【Alan论道】房源信息工程是基础建设

中介代理主要的功能，就是完成房源配对，促成买卖双方的房产交易。...

要开展中介代理业务，首先要做好基础建设，就是房源信息工程。业主委托一个房源，然后去找客户成交，这是小中介的做法，具规模的大中介，做法则完全不一样。以中原地产为例：首先我们要统计全市的商品房存量，并且为每个房子做普查工作，记录所有历史信息，从房子的物理信息，包括开发商、面积、朝向……等，到过去业主及交易变更等信息，都要一一详细记录在案。除了需要天天维护，还需要每年全面复查，务求信息能够全面与及时更新，所以说中原是房子的百科全书也不为过。

完成房子的信息统计工作后，就要建立与业主的良好关系，通过服务赢得业主的信任，让业主放心把房子委托我们来出售或出租。没有出售或出租意愿的我们称为房子，有明确出售或出租意愿的称为房源。信息工程第二个步骤就是房子转化为房源的过程，房源不能多也不能少。多过市场上真实出售的数量，代表虚假拟造，当然不可接受，少于市场上的数量，反映业主关系工作不到位，得不到信任，最终可以让客户选择的就会减少，那客户也会离去，促成交易恐怕只是痴人说梦了吧。存量房子数量庞大，每个城市动则以百万套来计，必须依靠IT系统以及足够的人力物力才能够完成，所以说为什么大中介与小中介的工作流程有那么大的区别。以深圳为例，近190万套商品房存量，通过近1万个经纪人去维护，当中复杂性可想而知，IT系统仅仅可以提高效率而已，最重要还得需要人来完成，人就需要统筹，分配任务。所以说信息工程工作，三分靠IT技术，七分靠人员管理。

第三个步骤，就是把房源信息对外发布，线上线下全方位去打广告，尽量把信息推送到潜在客户手里，这就是为什么业主自己找不到客户，而我们却有能力介绍客户给业主，其实背后花了庞大的资源，广告花费每月近千万来计算，不同的发布渠道也得花钱，简单一个网上搜索动作，百度的收费方式也是五花八门，代价不菲。中原地产官网表面看似没有成本，其实系统开发已经不少费用，上线之后还得运营才能保持一定的流量。信息的维护是关键，内容不吸引，不全面，花再多钱去做推广也没有人会去关注，所以把信息从内部房源系统对外推送到外部网站，这是临门一脚，不容有失。

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