土拍后，替大家认真走了下新江湾，拍点照片想点问题
多少人认认真真走过新江湾...
今天新江湾拍地了，最后的情况大家都知道了，大概是这样的
这块地3.9万方占地，1.5的容积率。融信以30亿拿下，楼板价52840元/㎡，扣除25%的保障房之后，楼板价高达72144元/㎡，未来保本售价近10万！
这是一块什么地呢，大概就是这个方位
图片来自同小研
这个价格合理么，这个其实已经不重要了，现在开发商拿地背后都有千丝万缕的因果关系，我们就不讨论了，相信存在就是合理的
但是我们需要探讨的是，关于这个这个项目这个片区的价值支撑的问题
其实对于我们来说，我们有一万个理由来支撑这个价格的合理
——比如说这是上海中环边上的集中住宅开发区，日渐稀缺的城市开发量让整个中环沿线的价值都成倍提升
——比如说这里有成片的湿地，天然的氧吧氛围，在这个雾霾天的上海显得异常的金贵
——比如这是成片的低密度开发区，区域内的整体容积率在1左右，中环附近的高档低密度社区，卧槽这价格还不上天啊
——再比如说知名开发商联合打造，整体规划为上海第三代国际化社区。片区内有铁狮门、仁恒、华润等数十家实名开发商联合打造，片区整体规划比肩联洋碧云，这样的能级驱动，未来高端氛围就在眼前
其实类似这样的理由我还可以编很多，类似高教产业导入、浓郁人文底蕴等等等等，现在你别看楼板价这么多，如果现在楼板价15万，用之前的这个逻辑依然可以说的服服帖帖妥妥当当
各位有没有想过为什么，这里吊诡的地方在哪里
核心逻辑就是，这里所阐述的所有逻辑都在放眼未来
对于聊规划，其实是最没办法可以反驳的，因为还没有兑现还没有落地，你哪怕胸中燃着一万种火苗但是却没办法辩驳
就是因为他和你聊的都是虚的
那么聊规划聊未来合不合理呢，其实是合理的，因为对于房地产来说，开发周期应该在2年左右，所以你必须看到两年后的场景然后应对现在的拿地
这样的逻辑在金地前两天抢祝桥的那块地其实就是这个逻辑，大家都在赌未来，觉得明天会更好
但是对于新江湾可以聊未来么
当然也可以，新江湾也在发展，新江湾的两年后也会有变化
但是核心是，新江湾的整体大格局规划是十年前落地的，那么我们为什么在这个时间点不看看这十年规划落地的怎么样了呢
眼前所见的都不看，而是把眼光一直看以后，这个是不是不少人眼中的眼高手低呢
我很好奇有多少人认认真真的把整个新江湾都兜一圈
所以卢俊就替大家走了
卢俊没什么专业能力，土地拍了之后，我带着我的八卦小分队（这一次不只有你们的宝山宋慧乔，还有一位闸北薛之谦），把整个新江湾转了一圈，给大家呈现一下规划落地已经十年的所谓国际化社区，到底呈现什么样的局面
图片来自同小研
这是整个新江湾最核心的配套分布图，这块地位于整个新江湾的最北面，属于新江湾的边缘地带
把地图放大一点
图片来自同小研
项目距离黄浦江不远，但是背面就是一个集装箱堆场
图片来自同小研
目前格局是这样的
卢俊也冒险探访了一下
但是走了两步我就不想走了
现在环境是这样的，集装箱和垃圾一起堆在这里
然后问了下现场以及周边规划
目前没有搬迁的计划
用我的话来翻译一下，就是以后这个项目交房之后应该也不会搬迁的
不过这个也无所谓，项目更加看中的新江湾整体的氛围和配套格局的提升
卢俊帮各位所有的配套都去转了一圈了
第一个是新江湾最核心的商业配套：悠方购物广场
当初不少人对此寄予厚望
对于新江湾来说，不少人觉得依赖五角场的配套太LOW，而且不能满足这里的高端需求
所以悠方来了，也就是当初的嘉誉国际
这个定位逼格一看是可以的
来看下现场发来的报道
额，可能是周五中午，所以商业没什么人吧，但是广告屏幕连广告画面都没有，这个太不应该了
进去看看
额，好吧，不是没有人，而是商业都没有。目前整个商业的业态入驻率还不到40%，人气非常不足
而且关键的是，这仅有的40%的业态支撑，来自于
母婴体系，也就是带有极强目的性消费的业态才能在这里生存，那么对于这个商场来说，所谓的体验性，人气就是很弱的
回头查了下资料
这个商业一直做的不好，从2015年7月份就吹牛说意向招商引入超市、影院、餐饮等，然后到了2月25号的时候只有2家商家开门，开发商对外说5月正式开业，现在看看日历，已经是七月份的尾巴了，还是这样的格局
不知道这个新江湾唯一的高大上商业配套什么时候才能真正高大上
然后再来看看产业导入的情况吧，这个决定了片区的购买力
湾谷科技园就在地块的南面，当初整体的定位也是很高端
规模大，体量大，当初目标是用来比肩张江高科技园区和紫竹园区的又一个科技园区
如果真的能落地，那么产业引擎驱动同样能够带来片区发展
好吧，给大家带来现场情况
如果说周五下午一些商业没有人还可以理解的话，那么科技园里也没人就很难解释了
我一看到这样的展示中心就有种不祥的预感，这地面的样子，好像一百年没人宠幸过
园区整体看上去气场非常不好，一点都不像一个新园区，而像一个闲置的厂房
车位上稀稀拉拉停的车，而且都是这种车，一点都不像高科技园区的样子
大堂是空置的
湾谷科技园区2014年建成，到现在应该也运营了两年多时间了，不知道为什么会这样
科技园区如此，那么再看看高校吧，那里年轻人多，一定充满活力
我来到了复旦新江湾校区
虽然是暑假，但是这阴气也太重了吧，小卢我当年可以浪荡过复旦邯郸校区的啊，那除了过年，那里可是天天朝气蓬勃啊
我在校区里兜兜转转大半天，发现在这里出没最多的人
还有那个无比梦幻的安徒生童话乐园
听这个名字就无限想去有木有
但该公园开工数年迟迟未开放。2012年当时这座公园就已经是这样的。
因为这个乐园彻底的关门了，晚上不开门，白天也不开门，不知道这个乐园存在的意义是什么
不过坊间有传闻，这个紧闭的安徒生童话乐园
现在里面开始养起了鸭子，呵呵
而新江湾最牛逼的铁狮门项目，当初寓意以此带动整个新江湾发展
光看规划图就是高大上啊
但是事实呢
2008年，新江湾城最重要的F地块，67亿卖给了铁狮门，成为了当年的全国总价地王，城投已经回购了部分股份，种种迹象表面铁狮门也有意退出这个项目。该项目请了KPF,Gensler,TFP等一堆大牌设计公司，一期的园区吸引了汉高，耐克等总部入驻，二期的办公更规划了280米以及250米的杨浦第一高楼。不过过去7年，尚浦领世商办部分仍然有70%的面积是空地，目前看项目完全建成还遥遥无期。另外还有一个小秘密，铁狮门在处理这块地的时候，给这块土地分割成n块，然后办了无数张土地证。这么做的目的也非常简单，可以但凡日子不好了就拿出一块地来变现，不管是卖掉还是股权转让还是给基金公司，反正自己的压力小了。铁狮门这么干的目的也很明显，就是让自己可以更快的抽身
这样的开发商以这样的心态运营一个百万方的项目，我没理由相信他会做的好，而且过从去8年来看，做的的确是够差的
对于我们来说，我们依然不死心，我们不相信当初那个吹的很牛逼的国际化社区现在就变成这个样子
我们依然坚信这里聚集着大量的城市高端人群
所以我们一直在新江湾蹲点，从下午蹲守到了晚上，想要看一下入驻在这里到底是什么样的人群
然后夜深了之后，我们看到的是
逗了一大圈，这里已经交付的项目，现在极低的入驻率，到了夜间亮灯的人家比例少的可怜
社区配套商业，也变成了各色各样的廉价宾馆以及各种沙县小吃兰州拉面
一点都没有国际化社区的样子
我们尝试给这样的现状做一个解释
对于这个角落来说，核心的问题还是在于片区的规划
城市只有有了人居住才会有魅力，才会锻造出足够的需求以及足够的细分
而整个新江湾因为湿地的因素，未来不能承载大量的人口，我查了下规划，整个片区的总人口规划控制在8.5万人。翻译下，新江湾有大概900多万的土地，只容纳8.5万人，平均每个人占有120平米的土地，也就是哪怕把新江湾装满了，每个人在新江湾上做百米跑都不会碰到一个人，这应该算上海市中心人口密度最低的片区了吧。
没有人气，商业就没有可能运营的好，而产业引擎不上力，那么整个片区就成为一个没办法良性循环的片区
再加上新江湾独特的地理区位
背面黄浦江，东面被湿地包裹，西侧又被高架以及铁路阻隔，整个地块辐射能级只能单纯的依赖南向五角场的牵引，在某种程度上来说新江湾属于一个相对封闭独立的区域
或者说，被中环遗忘的区域
然后呢
当然，我们也看到新江湾后续依然还有利好，比如新建军工路高架，未来也许会很好的缓解这个版块的交通通达性的问题
但是还是那个问题，十年前的片区规划都没有落地，我们为什么要坚信现在的规划还是会在以后落地
对于卢俊来说，其实并不是想和各位探讨这块地价格到底是否合适，我已经说过现在这个氛围，价格合适不合适已经不再是单纯的市场研判的问题，我想和大家探讨的是
市场是用脚投票的，新江湾之所以可以呈现这样的格局，是有内在原因和逻辑的。不管未来走势是怎么样，当初规划的第三代国际化社区的新江湾已经走下神坛。也许成为一个老龄化居住片区，或者第二居所片区更加适合这个片区的定位，但是和国际化社区基本没有关系
在我眼里，他就是一个很普通的中环住宅片区而已，甚至还稍微差一点
未来的新江湾的发展还有机会，但是不得不承认这个片区已经失去了最黄金的十年
土地的狂欢不能影响城市面貌的发展，楼板价是这个价格是有各种原因的，新江湾呈现出现在这种面貌也是有原因
市调也是用脚踩出来的
关于买房这点事，卢俊在喜马拉雅开了特有频道，和大家认认真真聊买房这件事。大家可以直接在喜马拉雅里搜索真叫卢俊四个字，就可以关注订阅并且购买专辑了
付费音频第一个专辑叫卢俊私藏购房技巧，定价69元，一共12期，每周更新，陪伴你3个月的时间。有买房需求的朋友可以购买，卢俊花了蛮多心思在这里面（如果喜马拉雅难以完成付费订阅，你可以把我的专辑页面分享到微信里，然后通过微信端口，这样就可以直接微信支付了，然后退回到喜马拉雅就可以收听了，不过要记得，要用微信账号登录喜马拉雅）
买房都是几百万的投入，入手之前多做点准备，和这个代价比起来还是很划算的，卢俊做不到让你房子涨多少，但是应该可以做到让你少掉点坑
未来的每周周四，早上七点半，我都会喜马拉雅和大家聊聊天
关注 真叫卢俊的地产观
微信扫一扫关注公众号
