【万嘉干货】3分钟带您入门澳洲地产开发

万嘉建筑公司对在澳投资价值、房产开发流程、贷款&税，以及资金转移等一些内容作一个介绍...

今天小编和我们万嘉建筑公司来着重对澳洲和墨尔本做一个简单的介绍。此外，我们还会对在澳投资价值、房产开发流程、贷款&税，以及资金转移等一些内容作一个介绍。

澳洲及墨尔本简介

首先来看一下澳大利亚和墨尔本的版图：

澳洲简介：

澳大利亚是全球土地面积第六大的国家,
国土辽阔, 物产丰富。两百多年前，英国人将澳大利亚作为囚犯的流放地，随着人口的增长和城市的发展，澳大利亚已经发展为南半球经最济发达的国家。澳大利亚的首都是堪培拉，主要大城市为墨尔本和悉尼。澳大利亚人口增长迅猛，作为一个移民国家，20%的居民出生在澳大利亚以外的国家和地区，其中华裔站澳洲人口的6%。

中文名称：澳大利亚联邦
英文名称：TheCommonwealthofAustralia
所属洲：大洋洲
首都：堪培拉
主要城市：堪培拉，悉尼，墨尔本
货币：澳元
政治体制：联邦制
人口数量：24,068,605人(2016年5月）
主要民族：70%英国及爱尔兰后裔，华裔67万
国土面积：7,692,000平方公里
GDP总计：7730亿美元
人均GDP：37,300美元

墨尔本简介：

中文名称：墨尔本
英文名称：Melbourne
别名：新金山
行政区：维多利亚首府
政府驻地：墨尔本市中心商业区
面积：8831平方公里
人口：500万（2015年2月）
高等学院：墨尔本大学，墨尔本皇家理工大学，莫纳什大学

澳洲投资价值

关于澳洲投资价值，小编主要介绍一下一些目前在澳投资的国家、各国投资的排名以及最热门的投资形式。

从上面的图我们可以看到其实中国并不是在澳投资最多的国家，相反的，美国和英国反而在澳洲的投资更多一些。

中国海外投资分布

可以看到除美国外，澳洲成为中国第二大海外投资的国家，达到了596亿美元！而且从投资趋势上来看，中国在澳投资总量在2015年猛增了32.9%！下图为2015年中国在澳投资的总金额：

通过上面的图我们可以看出，中国国有企业对澳投资活动回暖。其中由国企主导的两笔大规模投资交易金额合计74亿澳元，占比高达49%。然而从数量上看，中国私营企业在澳洲的投资交易数量持续上升，2015年共达成51笔交易，占比78%，相比之下国企仅主导了13项投资。

中国对澳大利亚投资结构变化

下图展示了从2006到2014年间中国对澳洲的投资结构的变化：

我们可以看到，在2006年到2012年中国队澳洲的投资主要为矿产投资，但是到了2013年，矿业投资锐减到24%，并且商业地产类投资悄然升起，达到了14%，并且商业地产类在2014年成为了中国在澳洲的主要投资方式，达到了46%！

房产开发流程

在介绍房产开发流程之前，小编首先来介绍一下房产投资背景：

目前有越来越多的人在澳洲投资房地产，其根本原因就在于澳洲的房产市场相对稳定，并且处于稳定增值的阶段。

从上图可以看到，整个墨尔本地区房屋的年增长率为4.5%，对于一些热门区域，年增长率可达到10%以上！此外，墨尔本地区的房屋拍卖的清盘率一直保持在70%左右，月平均拍卖量为4800套，每套房屋的平均销售时间为37天，房屋的空置率在3%左右，热门地区房屋空置率可以低于1%！

此外，其他原因还包括：

人民币兑澳元汇率仍在低位：目前的汇率为1澳元兑换4.72元人民币；
市场成熟，监管严格；
人口快速增长，供需关系紧张：这个我们会在后面详细介绍
澳洲储备银行再次降息，刺激地产市场1.75%：据权威人士预计，今年内澳洲储备银行可能会再次降息，来刺激澳洲市场；
房地产永久产权（除首领地为99年）；
贷款比例高，无限购，增值可再套现；
物业管理完善，费用明确；
出租规范，容易，全权管理，空置率低；

供需关系解析

人口概况

澳洲每年吸纳移民总数为19万人，留学生及工作签证50万人，共计69万人，其中华人约2万人。下图给出了2014-2015年海外移民统计：

就在最近，澳洲的全国人口刚刚突破2400万大关，越来越多的人把澳洲当作了移民的首选地。此外，由于澳洲的环境和气候的得天独厚的优势，每年来澳洲旅游的人数也是逐年上升。仅今年的1月和2月，中国游客数高达28.79万人，较去年同期增长21.1%。澳洲旅游收入高达$411亿元，创下历史新高。
根据目前澳洲的政策和形势我们可以推算出：

1. 澳洲人口每新增100万只需要3-4年。

2. 如果澳洲人口继续以每年1.5%的速度增长，将在本世纪中叶达到4000万人。

3. 到2050年中期，墨尔本预计将成为澳洲人口最多的城市，这也是我们相当期待的，到2100年澳洲人口预计间更达到5300万。

人口的高增长率就伴随着住房的需求增加。但是就目前来说澳洲每年新增房产数量有限，所以澳洲房产属于供不应求的阶段。
2014至2015年，澳洲全国新增房产总数为11.876万套！
而新移民们带来的每年25万套新房的需求！缺口
13万
套！
市场数据
那么在
这样的供需情况下，
真实的市场数据又是怎样的呢？下面我们再来看一组数据：

可以看到墨尔本总体的房屋空置率保持在1.7%到3.5%之间，房屋中位价仅2005年到2015年10年间就涨了一倍多！

中澳房产对比

那么有些人就要问了，在澳洲购买房产是否安全呢？澳洲房产投资是否具有投资意义呢？小编来给大家看一张对比图：

看完中澳房产对比我们可以发现，投资澳洲房产在任何方面都比投资中国房产要更加安全，并且目前来说澳洲投资房产的回报率更加的高和稳定。

开发区域推荐

了解了在澳洲投资房产的好处之后，接下来我们要讲一下，到底在澳洲哪里投资呢？我们再来看一组图：

可以看到，目前墨尔本的主要学校和经济中心都集中在东南方向。房屋的销售数量，房屋中位价涨幅最高的地方也基本集中在东南区。虽然目前墨尔本也开始对西区的开发，但是就未来10年内来看，投资东南区还是最好的选择。

物业开发类型及开发流程

开发类型

墨尔本有三种物业类型：别墅物业类型、公寓物业类型和土地开发。三种不同类型代表着三种不同的投资方向。

别墅物业类型的特点是：投资周期短，项目回报率较低，风险低。

公寓物业类型的特点是：投资周期较长，项目回报率比别墅高，风险比别墅大。

土地开发的特点是：投资周期很长，项目回报率很高，风险较高。

开发流程

开发的第一部就是土地购买；拥有土地之后需要进行规划批文的申请以及设计项目外观及建筑施工图，这一步大致需要半年左右的时间；最后一步就是销售以及建筑的施工阶段。