这是一个月来看似平静的上海土拍市场

暗流汹涌~...



截止到今天为止，真正意义上今年上海的土拍市场到现在就已经结束了，下一块和住宅有关的地块要春节后开始出让了，这个时候我想和大家聊下最近这一个月上海土拍市场

这一个月的土拍市场看起来好像平淡无奇，12月27号两块临港奉贤的地最后都非常低溢的前提下被碧桂园拿下

然后今天的两块地早上的也被碧桂园拿下，下午虽然有竞争，但是溢价率也还好，57%左右被世茂拿下

表面上看起来平淡，土地市场好像受调控影响也开始降温，这一年就以这样的节奏结束了，但是在这看似平静的湖面，背后却没有想象中的安宁

故事如果要说，大概需要从奉贤那两块地说起

12月20号，本来是奉贤两块地出让的日子，庄行的5.8万的建筑面积，1.8容积率，南桥的2.1占地面积2.5容积率

两块地品质都还不错，虽然整体市场较冷，但是不少开发商对这块地还是比较看好的，大概有十几家开发商准备参加土拍

但是在临近土拍的之前的几天，也就是12月16号，上海土地交易中心突然发文，终止两块地的拍卖，核心理由是：交易资金来源审核工作尚未完成

这条理由的出台其实也是上海11月底出台的新一轮调控措施里的一项，开发商拿地需要用自有资金拿地

因为对资金的审核非常严格，每一笔流水都要充分说明出处，导致在12月20号之前都审核不了所有的参加竞拍的房企，作为新政后的第一次土拍，政府也保持了异常的高压，审核不了那么土地就不卖了

而在这个举措之前，土地市场还有一件更大的事情发生

起码在之前我们是从未知道的，12月12日，上海土地交易中心宣布旭辉在今年青浦地块出让的时候违约，被没收土地保证金3.74亿元。

我们且不谈论违约背后的各种因素，但是因此扣留保证金的举措是罕见的，要知道对于一个快周转的房地产企业来说，3.74亿相当于房企一年利润的三分之一

所以前后这两件事情给到市场非常强烈的信号，就是上海对于未来的土地出让是非常严格审核的，任何人没有例外没有通融，一切严格的按照政策宣布的执行

这个信号的释放作用是很强的

所以在12月底的临港海湾两块地块的出让的时候我们看到，只有4家开发商报名：绿地、绿城、碧桂园、世茂。上午和下午参加的开发商都是这四家

你知道的，土地是开发商的生命线，只要有地没有理由不拿，但是这个时候能够报名的，我想内部对于财务关系已经梳理的非常清楚了

然后我们看到，这两块地最后都以非常低的价格成交，各家公司各报了一次，3轮报价最后都被碧桂园以差不多八千多的楼板价拿下了

就在今天，上午宝山的地块也同样如此，参加人数也只有四家，新城、绿地、世茂、碧桂园。可以看出来对资金审核的策略阻碍了大量的开发商的进入最后，也是接近底价的价格成交

很多人问为什么这几块地都以非常低的价格成交

其实这也是土地出让的潜规则，对于上海房地产投资圈，其实互相之间都已经熟悉，但是日常甚少会提前沟通交流之类，因为参与竞拍人多，保障自己企业获得土地是第一任务，

我们在上半年大部分看到的是，大家拼了命的先拿下土地，然后拿着土地和不同开发商合作

所以我们看到保利拿下周浦地王后选择和首创合作、建发拿下嘉定地王后和金茂合作、中粮在新场的地也选择和首创合作，另外新城那块轰轰烈烈的单价地王现在也和金茂联合开发，包括去年信达新江湾地王现在也是由泰禾操盘

这其实就是一种迹象的征兆，就是知道现在拿的土地有点贵，所以需要通过合作的方式来降低风险，但是哪怕有风险，必须要在土地市场上先获得土地之后再说。

土地永远是在抢的，这个和风险与否无关，和供求关系有关，一块地很多人要，争抢自然难免

而如果竞拍人数低于5家之后，那么土拍就变得非常微妙

很多房企潜意识里都会选择：反正高价拿了地之后也是要合同，为什么之前不提前约定好联合开发然后避免高溢价的可能出现

在大量的二三线城市，这样的阳谋斗争非常多的出现，在投资圈也是一个大家都知道的秘密，上海这三块地是否如此我不知道也不想揣测，因为这不是我想阐述的重点

我想阐述的重点是，不是这些项目是否联合开发，而是对于政府来说，当下确实也的确需要控制土地市场的热度

今年的房地产市场火热，原因很多，但是直接助推的其实是各个高溢价土地的出让，几乎每一块地都是地王，给到未来市场一种非常不安定的预期。

新政出台后，明确表明需要控制舆论，而土地出让某种程度上也是舆论的一种

新政出台后去年年底拿出地块都是上海远郊地块，虽然我们看到都是低溢价率成交，但是其实初始价格其实不便宜

临港那两块地在今年年初的预计初始价格只有在3000元左右，如果按照之前的规划以3000元的价格入市势必造成哄抢，目前价格直接上调到八千多元，有效的控制了溢价率，对于地方收入来说其实已经到达心理价位

所以以上这种情况其实是各方都有利的因素：地方政府获得合理的土地收入，开发商也控制了成本，而且给到市场也是足够冷静的信号

所以这也可以解释今天下午宝山的纯住宅地块，这是个纯住宅地块，体量也有10万方，区位也不错，整体的地块品质非常好。面对这样一块地，最后吸纳了9家开发商竞拍，争抢也是非常的激烈

但是竞拍过程中有一个信号非常耐人寻味

开场的时候主持人就反复的提醒，世茂、新城、万科、金辉、卓越的报价已经超过申报自有资金，如果继续报价就需要补充材料，如果违约就会像旭辉一样被没收保证金

而且在竞拍的时候，也在时刻强调这一点，哪家已经超过申报自有资金了等等，旭辉惨痛的教训言犹在耳，所以后续的举牌也没想象激烈，每一次都非常的谨慎

所以最后的溢价率也相对可控，在50%左右

好了，说了这么长的一个故事想和大家说明什么

对于上海今年年底的土地出让已经摆明了强烈的态度，就是严控土地溢价率，坚决不给市场刺激。严查资金成本屏蔽掉大量开发商，如果遇到太激进的开发商也给到足够的暗示：是否经得起细查

对于开发商未来拿地策略也受到空前的考验，过去大量房企长袖善舞学会快周转，未来拥有足够资金储备的开发商可能具备更多的机会

当然有了足够的资金池，此刻也是最好捡漏的时候，碧桂园的三连拿就是最好的证明

今年的土地市场到现在已经结束了，但是春节之后，土地市场依然进入深度博弈区，做投资的朋友，我们需要考量的是

1、资金审核的严控期什么时候结束，这里除了看政府贯彻力度的决心之外，对政府部门的工作量也是巨大的考验，往根上查的模式并没有想象中简单

2、对于企业来说，对钱的考验能力就更大了，又要保证日常的高周转，又要考虑在拿地的时候账户里能够拿出足够的钱，而且是能够说明来源的钱

所以总的来说，2017年的房地产市场，其实对于用户和房企来说都是一样的，手里持有货币且有购买资格的那些对象，是真正这个当下的捡漏者，商品房的预售价格以及土地的可控价格都得到充分的限制，而这个时候购入资产的不论是个人还是开发商，都是最好的机会

越是动荡的市场，越是为提前准备者预留的足够多的机会，土地市场如此，商品房市场也是如此，看似越来越平静的市场下面，总有人能够攫取到当下最大的红利

谨以此文纪念这一个月来的土拍市场，祝所有做地产投融资的朋友过一个好年，明年会有不错的收成

以上为正文

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