今年高价地扎堆出现，风险等级3星以上有哪些？出路何在?

今年高价地扎堆出现，风险等级3星以上有哪些？出路何在?...

文 | 快房网K指数研究室陈雯

一

2016:这是土地市场最可怕的一年

2016年火热的不止是楼市，还有土地市场，今年以来的每场土地拍卖会几乎都有HIGH点，有业内人士评价“这是土地市场上，最可怕的一年”。

说明：楼面价=宗地成交总价÷（宗地面积×容积率），该指标意义是项目中每平方建筑面积土地价

截至10月26日，杭州市区土地成交金额是953.22亿元，在2010-2016年间，位居第二，比2013年低；土地楼面价在历年中位居最高，且首次突破万元大关。

由上图可见，楼面价在3000元/平方米以下的土地逐年减少，2010、2011年该价格段的土地占3成，到2014年减少到16%，然后2016年锐减至5%，而1万-1.5万、1.5万-2万和2万以上地块的比例逐年增加，尤其是楼面价在2万及以上的地块在2016年明显增加，2015年其成交比例最高也仅7%，但到了2016年，直接冲到16%，根据数据，2016年有9宗地块的楼面价超过2万元/平方米。

二

高价地的五种命运

以铜为鉴，可以正衣冠；以人为鉴，可以明得失；以史为鉴，可以知兴替。

那些曾经的高价地如今怎样？

退地

▲申花R21-17地块、R21-19地块

♞雅戈尔损失4.84亿，卖千万件服装才能弥补

2010年11月30日，雅戈尔以总价24.21亿元竞得申花R21-17地块、R21-19地块，楼面价超过1.7万元/平方米，后因地产调控、盈利前景等原因，2013年6月下旬，雅戈尔宣布退地，4.84亿元的保证金“打了水漂”，要销售1200多万件服装方能弥补退地损失。

2014年1月，景瑞地产以20.76亿元接手这两宗地块，分别开发了景瑞申花壹号院、景瑞悦西台，目前这两个盘都已是尾盘状态，9月成交均价前者32956元/平方米，后者39115元/平方米。

停工

▲御园地块工程方案公示图

♞停工五年，最坎坷豪宅终于重启

坐落于南宋皇城遗址、凤凰山景区、市中心地段的御园，盘如其名，是含着金汤匙出生的豪宅项目，但其成长历程却十分坎坷。

2011年，因为涉及南宋皇城遗址，御园被勒令停工，2013年，开发商提出退地，却无疾而终；2015年6月初，项目规划调整，此后屡屡传出动工消息，却始终不见迹象。如今，在停工5年后，2016年的7月，御园传出动工消息。

择机入市

▲嘉里中心实景图♞终于等到你：嘉里中心开业了！

2005年7月，嘉里集团经过102轮激战，以24.6亿元取得浙江大学湖滨校区地块原址土地使用权，当时的楼面价为14349元/平方米。

拿地后，嘉里表示将在“西湖边最后一宗宝地”上开发高品质的商业综合体，取名杭州嘉里中心。由于毗邻西湖，嘉里中心85米的主楼高度一度引发质疑与争议，规划方案不断调整，直到2012年才正式开工。

2016年，嘉里中心开幕。

♞中企·艮山府成为中华企业亏损主力

2016 年3 月22日，拥有60余年发展历史的中华企业股份有限公司（以下简称“中华企业”）被实施退市风险警示，股票简称变更为“*ST中企”，而于2009年摘取的杭州地王项目——中企艮山府是亏损主力。

2009年12月24日，中华企业在章家坝宅地争夺战中，以总价28.1亿元、楼面价18206元/平方米的代价拿下该地块，首次进入杭州。

▲中企艮山府区位图

2011年，中企艮山府正式开工，由于楼市调控，项目开盘入市也随之一拖再拖。不幸的是，土地市场也陷入低迷。随后进入该区域的万科、德信所拿的同类型地块，楼面地价比它低了6、7000元/平方米。

目前，中企艮山府报价35000元/平方米，有业内人士称“18206元/平方米的楼面价加上财务成本以及建安、精装修成本，目前的价格，应该也是微利甚至亏本”。更要命的是剩下的几乎全是大户型，市场火爆，刚有了希望的时候，新一轮调控又不期而至。有人感叹道：命该如此！

薄利多销

▲之江九里实景图

♞面包价低于面粉价，之江九里挥泪甩卖

2009年，华润新鸿基联合体以27.7亿元高价拿下“之江地王”，折合楼面价格达到15281元/平方米。

2013年3月，之江九里首开，当时最高均价达20000元/平方米，但算上资金成本、建安成本，之江九里的综合成本可能高达25000元/平方米左右。这就意味着，之江九里从开盘那天起就是在亏本销售。

2015年初，之江九里更是直接打出了“亏本卖房”的口号，年初的折后均价降至18000元/平方米，不到半年，又推出一批特价房，成交价格15194元/平方米，比楼面价还低。

透明售房网数据显示，之江九里9月的成交均价是20789元/平方米，可售房源110套。市场热销的小户型早低价卖完了，剩下的大户型价格怎么也上不去。

♞荣安·望江南：低价入市，赢得开门红

位于滨江区政府板块的荣安望江南，是荣安地产在杭首个项目，虽然规模不大，但胜在有学区、有地铁、生活配套成熟。

▲荣安·望江南实景图

2010年6月，荣安地产以8.61亿元取得地块，折合楼面价14230元/平方米，仅略低于绿城·明月江南的楼面价，而当时地块周边的二手房均价也才18000元/平方米左右。

2012年楼市回暖，望江南在6月底首次开盘，起价16000元/平方米，均价19000元/平方米，一期售罄，此后由于滨江区政府板块可供房源少，很快销售一空，透明网上显示的销售均价是24000多，这个价最多也就是保本。

打造标杆

精准定位，契合市场需求，细分客户群体

▲市中心豪宅武林壹号实景图

♞武林壹号：市中心豪宅的标杆

2006年9月，绿城集团联手滨江集团以36.3亿元的总价在竞标中胜出，将武林壹号所在地块收入囊中，楼面价在当时高达10870元/平方米，是当年名符其实的“地王”。

“我们要把这个地块打造成杭州乃至全国的标杆性楼盘。”这是2006年绿城联合滨江夺取当年杭州“地王”后绿城董事长宋卫平曾放出的话。在坊间，武林壹号也被冠以了“浙江第一豪宅”的名号。

▲武林壹号样板房实景

2014年7月解限之后，武林壹号成交量骤增，根据透明售房网数据，2014、2015年武林壹号都是年度成交金额最高的项目，从2012年开盘至今，武林壹号推出的672套住宅，已经成交551套，累计揽金130.67亿元，相当于滨江房产2015年销售金额的七成。

三

去年的高价地今年入市普遍大卖

在今年火热的楼市行情下，去年的几宗高价地在今年入市后，基本上都实现了大卖，但也有个别楼盘不被购房者买账，从产品形式来看，这些高价地所开发的楼盘基本都是精装修房源，走中高端的路线。

大家绿城·金麟府

▲大家绿城·金麟府效果图

2015年11月23日的土地拍卖现场，经过59轮的报价后，大家房产27.51亿元竞得拱宸桥单元宅地，折合楼面价20409元/平方米，2016年8月，该地块上市即大家绿城金麟府，截止到10月26日，该盘上市的177套房源，已经去化158套，9月成交均价38723元/平方米。

绿城九龙仓·柳岸晓风

▲绿城九龙仓·柳岸晓风售楼处实景

2015年10月27日，经过27轮激烈争夺，浙江绿九置业有限公司以16.25亿元的总价竞得滨江一沿江地块，以70.73%的溢价率创下当年杭城土地出让的最大加价幅度，这宗地也开启了滨江区楼面价2万+的时代。

2016年8月，该地块即柳岸晓风入市，供应的137套房源，去化125套，9月成交均价44415元/平方米。

融创大家·侯潮府

▲融创大家·侯潮府效果图

2015年主城区开年之争，融创大家联合体经历41轮厮杀后高价拿下侯潮府宅地，楼面价高达25177元/平方米，差一点就赶上了2013年6月金隅在同一板块创下的杭州宅地楼面最高价25803元/平方米。

2015年9月项目入市，截止到10月26日，该盘上市的545套住宅房源，已经去化474套，9月成交均价59082元/平方米。

万科•新都会1958

▲万科·新都会1958临时实景示范区实景图

万科2015年9月在下城区文晖单元取得万科•新都会1958地块，楼面价18074元/平方米，该盘6月首开，截止到10月26日，该盘取得预售证的房源455套，去化92套，成交均价42780元/平方米。

四

今年的高价地，敢问路在何方？

9月楼市政策转向，从调控政策施行一个月的成交情况来看，杭州楼市已出现降温迹象，表现最为明显的是成交量的显著下滑。新房成交环比上月下跌超4成。

那些还没有入市的几宗高价地，在新一轮调整周期和调控政策的窗口之下，可谓前途未卜。

下表中是近一年内还没上市的高价地，根据估算，这些楼盘未来的售价至少2.4万起，而像绿城潮鸣地块、滨江&保利味精厂地块必定是顶级豪宅。

近一年内尚未上市的高价地块风险估算预测

（备注：预估成本价不包含精装修部分，估算公式：新建商品房成本价格=土地成本+建安成本+税费+资金成本+管理费用，本估算信息仅供参考，并不代表本号立场）

如果房地产不调控，任其涨升的话，高价地似乎问题都不是很大。但是我们应该看到政策给市场带来的风险，房地产市场说到底还是政策市。一旦房地产市场出现调整，首当其冲的是高价地受到冲击。

根据计算出的成本价，按近期板块的成交均价和附近楼盘的参考价，并结合高价地所在区域的市场价值及板块内商品住宅的稀缺程度，我们对上述高价地划分了风险等级，需要注意的是，风险等级在三星以上的地块，或许就要警惕市场的变化，多作预案，以防房价下降带来的被动局面出现。

写完此文，脑子一直飘着的歌，终于可以唱了：“我以为我会哭，但是我没有。我只是怔怔望着你的脚步，给你我最后的祝福……这何尝不是一种领悟？”