二线城市土地

二线城市房价涨得有些二

之所以说二线城市房价涨得有些二，是因为当地政府目光短浅，饥不择食寅吃卯粮，其后果很严重。...

文 / 杨超

在过去一年多的时间，房地产市场调控的主要方向是去库存，各种宽松政策次第出台。部分库存较低的一二线城市及一二线辐射区，在刺激政策影响下，出现了非常明显的量价快速上涨现象，导致市场出现非理性的繁荣。

继一线城市房地产市场暴涨之后，接踵而来的是二线城市土地价格领涨全国。在刚刚过去的4月份，一线城市几乎无土地成交，二线城市土地出让金轻松突破千亿，高达1135.6亿元，同比上升280.4%，二线城市土地成交占比80%，合肥、厦门、南京、苏州这四个城市平均溢价率均超过100%，今年的土地收入城市排名中，前三甲都被二线城市所占据。另外，全国4月300城楼面均价环比涨43%，同比涨65%，涨幅惊人。其中二线城市成交楼面均价达3007元/平方米，环比涨53%，同比暴涨180%，溢价率达到65%。

是何原因导致二线城市房价飞涨

众所周知，支撑房价的因素主要有三个，一是经济增长，二是信贷增长，三是调控政策。那么，导致本轮二线城市房价飞涨的原因，又是什么？

首先，是今年以来一线城市的房价一路飙升，楼市的“发烧”引发了调控政策突然收紧限购升级，使其“余热”向外扩散。在“资本传导效应”下，过剩资金流向周边，并将这些经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市作为“避风港”。由于相对一线城市来说，二线城市政策宽松，土地供应和价值空间大。加之二线城市本身需求量加大和房价总体本就偏低，刺激“自住需求+改善需求”和“投资+投机”两股力量入市，导致了二线城市房地产市场急剧升温。

其次，是一线城市寸土寸金拿不动，三四线城市风险未知不敢拿，相对管理不太严格的二线城市便成了众多房企土地储备的必然之选。加之，一些房企认为一线城市高地价和高房价泡沫过大，而二线城市的房地产库存规模不大，且购房政策总体宽松，驱使房企进军二线城市，疯狂拿地、抢地造成地价飙升，导致了二线城市房价急速飞涨。另外，由于一线城市的项目会占据大量资金，因此从风险管理的角度看，房企也需要在二线城市进行项目配置，以分担风险。据相关统计，标杆房企新增土地建面61%位于二线城市，其新增土地金额52%也投向了二线城市。

再有，就是地府政府希望通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放，借助住房交易升温推动住宅去库存化。鼓励库存去化。另外，目前中国经济下行压力仍然较大，尤其是在实体经济如此之弱的背景下，政府让二三线城市的楼市升温，已成为普遍现象。

二线城市房地产火爆背后的隐患

目前二线城市的成交规模创下了2010年以来的月度最高水平。从表面看二线城市的房价上涨和土地交易火爆，但这并不能掩盖其实体经济严重下滑的尴尬事实。下面以苏州为例，进行阐述。

就苏州的经济发展环境、社会环境和居住环境条件而言，其原来的房价相较同类城市并不算高的，换言之，其原来的土地价值和房价被低估了。在取消“限购”等系列宽松政策释放下，不仅刺激了苏州本地刚性需求和改善型需求，同时也有引来了周边城市流入和部分投机、投资性的需求，上演了一轮楼市的火爆。

上月，苏州共出让土地29幅，13幅土地溢价率超过100%，其中一幅居住用地溢价率高达318.86%。仅4月7日和8日两天，苏州的土地拍卖累计揽金250.8亿元。这个数字，几乎相当于当地2015年全年土地收入的一半。借助土地市场的升温，苏州的房价也出现火爆势头。在售的66个楼盘中有62个项目均有不同幅度的上涨。其中涨幅最高的从3月初38000元/平方米的均价涨到4月底的45000元/平方米，涨幅达7000元/平方米。当然，由于3月18日苏州市政府发布的“苏十条”对于房价涨幅有限制，尽管项目热销也没有太多涨价的空间。有数据显示，苏州市场已有略微回调趋势，5月第一周住宅成交量已跌破千套，降幅达到了48.23%。

众所周知，一个城市房价的高低应与该城市的产业结构、地位和收入水平相匹配。那么，如此火爆的苏州房地产市场能持续多久？其中又是否存在风险？

苏州曾是外资制造企业的最大聚集地，但外资全面撤离后工业领域完全丧失了增长性。自2012年苏州的工业增速坠崖式下跌，提出产业转型和升级。可时至今日也未能出现新的增长点以扭转其工业萧条的现状。去年工业数据勉强持平，较2012年3.5%，几乎连微弱的工业增幅都维持不了。如此一个缺乏产业支撑的二线城市，如何承受“地王”频出、房价持续高企？！缺乏产业支撑恰恰是苏州的风险所在。苏州现象极具代表性，绝非个案，很多二三线城市均是如此，甚至是情况还不如苏州。

为何说二线城市房价涨得有些二

之所以说二线城市房价涨得有些二，是因为当地政府目光短浅，饥不择食寅吃卯粮，其后果很严重。

地方政府在房地产市场中的土地垄断地位，和其追求预算最大化、增加可支配财力以发展经济的行为动机，使其在不公平的土地交易中成为最大的获利者，且对土地财政形成极强的依赖性。前些年政府不遗余力的发展房地产，大多靠房地产让GDP增值，让财政收入增加。由于房价高，做房地产来钱快，过多资金和资源也都涌向了房地产业，地方政府也没动力发展好实体经济。而这对实体制造业就形成了“挤出效应”，不仅不利于可持续发展经济，也不利于产业的转型升级。房价过高必定带来地价上涨，从而抬高制造业用地成本，过高的房价甚至导致产业出现空心化。同时，过高的房价必然带来房租乃至整体生活成本的上升，这对制造业的发展十分不利。盲目依靠房地产是目光短浅的，寅吃卯粮也只会带来城市竞争力的下降。或许某些官员认为，一旦房价上涨过高时可以实施“限政”来“熔断”遏制。不过，即便届时出台“限政”，其事实效果一定会遭受骨感的打脸。

另外，二线城市房地产市场急剧升温，出现了“房价涨幅高”、“地价溢价率高”、“投资投机客比例高”的“三高”症状。在房地产市场基本面未发生显著变化情况下，二线城市楼市“三高”症状，必将导致市场供求关系扭曲错位。而随着市场需求大量的透支，未来楼市需求持续释放也存在很大的变数，不确定风险依旧很大。

综上所述，笔者认为：从总体看，二线城市的量价齐飞是暂时性的。从局部看，那些原本被低估的二线城市房价在短时间内，依旧会呈上涨趋势，但涨幅明显区域性分化。从短期看，由于二线城市政策比较宽松，土地收入涨幅升高，房产的需求增大，购买力充足，房价上涨存有空间。从长远看，二线城市的库存远远高于一线城市，房价难以居高不下。若二线城市房价接力一线城市过快上涨，势必加剧市场波动、增大运行风险，进一步扭曲市场供求关系。按照目前国家“因地施策、分类调控”的原则，那些未来过热的二线城市是将迎来新的调控。（本文为专业期刊约稿，写于5月16日）