合法改造厂房的7类模式，怎么合理改公寓/酒店/青年旅社？

废弃厂房，怎么改？合不合法，是你心中最大的痛吧……...

废弃厂房，怎么改？你肯定第一个想到长租公寓，除了公寓，在国内旧厂房改造浪潮正值高涨，改成各种不同形态，如酒店、民宿、创意产业园、艺术展览中心、办公场地等等，换发了新的生命力。

怎么判断厂房适合做什么？我们分单层厂房和多层厂房，一一分析。单层厂房 分为单跨和多跨两种形式。

空间特点 一般纵向长度比横向跨度大，形成完整的长矩形空间；层高较高，如6米、8米或12米；跨度大，常见跨度为6米、9米、12米。

改造方式一：利用厂房完整的大空间作为艺术展览中心

单层厂房的层高通常达6米以上，其宽敞的空间形态及多方向自然采光条件适宜作为展览空间。

• 由单层厂房改造而成的艺术展览中心，其宽敞的空间可提供展览、表演、放映、艺术交流等功能

案例：OCT当代艺术中心深圳馆

• 利用通高空间，做成阶梯式小剧场，可举办各类展览及谈话活动

案例：满京华美术馆

• 在大空间局部加建二层形成展览空间，充分利用旧建筑天窗获得自然采光

案例：满京华美术馆

改造方式二：在厂房大空间中植入独立承重结构的建筑体块

层高优势使单层厂房有条件在空间内部搭建具有独立承重结构的建筑物。此种改造方式，对原建筑的改造程度相对较低，且新建筑对原结构的负荷承载能力影响较小。

• 新植入建筑匣子建立在厂房内原有机器设备基座的残骸之上，尝试进行新老建筑的对话与碰撞

案例：折艺廊

• 新植入的建筑其内部空间是完全独立的

折艺廊内的休息、展示空间

• 顺应地表工业遗迹走向而布局的折艺廊及艺术家个人工作室

案例：折艺廊及六象（图片来源：林力勤）

• 独立体块内外都成为了展览空间的一部分

案例：六象（图片来源：林力勤）

改造方式三：单层厂房改创意办公

多跨度的单层厂房，利用空间宽敞的优势，对空间进行横向及竖向的划分，形成兼有公共交流功能的创意办公空间。

• 在厂房中部打造通高的公共休息、交流空间，四周加建二层打造成LOFT办公空间

案例：美国江森自控公司办公室（图片来源：CHANELInc.）

改造方式四：单层厂房改酒店

通过横向及竖向的组合式空间划分，将单个大空间划分成若干个小空间，作为酒店用房。

• 将厂房中间跨度改造为酒店一层公共中庭，提供餐饮、零售、小型展览、工作、交流等公共活动空间，为老厂房注入活力

悉尼OvoloWoolloomooloo酒店中庭

• 厂房内部设置垂直电梯通往各客房层。客房可以根据空间条件，改造成普通标间、LOFT式客房或阁楼式客房

悉尼OvoloWoolloomooloo酒店客梯及客房多层厂房 一般层数为2-6层，高度不高于24m

空间特点 每层空间方正单一；层高适中，满足办公、居住的层高需求

改造方式一：多层厂房改成公寓/酒店/青年旅社

多层厂房可以通过对空间的横向划分，改成公寓、酒店、青年旅社等偏居住类的功能空间。

• 原本作为员工宿舍的旧厂房，在改成居住类空间时可基本沿用原有格局，降低改造成本

由员工宿舍改造而成的艺象国际青年旅舍

• 青年旅舍注重公共交流空间，改造时可打通部分隔墙，形成较大的连通区域，打造供客人休憩、交流的社交场所

艺象国际青年旅舍（图片来源：张超工作室）

• 客房层基本沿用原有宿舍平面格局，添加艺术元素进行二次装修。若原有房间面积较小，不满足档次要求，可采取3间房改2间房的策略进行空间调整

艺象国际青年旅舍（摄影：张超工作室）

• 若原多层厂房空间未作划分，可根据柱距、跨度合理划分空间，确定客房、走廊区域

由旧工业厂房改造而成的春秋舍酒店客房

改造方式二：多层厂房改成办公、商业空间

由于多层厂房的空间与现代办公空间相近，通过对空间的重新划分，较易改造为办公空间。改造后的多层厂房的首层空间常常引入零售、餐饮等业态作为商业配套。

• 通过增设隔墙，将原有大空间分割成多种面积的办公空间，满足不同企业的需求

万科星火创意生态产业园天枢仓办公楼

 

• 除在横向空间增加隔墙外，也可在竖向空间上挖空局部楼板，加强上下层空间的流动性、根据需求改造天窗、局部加建等手法创造出更加丰富的办公空间

 iD TOWN 4#仓改造剖面示意图

• 在层高允许的情况下，多层厂房改造的办公空间也具有改造为LOFT办公空间的条件

iD TOWN LOFT式办公空间改造方式——加建：在法规及当地政策允许范围内，可对厂房物业进行适当加建，获得额外的建筑空间

• 在独栋厂房山墙面加建出挑体块，将景观资源及自然光引入建筑内部，增添艺术性

艺象iD TOWN 4#仓

• 多层厂房顶层加建建筑盒子，弱化建筑体量

案例：上海嘉定现厂（摄影：苏圣亮）

根据以上所述并结合世联行积累的案例及经验，常见的旧厂房空间改造方式可分为以下几种：



旧厂房的改造方式具有多样性，不能简单判定何种方式是最优的，而应根据项目实际情况选择最适宜的一种或多种组合式的改造方案。

世联行根据多年的研究，在对旧厂房项目提出改造建议时，会基于以下几方面的综合考量：



通过专业的调研及分析，给每一个项目提供最优改造方案建议书，帮助客户解决旧厂房落地难、开发难、收益回报难等问题。


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