张家窝地块总价上限调低7亿后…该高兴还是难过呢？

楼面价1万5上下的张家窝，算贵还是便宜？...





张家窝地块最高限价调低7亿

楼面价上限降为1万6

算是个好消息？即将于4月28日摘牌的张家窝津西青（挂）2017-01号地，昨天发布补充公告调整了价格，别担心，这次是调低了——最高限价由原来的40.49亿调整为33.55亿，其他事项不变。

意味着该地块的楼面价上限由原来的19909元/㎡降到了16497元/㎡。



该地块位置在万科四季花城以西，中间还隔着一宗目前还处在停牌状态的津西青（挂）2016-06号地。从规划上来看，又将建个低密社区：约12.5万㎡的住宅规划，容积率1.01-1.6；此外还有4830㎡的科教用地面积。



这块地经历也蛮坎坷的，其前身为去年12月6日停牌的津西青（挂）2016-05号地，当时的挂牌总价是16.75亿（整体楼面价8236元/㎡）；

今年3月30日，该地块以津西青（挂）2017-01号的身份重新挂牌，挂牌总价涨到了30.45亿（起始楼面价14972元/㎡），并新增40.49亿的限价要求（楼面价上限19909元/㎡）；

而根据本次补充公告，起始价不变，仍为30.45亿，最高限价则降到了33.55亿，那么预计该地块的整体成交楼面价将会在14972元/㎡-16497元/㎡之间。

楼面价1万5上下的张家窝宅地，算贵还是便宜呢？

越来越“改善”的张家窝

刚需可还够得上？

目前张家窝的情况，一个是新房供应不足，从过去一年的备案数据看，已连续两个月没有新增供应了，今年仅万科四季花城有大量加推，均价1万8。目前万科四季花城、保利金融街诺丁山、社会山西苑等项目均处于待售状态。



此外，张家窝的改善属性越来越凸显。去年片区成交的4宗地，如今都有了新动向，从各地块规划信息来看，联发、中骏、平安、万科项目都将以改善性的洋房、别墅为主，相对来说高层产品是比较少的。

>>张家窝土地出让回顾：

2016年4月14日：联发7亿任性拿张家窝宅地，住宅楼面价7637溢价率53%秒杀！

2016年7月6日：中骏16.9亿夺西青地王！张家窝楼面价竟12354，逼近6月住宅成交均价1万3！

2016年10月12日：环城新地王楼面价20417！平安76亿夺西青杨伍庄地块溢价率99%

2016年10月14日：万科74.5亿拿西青杨伍庄土地 楼面价22628溢价率107%

目前联发红郡售楼处已开放，整体将以低密度的别墅洋房为主，预计首开小高层和洋房，开盘时间待定；中骏·雍景府也将打造高端产品系，以别墅和洋房规划为主，其中别墅占地面积在60%以上，即将首开的也是联排别墅。

平安项目规划住宅总建面约32万平，以洋房、小高层为主，还有少量高层，自身配建6万多平的商业；万科项目住宅总建面约31万平，同样以洋房及小高层为主，加少量的高层。



不到一年的时间，张家窝楼面价从1万以下涨到了2万以上。

近半年的商品住宅成交，明显是总价段在100万-150万的房源最多，其次为200万-300万——以总价150万三成首付来算，是45万的购房门槛。

150万-300万的张家窝，还是你想象中的张家窝吗？

自持住房上限≈居住用地总建面

张家窝也会上演竞报自持吗？

另外根据要求，该地块也有达到限价则竞报自持住房的规定，自持的规划住房建筑面积上限为194000㎡，这个数字，差不多就是该地块的居住用地总建面了。

“竞报自持”，顾名思义，就是竞报开发商自己持有的住房/商业面积，作为达到限价后的竞买规则，是考验开发商拿地实力的无形“门槛”，也是防止熔断出现的“保险杠”。

由于自持部分未来只能租赁不能直接销售，因此对开发商的资金和经营能力都提出了较高的要求。一般来说，自持商业可以规划为购物中心、商业街等，自持住房则基本规划为品牌公寓。

目前为止，天津土地市场只真正发生过一次竞报自持住房，就是4月6号的静海团泊西地块，拍到限价后竟然还有11家房企参与竞自持，最终荣盛以自持住宅面积2.7万㎡竞得该地块。

大静海，大团泊，整体成交楼面价已经有10297元/㎡之高，还要自持2.7万㎡的住房，租给谁？怎么租？It‘s a question啊。



而除了张家窝地块外，据目前统计，4-5月份天津还将有静海团泊东、津南北闸口、西青杨柳青和滨海北塘一共5宗地待出让，无一例外，都有“竞报自持”的要求。

对此，房产君觉得理想的状态大概是：“竞报自持的要求一直在，但最好不发生。”

只起到一个门槛和保险的作用就好了吧，上架势真练不怕步子太大扯着dan么。

>>天津土拍预告（点蓝字查看）：

4月19日：团泊东回炉地1宗（限价 竞报自持）

4月19日：津南北闸口回炉地2宗（限价 竞报自持）

4月28日：西青杨柳青1宗、张家窝1宗（限价 竞报自持）

5月10日：滨海北塘1宗（限价 竞报自持）

>>不过瘾？你还可以看：



➤ 天津楼市3月销售榜，新政当天成交2383套！



➤ 新政后天津首次卖地首次竞自持！静海团泊西楼面价破万，荣盛自持2.7万㎡拿地！

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