三问厦门楼市：成交惨淡，有价无市可以扛多久？这几个看点必须关注！
房价，似乎已经成为一道难解的迷局...
猴年一路登高的楼市，在鸡年迎来了“绝怜高处多风雨”的困局。成交冷清、房价回落之余，春节长假刚结束，全国性的楼市“黑天鹅”事件就开始频频降临。
先有“央行两次加息”刷爆朋友圈，后有热点城市限价政策，再到“合肥房价暴跌求救市”，一切似乎预示着：2017将迎来行业的下行周期，有关房价跳水的预期也开始甚嚣尘上。
具体到厦门，在中央定调“房子是用来住的、不是用来炒的”背景下，政府明确继续加强房地产市场调控，加大住宅用地供应和供应节奏，严格控制房价过快上涨。似乎预示着，近期楼市的走势，还将继续坎坷。
面对购房者持续甚至是越来越浓烈的观望，面对可能由全国性房企点燃的价格战，对于厦门房企而言，是继续死扛“血战到底”坚持“做大牌”还是“跑得快”赢取市场主动？
今天这篇文章，我们希望通过综合目前市场的各种现象，谈谈2017年厦门楼市最值得关注的三大不确定性。
实际上，这也是厦门楼市必须回答的问题。
一问
成交惨淡，有价无市可以扛多久？
先来看一下市场基本面。
开年一开工，我们便被各种“成交冷清”、“跌幅惊人”、“楼市颤抖”的新闻刷屏了。有的还算是中性描述，有的只是简单地把春节数据与节前对比，就开始极尽渲染了。
这里以厦门中原地产的统计为例，整个1月厦门一手房成交量仅为497套，降幅高达38.8%。而进入鸡年情况并未有所好转，在节后第一周，各区成交陷入低谷，1月创下了三年来的最低纪录。
1月厦门楼市各区具体成交情况
近几个月，厦门楼市成交持续低谷，厦门中原地产认为，主要在于：
1、政策端：限购限贷政策严厉执行，政策调控效果显著；
2、客户端：受政策调控影响，需求受抑制，市场观望情绪浓厚。
3、房企端：房企土地储备不足，新品供应少，供销矛盾短期难以缓解，且1月适逢春节传统淡季，成交量更是创3年来来新低。
4、客群外溢：厦门新房价格高企，刚需客群外溢至周边城市，同时面临二手市场的分流。
健康的房地产市场必须有活跃的成交，有价无市等于没有市场。
而有不少圈内人认为，本轮房地产调控只是刚刚开始，效果还将进一步显现。寄望于“限购”松绑，楼市迎来万紫千红、购房者踊跃入市的春天，已经被证明是一种不切实际的幻想。
因此，在业界看来，无论是全国市场还是厦门市场， 商品房的销售量都不可能在短期内大幅涨潮，在这种情况下，没有一个合理的成交量作为支撑，期望房价保持在新政以前的上涨速度完全是“镜中花”、“水中月”。
二问
土拍即将到来 厦门楼市稳不稳得起？
即将影响厦门楼市的，还有2月中旬翔安区将迎来4宗商住用地出。
2月即将开启的两场土拍
有关房价的问号，往往经过一场土拍，就变成一个惊叹号了。
包括去年，厦门地价就已经像羽翼丰满的小鸟，都扑腾着翅膀要上天，而在目前厦门土地市场供应紧缺之下，预计土拍将再起波澜，房企夺地激烈。
土拍作为厦门房价的风向标效应，不得不考虑。但另一方面，今年一整年，厦门楼市的基调，都是“严控涨幅”。政府用重金属装甲的“鸟笼”，强行帮大家把房价关进笼子——比如更高的备案价根本领不出预售证、通过在土拍市场设定熔断机制，降低溢价率等。换言之，开盘价多少，不全是开发商说了算，也不全是市场说了算，有关部门说了算！
三问
新增供应量会被人为压缩吗？
最后再来看看供应量。
1月份恰逢春节期间，成交土地仅一宗软件研发用地，供应方面无新住宅用地供应，受到春节假期影响，整体土地市场偏寂静。此外，新入市房源少也是影响楼市低迷的重要原因。
此外，目前厦门房企土地储备不足，楼市整体库存量不多；且房企前期业绩较好，新年伊始，楼市淡季下不急于推货，在推盘方面相对有所放缓。
不出意料，近期厦门市场的低位徘徊是一个大概率事件——毕竟，2016年的市场太“妖”了。如此火爆的成交，是宏观经济形势、货币金融政策、微观市场环境以及购房者心理等多方面因素共同作用的结果。今年都再难有新的超越。
另外一个不能忽略另外一个重要因素是，虽然政府强调了：加快加大住宅用地供应和供应节奏，但除去正常的市场需求回归理性之外，决策层试图利用一些行政手段来将房地产市场稳定在一个水平线上，那就难免造成市场有效供给被人为压缩。
比如：
1.通过对新开盘项目备案价格的审批、控制，来抑制价格的涨幅；
2.通过减缓高价盘预售证发放、减少豪宅供应的方式，来保证整体市场的平稳。
2月仅有8家楼盘拟推
此外，据统计，2月份厦门整体推量继续处于低位态势，在一段时期内供需矛盾依然趋紧。
基于以上三个问题，可以看出接下来楼市的大概走向：
①政策调控持续：楼市调控严格执行，客户信心仍受影响，市场观望情绪蔓延。
②供销矛盾犹存：新年伊始，市场处于季节性淡季，房企不急于走货；同时在房企土地储备不足之下，市场整体供应处于低位徘徊趋势，市场供销矛盾犹存。
③价格高位横盘：客群面临二手市场的分流及外溢至厦门周边城市。价格方面，在市场供销矛盾、库存低之下，预计接下来房价仍将保持高位横盘。
虽然，回归自住购房者主导已是楼市大势所趋，然而没有一个全市场化的商品市场，能够避免多种利益的博弈。楼市如大船行情，政府希望的是平稳，因此“微调”从来都是市场常态，寄望于近期房价迎来暴涨暴跌的“大折腾”，都是不切实际的幻想。
换言之，今年厦门楼市这波“鸟笼行情”还将延续。当然，房价很难一直被关住，长期来看，分界线还将浮出水面。房价按下“暂停键”，这对于购房者或许也是一个机会——适时抓住“鸟笼”，未来几年也许会为你下金蛋！
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寄希望于2017房价暴涨暴跌
都是不切实际的幻想
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