万科物业的“1、3、5”｜大宝专栏

过去几年，3年2000万平方米的价格调整，意味着超过20万业主的认同，认同的是什么？这认同的部分，就是我们为业主提供的最有价值的东西。...

本文是万科物业事业本部首席执行官朱保全（大宝）专栏文章，转载自万科物业微信公号“有瓣儿”。

2009年6月，根据集团安排我从南京调回深圳，从地产系统来到物业。一晃，6年过去了，不怕您笑话，我当时心中的标杆可是稻盛和夫到日航，如今日航已经发生了质变，而我还在按部就班，汗颜。

说真的，在体系内变革，绝不比创业简单。

来到物业，一方面是集团要求，一方面是当时心中的“糖葫芦梦想”——如果一户业主消费一万元，一百万户就是一百亿的营收。今天想想可笑。即便这样，这个梦想也是憋了一年才敢跟大家说出来。因为历史上，万科物业谈经营总有些忌讳。那时候O2O还没有兴起，那时候还没有人玩微信，早提早死。

做了一年的物业基础品质提升，年底的时候，物业以高位满意度完成了年度述职，年终奖不菲，但却是集团之赏。



2011年10月份，物业系统季度会上首次提出幸福社区计划。幸福社区计划是“万元户”计划的升级版，修饰版，于是乎有了一些经营动作。动作分四条线进行：

• “买卖”：一买一卖赚个返点；
• “五个一平台”：一个号（呼叫中心）、一个店（幸福驿站）、一张卡（社区一卡通）、一张网（驻地网）、一个移动终端（住这儿APP）；
• 投资：第五食堂（社区餐饮）、万物仓（闲散物品存储）、橡树汇（养老）等；
• 根据当时CPI情况，全面提高物业费。

在全国巡讲时，我跟物业同仁说了一个“1、3、5”计划：

• 第一年（2012年）启动幸福社区经营元年；
• 第三年（2015年）启动市场化；
• 第五年（2017年）实现市场化爆炸式发展。

从现在看，“1”和“3”都兑现了，距离“5”不到2年。

靠什么才能实现爆炸式增长？首先要反思的是“万元户”，这是一个听起来很美，却失去问题本元的命题。只想着从别人那里得到什么是没有持续发展动力的。反之，我们能给别人什么？

过去几年的几条线，最值得深思的是提价线，3年2000万平方米的价格调整，意味着超过20万业主的认同，认同的是什么？这认同的部分，就是我们为业主提供的最有价值的东西。

最近，万科物业在长春与长房物业一起接了一个小区——融创上城。这是十年前，长春最高档的社区之一，然而经历了三家物业公司之后，小区已经破败，业主也已经明白好物业的价值。于是，业主委员会找到万科物业。万科物业推荐了自己的睿联盟伙伴长房物业。

经过40余天的前期投入，清除300余车垃圾，经过多轮业主会议，最终，业主大会同意每平米提高7毛钱物业费，对于一个55万平方米的项目，好物业的价值是500万每年，而业主也知道融创上城的二手房价格已经开始溢价，即便是每平米200元，这也是超过1个亿的价值。

未来的20个月，这个逻辑能否被验证？

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