广州名媛日常生活消费聚居地观察报告 广粤天地篇

女性赏心悦目的程度，总是和一个地方的消费水平呈正相关。...

在广州CBD珠江新城，广粤天地是一处别致的花园式商圈。从2009年落成至今，由一个闹中取静的秘密后花园，变为名声在外的国际化吃喝圣地，其招商策划、运营管理、品牌定位、生活配套设施构建，不失为高端商业地产里的成功范例。广粤天地的崛起，有什么值得学习的地方？本文拟从选址分析、建筑规划、功能划分、购买力分析、市场供需、生活社区、品牌建设七个方面，结合个人观察，对广粤天地何以在CBD核心腹地开辟出这样一块别具特色的商圈，作简单的分析。一、选址分析——隐于闹市的花园式购物场景

从卫星地图上看，这片楼宇的位置夹在临江大道和花城大道之间，也就是距离园林绿化和珠江水域都很近。

广粤天地东边距离潭村地铁站不到10分钟的步行距离，南边靠近临江大道，西边是猎德居民区，北面毗邻珠江公园，位置幽静，周围高档住宅小区林立，有南国花园、金碧华府、力迅上筑、颐德公馆、中海观园、星汇御府等。整体位置处于珠江新城地带的东南角，交通不算方便，早期人流主要来自周边住户，这样的位置，远离闹市，环境清幽，是CBD内不可多得的城市绿洲。

二、建筑规划——钢筋水泥和园林绿植的和谐共生

走近广粤天地、凯旋新世界、广粤公馆、广粤尊府周边（属同一集团），砖红色的外墙掩映在一大片葱郁的绿色之下，透出一股清新的欧陆小镇风格，但又跟商业味很重的**小镇**风情街不一样， 这里大面积的绿化和低密度建筑自成一派，没有生搬硬套的山寨感，这在广州是十分稀缺的资源。在寸金寸土的珠江新城，新世界地产在这个项目上，特别注重绿化带的规划，其中凯旋新世界内拥4.8万平方米的私家园林，面积接近1/5个珠江公园，广粤天地8万平方米的商圈里，则有1/4的面积为中央园林和喷泉广场，建筑很好地融入环境中。

底商呈椭圆形的围合结构，圆内圆外均有商铺。户内装修精致，户外多绿色植物，氛围好，环境优美，相信是广粤天地带给顾客的最重要的附加价值。

三、功能划分——以国际化美食为主导的商圈聚合效应

经济学上有个概念叫产业集群效应，对餐饮店铺的聚集现象，可以这样理解，如果麦当劳、肯德基、汉堡王开在同一条街上，就会构成一个快餐商圈，这看似是一种竞争关系，但人们对于“哪里有吃的”这个问题往往更为敏感，而对于“哪里有麦当劳/KFC”这个问题就没有那么上心了。“今天吃什么”是人生的永恒话题，在不知道吃什么的时候，人们会倾向于去商圈，反正有个店，总有一款适合我，于是商圈里的店铺，实则是共生共赢的关系。

广粤天地商圈也有明显的产业集群效应，小小的一圈店铺，以国际美食为主导，带动“衣食住行”其余三项的发展。

衣：内有买手店IN STYLE，品牌主要来自意大利，讲究经典的设计和上乘的质感。

食：集合德国菜（1920）、意大利菜（OGGI）、西班牙菜（Mezomd）、日本料理（森田渔屋）、粤菜（开饭）......还有各种清吧、咖啡厅，装修考究、出品精良，满足中外客人的饮食需求。住：除了有豪宅，广粤天地还有居家用品店铺Sanderson，售卖精致的瓷器餐具、装饰品、家纺用品等。

行：广粤天地的地下停车库可谓豪车云集，特斯拉、玛莎拉蒂和法拉利的经销商也在此，凯路仕则售卖高端骑行用品。

人文艺术：除却物质消费项目，广粤天地在人文艺术领域也画上了浓墨重彩的一笔。“九月艺术”是画廊，也是绘画教学场地；唐宁书店则将书籍、文创产品、咖啡馆融合在一片错落有致的空间里。

其他：理发有艾玛•巴黎，进口超市有“每一角落”。

面积不算大的广粤天地，以美食为主角，涵盖了日常生活的各种需求，注重客户体验，力求多元化、精细化，国际化。

四、购买力分析——富人聚居的国际化生活社区

据最新的网络公开资料显示，凯旋新世界的均价达到10万元/平方米，旁边的国际公寓“广粤公馆”更是聚集了各大跨国企业的高层员工、领事馆官员，社区国际化程度高，住户素质好，是广粤天地商铺直接面向的核心受众，这在很大程度上决定了广粤天地的招商策略，即走高端的国际化路线。

五、生活社区——人文氛围和社区文化的构建

广粤天地虽是富人区，但这里不全是商业味浓厚的消费项目，发展商注重生活社区的打造，即你能感受到除了硬件之外，具体的社区文化和生活方式的呈现，调动多个感官去感知这里对“生活”两个字的诠释。

音乐演出：2016年中法文化之春的合作场地，下半年陆续在广粤天地举办了法语音乐的小型演出。节日活动：广粤天地的中央喷泉广场在每年的圣诞节、跨年夜都有活动，在某些有意义的东西方节日，亦会举办小而美的市集，或是联合商铺结合主题推出优惠活动，例如消费满额得新年晚会门票。历年的大型活动，主办方在场地布置、灯光装饰上都很花心思。

小型展览、发布会：在广粤天地·筑梦广粤展览馆里，时不时会举办小型的展览，如2016中法文化之春系列活动《走近诗人林飞龙》；唐宁书店进驻广粤天地之后，这里的文艺气息更浓厚了，作家的新书发布会、有关艺术文化的讲座时长在这里举办。

跳蚤市场：每四个月举办一次，鼓励人们将家里闲置的东西拿出来廉价出售，是实用又环保的活动。六、市场供需——辐射方圆数公里的休闲餐饮商圈

一个商业圈的构建，讲求在地理位置上的辐射性，例如太阳新天地早年在稍显冷清的地段开业，由于在方圆5公里都没有可替代性的大型综合商厦，开业两年之后的火爆并不意外。广粤天地的发展路径也是遵循这样的规律，在广粤天地开业的时候，周边的基础还不够完善，周边还有尚在施工中的楼盘，饮食和娱乐消遣的地方都没有足够多的选择。零星散落在周边的底商也没有形成一个符合高端住户满足其生活方式的体验式消费场景，即没有形成“格局”，也谈不上风格统一、别具调性的辐射效应。

所以广粤天地的成功，是在合适的时间，满足了特定人群的需求，加上难以复制的配套设施，一流的环境，精耕细作，填补了市场空白。

七、品牌建设——高品质生活方式的精致呈现

移动互联网时代的品牌建设少不了线上运营的方式，这是一种更加高效、更具性价比、离消费者更近的运营手段。

广粤天地的线上运营项目主要有公众号和微博，推送内容为商家资讯、优惠信息、活动推广等，作为取得认证的企业号，是商户对外发声、与顾客互动的窗口。

含有“广粤”二字的品牌矩阵，通过各种服务和活动积淀了品牌的内在价值。广粤天地一向给人的感觉是安静、舒服、管理好、格调高，洗手间的垃圾桶从来不会装满，喷泉广场从来都是干干净净的，举办的活动都是走精致路线，不媚俗，也不大肆宣传，来到这里，感觉像是来到了CBD的后花园，让人觉得很舒服。

品牌的价值沉淀，离不开从实体到服务、从软件到硬件上一丝不苟的管理和精心运营，相比起闷声发大财的发展商，广粤天地最难得的是构建了一种生活方式的范本。

总结

广粤天地的位置较为隐蔽，但发展到现在，成为城中数一数二的高质量商业社群，靠的是精挑细选的招商项目、别出心裁的建筑规划、高质量的社区文化建设，朋友之间口口相传，让越来越多人知道这个地方，特别符合现在的消费升级浪潮。同时它又有一定的消费门槛，远离交通枢纽，所以周围停有很多私家车，人均100元以上的餐饮消费对于大多数工薪阶层来说也不是一个适合长期消费的地方，里面的顾客大多是附近住户、白领和中产，特别适合在美好的周末，约上三五知己，选一个视野好的露天位置坐下来谈笑风生。广粤天地优美的环境和充满异国风情的商圈，是人们选择这里的附加价值。

广粤天地的商铺租金昂贵，适合做客单价高或者复购率高的项目。在差异化竞争的前提下，亦要考虑现有店铺的经营范围，契合整个商圈的生态。例如餐饮，已有日式、美式、意式、粤式，新增什么类型，什么价位的选择，给客户创造怎样的体验，都是底商需要特别考虑的问题。

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