【触点】刚需豪宅化:地产进化论
陷之死地而后生,置之亡地而后存。——《孙子·九地》...
房价飞涨,地价突奔,刚需何处求生?
其兴也勃,其亡也忽,豪宅安得自处?
陷之死地而后生,置之亡地而后存。
——《孙子·九地》Chapter1 房价-地价-房价
1.1 房价飞涨最近看新闻,一二线城市房地产市场已经进入狂飙模式。
先是深圳全年40%涨幅傲视全国,随后北上广纷纷跟上,华东的江浙沪皖也先后回暖。
而东北、西北和西南的城市只能说略有起色,怕是春风难度玉门关吧。
近年来三四线城市被证明是个难啃的硬骨头。
售价低、体量小、去化艰难、市场不规范成为萦绕在三四线城市房企的噩梦,所以纷纷开始回归一二线城市或者谋求转型。
连碧桂园都开始把中心放在一二线城市,更何况别人?
什么,你不信?
你知道碧桂园一二线城市销售金额跟总销售金额的占比是多少吗?
52%,谢谢!
本来就在一二线的房企就更加坚定留在一二线城市了。
1.2 地价突奔
落花有意,流水无情。
下图是各大城市按月来统计的商品房在建面积与月均销售面积之比。
可以发现,一二线城市几乎都保持在一年半以内的去化周期。
说人话就是库存非常非常不足够!
一二线城市乃兵家必争之地,可是大家手上都没有余粮啊!
对于某些房企来说,更是分分钟断粮的节奏啊!
怎么办?
怎么办?
拿地!
必须买!
买买买!
为了守住一线城市,买买买!
为了进入一线城市,买买买!
为了公司不解散,也要买买买!
于是前不久苏州推出13块地,有40度家房企去拍,拍出的楼面地价比周边在售项目还贵一倍。
昨天合肥推出13块地,也有超过30家房企去拍。随后我的手机就开始进入振动模式——出地王了,又出地王了,再出地王了。
你是不是觉得疯狂?
我猜你会这么想。因为面粉贵过面包,这是不可持续的。
是这样吧?
虽然你说得有道理,有两个非常非常重要的因素请考虑下。
第一:退无可退。手上没地,公司怎么运营?死了都要买,买不买都是一个死。
第二:上涨预期。虽然现在地价是贵,但是现在房价涨那么快,一定能够回本的,一定!
来,喝下这碗鸡汤。这张图还需要解释吗?瞎子都懂了。
1.3 刚需何处求生
但是等等,这么高的房价,大家买得起吗?
关于这个观点,有两个回答。
第一,不是房价太高大家买不起,而是房价太便宜,大家都买得起。
第二,就算房价太高,你买不起,总有人买得起。
Chapter2 刚需-豪宅-刚需
2.1 其兴也勃那些高价拍出的土地,最后都会被定位为高端产品。
我曾经跟当年北京广渠门金茂府拿地的人聊过。
他说:当时按照市场售价,这块地值25亿,但是最后成交价是50亿。
没人敢想。
最后产品做得很好,很高端。
面市的时候房价也已经涨上去了,所以卖的就好,赚大了。
也许我们都忽略了一个关于这个世界的真相。
世界总会进化。
我们身边每一个产品都在不断推陈出新。
无论是街边的面包店,还是霓虹灯下的理发店。
地产行业也是如此。
你不要以为地产行业就没有进化。
方尧小时候住在筒子楼。(似乎应该叫筒子楼吧?)
就像酒店一样,中间一条走廊,两侧都是房间。
后来住进了三室一厅的楼房,但是没有电梯。
再后来住进了带电梯的错层,但是没有花园。
再后来住进了带电梯的洋房,有很大的花园,还有泳池。
接下来怎样,我不知道,但是我相信会越来越好。
近20年来,随着容积率的提升,科技水平的提升,公建配套的完善,绿地增加了,住的舒服了,杂乱无章的老街区变成了绿树成荫的新小区。
这不是进化,是什么?
2.2 其亡也忽
然而,每一个新特点新技术都会逐渐变成普通技术,然后又有新技术来替代他的地位。
还记得10年前的N95吗?机皇,绝对的碾压。3年后,IPHONE把他碾压了。
还记得比碟中谍4中,阿汤哥驾驶的宝马电动车吗?亮瞎眼,妥妥的碾压。3年后,特斯拉roadstar把他碾压了。
地产行业也是这样。
许多曾经是豪宅专属的设计和配置,现在已经进入到寻常百姓家,不知道你有没有注意过?园林、大堂、梯户比、大型开间等等。
最简单的是外立面和户型的进化。
(南宁华润幸福里)
(兰州中集幸福里)
一个好的户型或立面出来后会迅速地被市场消化,然后加以模仿。很多小房企甚至直接照抄大公司的设计图。
只是近几年,这种进化变得不太多了。
一方面,行业利润率下降,去尝试和探索的空间变得越来越小。
另一方面,之前发展主要是借鉴学习,有现成的模式照搬照学。
而且以前抄袭的成本低,技术含量太低,看一眼就会,没有产权保护,也无从保护。
而现在我们已经走到前沿了,每一步都要摸着石头过河。比如建筑产业化、预装配建筑、绿色建筑、科技住宅、商业运营等等,需要深厚的内功去掌握和沉淀。
可以说,行业进入了一个困顿期。
市场好的时候,是个好时代。所有人都高歌猛进,会催生出一帮有情怀的企业家,做一些有情怀的事。
市场差的时候,也是个好时代。所有人都一筹莫展,穷途末路之下,必然有人破釜沉舟,而后势如破竹。
不好不坏的市场,却是个坏时代。所谓生于忧患,死于安乐,温水中的企业既没有压力,又不思进取。
2.3 豪宅安得自处
幸运的是,现在至少是个差的时代。
以两倍于现在售价的楼面地价买地,这是就是有人在破釜沉舟。
现在周边卖4万,未来你要卖8万了,你是不是得整豪宅?
你一定会拿出一些让人眼前一亮的东西为高售价背书。
是不是得整个全石材、进口洁具、新风系统、智能管家、独立入户啥的?
相信过不了多久,这些亮点又会外溢到其他人的项目中。
以前大家都盖小矮楼,后来越来越高,直到超高。
所以电梯、中空玻璃、地下车库也从选配变成了标配。
那这次地价上涨带来的豪宅,是否会让精装、科技成为行业标配呢?
所以地价上涨未必是万恶之源,它或许是另一次机会——带来全行业的进化。
我们的现在,正式过去人奢想的未来。
我们的未来,将是未来人享受的现在。
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