长租、养老、现房销售，杭州最黄最暴力的一次土拍｜悄悄问房企，自持爽不爽？

有钱，缺地，拿地逻辑变了。...



 
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▼2017年4月26日杭州主城区两宗涉宅用地成交结果

地块房企楼面价溢价率自持比例桃源宅地联发1913770%20%翠苑商住地中冶3957170%16%看到这样的溢价率，我都惊呆了！

这是春节后主城区首场土拍，也是土拍新规后第一次出让宅地。其中两宗涉宅用地成交楼面价分别是19137元/㎡、39571元/㎡。

都需现房销售！这应该是土拍历史上的第一次：好戏还没开锣，观众都猜中了结果。

萧山市北地价一捅破3万，土地竞拍就出了3条新规：

1、当溢价率达到50%时，开发商须在取得不动产登记证后方可销售；2、溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例，且自持部分不可销售转让；3、当自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

也就说，桃源宅地和翠苑商住地，都必须等到现房，才可销售，可售部分是1-20%、1-16%。

这种硬性指标，前所未有。现房销售一般需要3年时间。

▲图片来自乐居航拍

▼翠苑商住地周边项目参考（数据来自透明售房网）

项目拿地时间楼面价售价融创·宜和园2016/1/6 19695待定融信·庆隆项目2016/5/2034104待定首开杭州金茂府2016/6/333106待定合景申花项目2016/7/828780待定

▲图片来自乐居航拍

▼桃源宅地周边项目参考（数据来自透明售房网）

项目拿地时间楼面价售价广宇·锦绣桃源2013/4/25 807719573万科广宇·公园里2015/8/11682924588招商·上塘北项目2016/5/1215268待定远洋·上塘宸章2016/5/2713626待定

先来看看今天的土拍现场。

三宗商业用地率先出让，翠苑商业用地，经过10轮竞拍，被安和停车竞得，溢价率最后停摆于53.91%。

龙湖仅1轮就拿下其中的三墩商业用地，总价是13.59亿，楼面价是7500元/㎡，溢价率50%。

半山田园商业用地直接进入竞报自持比例，经过23轮，招商地产最后全部自持。

紧接着，招商与德信进入竞投配建养老用房面积，经过8轮，招商地产最后以“全部自持+配建养老用房2500㎡”，拿下了这宗商业用地。

▼2017年4月26日杭州主城区两宗涉宅用地报名房企

地块报名房企数量桃源宅地合景泰富、西房、联发、万科、广宇、中骏、东原、上坤、碧桂园、中海、融信、越秀、新希望、杭房、天阳、德信、宋都、远洋招商联合体、金辉、旭辉、禹洲、金地、保利、大家24家翠苑商住地合景泰富、万科、融信、九龙仓、绿城、越秀、上坤、杭房、天阳、中冶、景瑞、宝龙、中粮、华发、旭辉、禹洲、广宇17家

从上面表格可以看到，参与今天最后两宗宅地的房企共有41家。

开拍前，业内朋友圈就传出：桃源宅地直接开始竞报自持比例，而翠苑商住地则直接从现房销售开始。

桃源宅地，经过2轮，由6号联发以总价9.53亿元竞得，楼面价19137元/㎡，溢价率70%，同时需自持20%。

翠苑商住地，一阵厮杀后，溢价率也达到了70%，最后被中冶以总价20.58亿元竞得，折合楼面价39571元/㎡，自持比例16%。

前段时间，上头说，各地不能再出现高价地，更严禁地王，否则就可能被问责。

各地政府紧急出招，通过限价等方式，简单粗暴地控制地价。但是开发商对土地的极度饥渴，对后市的莫名恐慌，地方政府也只能摊摊手：我也无能为力啊！

开发商抢地，跟购房者抢房，是同样的逻辑：先上车再说。

以前，房地产开发讲究高周转，开发商绝对不会把钱囤积在房子里，因此，现房销售是一条开发红线。现在看，So what！开发商玩法彻底变了。

现在的拿地逻辑是：先上车思维+玩得动就玩。

▲2017年4月26日主城区土拍现场

又是现房销售，又是自持土地，为什么开发商还敢拿地？

一是，目前开发商手上确实有钱，过去一年多的销售井喷带来大量现金流，又消耗光了手上的土地储备。

记得有一位开发商老总说过：“不拿地开发，团队就会被解散！”过去几年，多少中小房企无声无息地退场了，开发商最怕“没得玩”！

二是，宁可被自持土地噎死，也不想因为拿不到地饿死。对一二线城市未来的后市依然看好，宁愿赌前者。

相信很多开发商都这样想：地价也需要时间来消化，三年后说不定就等来了下一波大行情呢。

更重要的一点，我们大多数人仍然相信，中国经济对房地产依然存在一定的路径依赖。大家都在赌，押注未来存在赚钱的各种变量。

三是，根据这么多年的经验，任何法条规范，开发商似乎总能见招拆招，打出擦边球。这一次，他们相信随着时间推移，仍然会有破解之道。

比如，在杭州的土拍历史上，出现过溢价率达到一定程度，就需要竞报配建保障房比例。但后来我们也知道了，有些配建的保障房，后来被回购，又可以当商品房卖掉了。

自持土地，做长租公寓，肯定是没有前途的，除非国家能放开Reits。

一位正在做长租公寓的业内人士说，按照这几块地的条件，“收房租金+装修成本+运营成本”远大于“出房租金”，做长租会亏得很惨，账面极其难看。

还有什么擦边球可打？万科于去年拿下的北京海定区永丰自持地块，已给出了启发。

有消息人士称，万科去年底50亿元拿地后，在海淀区多家大企业内进行宣讲，其中包括小米，正在商谈试水合作建房，内部认购已经开始，且价格是市场的一半。

虽然万科紧接着辟谣，但我们仍能看到此事的大致端倪。

经济观察报此前报道称，万科与小米合作建房，已面向小米全体员工启动认购登记。

有两种项目类型可供选择，一种为普通住宅，以70-90平方米两居为主，均价在5.5万元/平方米；一种为叠拼，面积178平方米，售价在950万-1000万元。

据说，由于项目只有一个产权，不得分割产权出售，也无法落户，小米员工兴趣不大。

这条路也不容易走通，那只能等时间来化解一切了。毕竟，像万科、招商这样的大鳄，在巨大的盘子里配置一点点自持的宅地，不会伤筋动骨。

今天的拍地，虽然没出地王，估计还是会给很多购房者造成压迫感。

不过，请暂时可以放心，地价不等于房价。在限价和调控面前，短期内，根本没办法用地价去推导房价。

所以，明天你还是能买到今天的房价。

还应该知道，杭州不像北京、上海，深圳，还有很多土地。不论是申花、城东、萧山，还是未来科技城，都有大量的土地储备。

比如，接下来三年内，仅申花、庆隆两个单元，还有17宗地块等待出让，其中涉宅用地10宗。

开发商拿高价地，或输或赢都由他们自己来买单。

虽然过去10年，不论是开发商还是购房者，每一个赌到最后的都赢了，谨慎保守都掉队了。但我们也不乏这样的经验：很多房企因为高价地、地王，被深深套牢。

至少，今天我们要说：开发商花几十亿抢了一天地，就为做点长租和养老，最多就是现房销售。

既造福了租客和老人，又为城市财政做了贡献，还不推高地价和房价。这不是活雷锋是什么？请不要再骂他们，没有流着道德的血液了。

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