一个00后地产商刚刚泄露了一份战地地图

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IPO

一

以新闻记者身份，关注明星公司久了，会有一种幻觉：「战略」这个词是奢侈品，它只属于明星公司。

谁知，幻觉就是顽固成见持续映射的结果。

比如，你明明知道一个观点已经是成见与偏见了，它还是会在你的脑海里垂死挣扎：「大公司拥有战略，小公司全凭机会；好公司靠战略驱动，差公司借战术前进」。

真的是这样么？

几年前，我曾经与一个我深度信赖的朋友，聊一个商界现象：房地产大佬里，谁是机会主义导向型？谁又是战略导向型？

当时，发起这个谈资，有一个背景：很多地产公司正在IPO路演，总结出的企业战略与公司路线图，一个比一个出彩。

它们到底是野蛮生长出来的，还是「试管婴儿」在「配方奶粉」的福佑下茁壮成长？

最后得出的答案非常悲观。灯光闪闪的舞台上，你看到的很多大佬与明星公司，即使在公司鼎盛期，居然都表现出机会主义导向型的更多一面。

所以，这些年，我慢慢开始相信，「战略」可能并不是大公司与好公司的特许专利。

那些活在房地产主场之外的企业，也有可能是战略致胜论的拥趸。

二

三天前，我看到一份无意泄露的地产商「战地地图」，有感而发。

它成立于2004年，堪称真正的「千禧一代」，我们俗称「00后」。它刷新了我们对于「00后」的一贯认知，因为，在这份泄露的战地地图中，它表现出的「战略素养」与它的年龄，阅历、赛道经验，颇不相称。

甚至可以说，相当老道。

在这份「战地地图」中，它泄露了在三四线打仗的重大秘密。

首先是战术策略。

1，高举高打，立志让自己进入「承接三四线去库存运动的一线品牌」。

2，坚决收割三四线城市这一波地方政府释放的「货币安置红利」。

3，把主战场坚决放在京广线以东。

4，战术也不僵化，三个例外城市：昆明，贵阳，重庆。这三个城市有一个共同特征：交投活跃，成交量巨大，是著名的「现金流之城」。

5，专注深耕，10个区域，每个区域百亿战略。

6，在气质上走高周转风格，最迟在拿地8个月内实现开盘。

7，首入一城，处女作务必是具备一定规模的「粮仓项目」。

其次是产品策略。

1，两年内，消灭毛坯房，在样板房里赢下性价比之战。

2，主城区，住宅走「地产➕智能家居」路线，打造5M智慧健康社区。

3，中心城区，要配置商业邻里中心，社区商业与综合体都要有。

4，在热点城市一小时半径圈，打造特色旅居小镇。

5，重视物业质量，提供一站式智慧社区物业服务。

6，领衔装修装配式革命。

就是这样的战略，让这家00后地产商上半年实现了200亿元的销售额。

这个故事最大的样本意义在于，其一，你策略准确，匹配得当，红海亦蓝海；其二，为同行示范了一个实现400亿元的其他姿势。

如今的地产行业对三四线城市有莫名的恐惧，挺进一二线才是最「政治正确」。

这种恐惧心理传染性非常之强，意见领袖背书，市场研报渗透，已然是行业定理，可是少有人去想想它里面的合理与不合理之处。

是呀，正所谓，有一种陷阱，叫做别人的陷阱。

三

故事的主角，不是小鲜肉，而是型男。美的地产，这是它的故事。

在看到这份泄露的地图与它的战绩之前，我对带有制造业基因的地产公司是有偏见的：刻板，模块，创新不足，资源导向，机会主义，等等。

想破脑洞，也没啥太时髦的词汇给它们。

美的地产，海信地产，海尔地产，格力地产，等等。总觉得它们是母公司资源喂养长大的「巨婴」，总觉得它们是被制造业微薄利润率逼上梁山的「造反者」与「食利者」。而已。

偏见害死人。偏偏忘记了地产行业的一个大趋势：房地产公司，该向制造业企业学习。

而且，最令人郁闷的是，当年你腹黑过的那些缺点，如今正是人家赖以成名的优点。

巨婴，食利？现在房地产行业最流行的是什么？

拼爹。

有爹可拼，不是一个可有可无的事情；有爹可拼，是一件很严肃的事情。

在一个行业转折、跨界、换姿势发展的时刻，拥有一个仁义有钱、颜值高光伟的大股东，是非常幸福的事情。从万科到南玻玻璃，这种事情只有当你失去的时候你才会真正体会。

最首要的体现就是融资成本。前几天，董小姐用十来张PPT讲述了董小姐| 资本市场的血统论，好评如潮，里面最重要的一个图就是提到了融资成本的血统差异。

美的地产的总裁郝恒乐有一个很走心的判断：未来，没有股东背景、没有资源获取能力的民企会越来越难。

证据是，美的控股的信用为地产背书，今年即使最艰难的时候，美的地产也可以从市场上拿到较低的融资成本。

这是看得到的红利。看不见摸得着的红利是品牌移植与化学反应。

比如，美的地产在三线城市最有效的一张牌，就是建立在「地产➕智能家居」基础上的智能地产。这个消费者认知，无缝切换，价值不菲。

作为地产界最懂智能家居的地产商之一，如果美的地产铁了心想吃「智能地产」这碗饭，其他地产「型男」大概率只能靠边站。

拼爹，并不是简单的摆谱，也是一个有技术含量的事情。

四

美的地产制作了一个很有趣的视频，可以看看它的血统图。其出身，家底与能力，都在里面了。

我就谈谈对那份无码流出的「战地地图」的印象。

在总裁专访中，郝恒乐披露了美的地产的战斗力储备。听下来，美的地产的货架上品类很丰富，从酒店，商街，长租公寓到文旅小镇。

但是，不管什么样的产品，「5M智慧健康社区」是它的高频词汇。

更重要的是，它相当重视组织动员能力等软实力搭建。跟投，爆款产品，资源，融资架构，等等，都有设计。

这哪里是为一个400亿元规模的公司搭建的平台呢？这样的顶层设计，显然能够支撑一个更大规模的公司高速跑起来。

等待美的地产进入千亿俱乐部的那一天。那一天，一定是中国房地产很有信号意义的一天。

因为，美的地产的二三四线城市攻略，将刷新我们对贵国楼市购买力的现有认知。