1000多位来自全国各地的房企董事长、总裁参加了本次盛会。十位地产大咖集体发声，重磅开讲。阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌应邀发表演讲。他认为，房地产市场潜力依然巨大，关键是怎么做。对此，他分享了很多实用的对策和干货……
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中国房地产市场正青春
市场并没有消失，潜力也还很大
今年房地产市场很难，不仅仅中小房地产企业难，大的房地产企业也很难，大家各有各的难处；有土地储备的公司难，没有土地储备的公司也难。有人说中国房地产进入白银时代，有人说是钢铁时代，还有人说是后规模时代。
我做了一些研究，并得出一个结论。
如果从1978年小平提出尝试推进房改到现在，中国内地的房地产市场才走了40年；如果从1987年深圳第一声土地拍卖的锣声敲响，商品房出现，到现在也才30年；中国香港的房地产市场到现在已经有一百多年，长江地产、新鸿基地产、恒基地产已经干了60年，相比之下，无论是内地30年还是40年，内地的房地产市场都还处在青春期。
什么是青春期？就是一个人很烦躁、很急躁、想法很大、充满激情，这就是青春期的表现。
尽管现在市场很难，但并不是没出路；尽管现在融资很难，并不是所有的大门都被关闭。1、1-10月头部房企销售规模增长非常好
最近，好多头部企业陆续公布了1—10月份的销售规模，家家都成长得非常好。有些是在一线城市、二线城市、三线城市为主的战场取得了优异成绩，有些是在三四五线城市取得了优异的成绩，说明市场的潜力是非常大的。
一二线城市因为“五限”，房价涨不上去，销售不畅通，特别是2015、2016年拿的地只能亏本卖。弱二线、三四五线城市就表现得非常优秀，特别是中西部城市，很多地产公司在中西部弱二线城市的销售非常好，房价涨了，销售规模上来。
我曾经在去年预测，假设开发面积不增长，或者保持在一定的规模，而销售总额普涨；又或者一线、二线外溢，导致全国普涨，这种情况下，未来几年房地产规模有可能达到20万亿。
2、还有2亿人口要进城，城市改善需求也很大
城镇化是中国房地产市场一大支柱。现在中国城镇化率是59%，实际户籍人口城镇化率只有43%，跟发达国家70%多的城市化率相比，我们起码还有10年的增长时间。
在未来10到20年，还有2亿人口要进城，平均每年有一两千万人进城。这就是刚需。
城市的人，并非都已住上了好房子。即使是在上海这样的一线城市。
大家可能也知道我喜欢拍照，我在上海老弄堂拍了三年，那些老弄堂里的房子环境非常糟糕，住得太拥挤，没有独立的卫生间，做饭是在外面做，上楼也没有电梯，他们很希望搬出去，他们有住好房子的需求。
所以，未来三旧改革（旧城镇、旧厂房、旧村庄）的需求量非常大。
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当前市场呈现6大特点
房企要会判断，选择合适的道路
房地产市场潜力很大，但市场也出现了一些变化。具体来说当前市场有以下6大特点。
1、城市呈现结构性分化，各有各的机会
我们经常讲，我们正从增量市场向存量市场转移。的确，一线城市和强二线城市增量不像过去增得那么多，存量的机会逐渐变多。
布局上，房企如果追求继续做增量，而且追求继续高周转，建议最好是在弱二线城市、都市圈周围、中西部去投入重兵，可能效果会好一些。现在500万以下人口的城市，户籍管理是放开的，这是一个优势。
如果追求在未来存量市场做运营管理，从运营要效益，或者变成轻资产公司，不追求高周转，建议在一线、强二线城市布局。
2、现在已进入买方市场，要靠品质溢价
以前野蛮生长的过程是卖方市场，现在是买方市场。
中小地产商房子可能卖不出去，并不是因为市场消失了，而是因为现在的消费者对产品各方面要求非常挑剔，而你的知名度还不是那么高，产品也达不到消费者的要求。特别是像深圳这样的地方，大家的追求不再是“有房住就不错”，品质居住可能是当下或是未来一段时间里，市场非常重要的推动力。
大部分房企从去年以来都在抓品质管理，做品质革命，力争溢价销售，获取高额利润率。
3、高杠杆时代已结束，得向运营管理要效益
大家千万不要再想着用高杠杆继续推动一家房企发展，这个时代已经结束了。
原因有两个：第一，国家不允许，逆向做事，风险就太大了；第二，老百姓买房子的钱已占到家庭资产的50%-60%以上，再进一步借款，还款的压力会很大。
这倒逼房企从杠杆型推动，转向管理运营型推动。精细化管理，向运营管理要效益显得十分重要。
当然，适当的杠杆还是必要的。作为企业来讲，净负债率不要高于百分之百，否则很危险。
4、想快速做大，还是得以住宅开发为主
有的房企已经转型做产城等业态。如果没有便宜的钱，长线的钱，做产业地产、商业地产、物流地产、健康养老地产等，因为投入巨大，而会严重影响房企自身发展。
大部分房企想迅速做大，还是要坚持以快销的住宅开发为主。相对于别的行业，房子永远是好卖的。阳光城起码3—5年内不会改变这个主航道。
5、销售受阻的物业，可用类REITS和REITS退出
如果物业在销售上受阻，可从融资方面推动，开发商不用再担心物业销售不畅带来资金周转慢的问题。
不要用债务融资，可用资产证券化融资。资产证券化融资分为类资产证券化，和真正的资产证券化，将两种结合起来解决融资问题。
即使物业租金不高，回报不高也不要紧，要做类资产证券化融资是基本不用看回报的。
6、不要瞧不起物业管理，它的市值可能超过地产
地产在风口最佳的时候大家瞧不起物业管理，但是去年以来，资本市场给了物业公司很高的估值，很多物业公司的市值涨了1倍、1.5倍甚至2倍。现代服务业迎合了现代生活的需要，未来将大放异彩。
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通过投融资寻求破局
重视现金流安全
打组合拳解决融资难题
从2017年7月30日开始，地产融资收紧，而“五限”政策没有松动。房企陷入回款难、融资难的两难局面。到了现阶段，融资破局应从被动型管理变为主动管理型。
1、一定要强调现金流管理，保证经营性现金流为正
当下或者未来一段时间，一定要强调现金流管理，要有随时能调动的资金。这个资金数额不是几个亿，而应该是几十亿或上百亿，这样你的财务才有弹性。
我们的投资跟现金回款是紧紧挂钩的。譬如今年回款1000亿，投资额最多是500亿，大概是这个比例，有时候可能高一点，有时候可能低一点。
按照这个比例去做，年底经营性现金流一定是正的，这样才能改善负债率，才可能提升评级，评级提升才有机会降低融资成本。这个逻辑关系是非常清晰的。
2、融资渠道并未全部关闭，打组合拳解决融资难题
我曾经讲过，房地产的融资归纳起来有18个类别，里面的工具有33种，高峰时期33种工具都可以用。
从2017年调控开始，资产管理渠道关闭了，今年信托渠道基本也关掉了，还有很多地产公司因为拿了地王，可能会被窗口指导，再加上银行现在进行余额管理，房地产公司在融资方面真正能做的越来越少。
在这种情况下，有几种融资工具还是可以用的。简单来说，股权类、非标准化融资工具继续可用。
①重视传统开发贷。
33种融资工具里面，最重要的就是传统融资里面的开发贷。
恢复和强化原来的传统融资，是阳光城完成年度融资的最根本保证。1-9月份，我们传统融资完成了年度计划的105%，占比达70%，今年一定会大幅完成传统融资计划。
中小企业要在保证利益的基础上找大开发商合作，让渡一些股权，渡过难关。
一定要舍得拿出最好的项目，把大发展商吸引过来，让他融资、操盘，把你的项目变成现金，或者减少你的投入，很多问题就能迎刃而解。
③大股本融资也是一个方向。
股本金融资这条路是畅通的。最近很多中小企业或物业管理公司在香港上市，他们可能会带回来10亿、8亿的资金，这些股本金的放大效应可达到五六倍以上。
④私募股权融资的机会来临。
全球已进入负利率的时代，外资银行的钱多得没地方去。恰好我们国家最近放宽了外资银行金融机构在国内的审批。只要你给他同股同权，或者在债务上稍微给他们一些更高的回报，也能融到很多钱。
⑤落实新型标准化融资。
力争在类REITS、REITS、ABS、CMBS等方面有所突破。
小结
市场是巨大的，关键看我们怎么做。当前降杠杆是大势所趋，一定要现金为王，倒逼运营管理全面提升。从投融资方面寻求破局，迎接两三年之后的下一个风口。（整理 陈丽如）
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