数据帝丁祖昱的27句话，泄密了中国房地产的天机！

2017预见未来：丁祖昱评楼市年度发布...

2017年1月11日下午，丁祖昱和他的朋友们，在黄浦江畔滨江大道1777号的“船厂1862剧院”，独家发布中国房地产市场大数据，整体总结刚刚过去的2016，并全面展望2017。

“丁祖昱评楼市”公众号开通于2013年12月31日，整整3年多时间，每天保持更新，这是房地产领域唯一每天坚持更新的公号，无论是粉丝数量、阅读量都保持领先地位。本次发布会，也将是“丁祖昱评楼市”这个平台，首次对中国房地产进行系统性的分析和全方位的前瞻。

本次发布丁祖昱和他的朋友们一起对中国房地产大势进行解读，围绕政策新基调、行业新高度、城市新格局、企业新趋势、项目新出路等五大主题徐徐展开，既有大家关心的调控、房价、豪宅、地王、行业天花板、去库存、千亿房企、并购、热销盘、创新产品等热点话题，更有9大新一线城市、万亿企业畅想等独家干货发布。

他强大的朋友圈绝对是这次发布的神助攻：郁亮、周忻、孙宏斌、林中、任志强、毛大庆、陈凯、赵男男、蔡雪梅、刘爱明等都将“亮相”（部分嘉宾或不能亲自出席，会以视频等方式亮相）。

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嘉宾们和“丁祖昱”合影啦！

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丁男神的魅力真大，来宾们各个都是高颜值！

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嘉宾们陆续入场，蓝色的灯光和舞台设计给人一种“预见未来”的科技感。会场几乎高朋满座。丁男神马上要华丽登场了，你们准备好了吗？

丁祖昱在现场fans的千呼万唤中，穿着蓝色帅气西装闪亮登场。丁祖昱通过大量数据和犀利言论，回顾了2016年的房地产市场，并引领大家预见中国房地产的未来。

丁祖昱精彩观点：

关于政策

• 2016年的政策发生了180度的转折，前三季度搞刺激性的政策，去库存的政策，差不多有26个城市前后出了34次政策；前三季度也有调控政策，19个城市，44次。但是从第四季度开始，以调控政策为主，22个城市，37次密集调控。
• 调控政策主要是集中在四个点：限购、限贷、限价、限钱。
• 看政策放松无非看两方面的情况，一个看国内经济，一个看国际经济。黑天鹅成为了2016年年底和2017年年初出现频率最高的关键词。
• 2017年库存走好。其一，一线城市只有1个月的消化周期，是畸形的，预售证不批。其二，重庆的库存消化周期只有3个月，否则后期没房可卖。其三，郑州只有3.5个月左右的去化周期。其四，深圳的库存超过15个月，只有600万平米左右。苏州的库存也在增长。沈阳依旧还有20个月去化周期。
• 楼市做了2年的去库存，市场层面就是刺激性政策。从2016年9月到2017年很长一段时间是去库存和调控并存等，云南还在发布去库存政策，上海商办累住宅停止网签了。重庆也要做调控，而且西安都限购，房价没上升，成交量上升了，也被很冤的限购。无锡也是很冤，过去被认为鬼城，竟然也被限购了。

关于打破天花板

• 15亿平方米可能是中国房地产销售面积的天花板，在未来90%的可能很难被打破，但销售金额12万亿不一定是天花板，在可预见的未来，可能会被打破。
• 深圳房价遥遥领先，平均房价6万/㎡，上海和北京平均4万元/㎡，深圳刚需客户是买不起深圳房的，都被挤压出去了。苏州和南京在过去一年中涨幅较大，均价甚至超过广州。
• 单纯比上海和深圳的房价，我认为上海的均价上升空间的潜力更大，深圳由于最高价没有拉开，所以它均价又相对较高，使得它目前短期内房价上升的压力较大，这也是为什么这段时间深圳市场相对冷清一点的原因
• 有一半城市是外围涨得快，像北京、上海、郑州、武汉、广州这些城市，都是外围涨的快，北京外围涨67%，上海外交环涨了52%，这些是外围；也有中心城区，苏州、天津、南京、深圳，这些是中心涨的快。
• 深圳的高端市场是一点不用愁，中小板的暴发户体量很大都在深圳。但深圳的外围涨得慢，进去的还是投资客，自用客是进不了的。
• 2016年是中国豪宅的元年，北京、上海、深圳三个城市的豪宅基本等于全国75%左右，而二线城市豪宅进入豪宅元年，它们数量虽然几十套到几百套，但却是相对过去爆发式增长。其三，5万/㎡的豪宅成交套数，93%的分布在深圳、上海、北京。二线城市做5万/㎡的豪宅要小心。深圳整个城市一年才卖5.6万套，结果5万/㎡的房子就有2万多套。
• 地王也是2016年最多，有354块地王。合肥最高，有32块地王。。9月份地王最多，有64块地王，10月份有23块地王，因为政策和措施。9月因为资金特别多，资金链的宽松，最终反映出来的就是土地市场的集中火爆。
• 总价地王中中有6块百亿地王，城市分布非常分散。单价地王特别集中，上海就有9块地。

关于城市

• 一线城市的金额是比较高的，上海5000亿，北京4000亿，但是你别忘了北京旁边还有廊坊，北京加廊坊铁定超过5000亿，可能在5500亿左右，甚至比上海还多，上海可以加一些昆山、太仓，都是5500多亿。到了广州和佛山，佛山是1500亿，深圳排在第八，看上去比之前退步了，2500亿左右，但加上东莞、贵州，又是接近5000亿的市场，四大城市及周边，以它的客户为群体的主要周边市场加在一起是两万多亿。
• 50强企业对城市的集中度：上海第一，上海39个，天津是35个，北京34个，杭州也是34个，这些城市50强的企业比例非常高。当然也有一些我们没看好的城市也很高，比如说长沙，类似的城市还有无锡。当然在上海、北京、杭州这些城市，50强把这些城市做起来了。
• 城市的轨道交通建设的指标，我用已完成的里程数和在建里程数两个指标，上海北京都是最多的，在二线城市当中，重庆排在很前面，重庆已建成和在建的总数加在一起是第一位的，这么多的钱投进去了房价早晚得涨，快点去买，现在还在控制着。然后南京，南京已经涨起来了，南京排在第二，武汉排在第三位。
• 离婚率高的城市：上海、广州、北京的离婚率都超过50%，房价也一定高。
• 北上广州是永不落幕的城市，总量可能会减少，但成交规模还是会保持。潜力巨大的中国新一线城市。南京天津，杭州和武汉。武汉的量大，南京限价，它的房价上升空间还有。天津除了雾霾其他的优势尤其是后发优势非常明显，那么多年被北京压制，未来空间大。杭州G20之后，进入新时代。但杭州也是个波动比较大的城市，因为外来的消费者很多，而且波动很大。
• 苏州、郑州、合肥、重庆、成都也是新崛起城市。重庆要把套内建筑面积变成整体建筑面积出售，意味着要涨价。比如说郑州是未来长期供应量比较大，成都就是太幸福了，大家吃喝玩乐的消费比例很高，不太愿意把钱都花在房子上面，每个城市都有每个城市的特点和风险。
• 一线周边的三四线城市都有机会；特色小镇也有机会，特别是有政策支撑，交通方便，自身产业特别好的小镇。海南未来可能有3-5年的发展空间，除非雾霾能够解决掉。

关于房企

• 万科、恒大、碧桂园三家加起来就是1万，未来如果三家房企都是1万亿的时候，他们将占据行业的30%。合生创展2004年曾经拿下中国第一，但后来就不想做第一了，但经营质量很不错。过去顺驰争第一，改成了融创的再爆发。

• 20强的增长幅度是最大的，这是中国房地产竞争最激烈的波段。50强的增长速度比100强还快。10强住宅超过20.73%。
• 强者恒强，100强今天已经不算强者，20强才叫强者，而前三强才叫最强者。比如万科占了6个热点城市的第一，七个城市第二。3个城市第三名。恒大碧桂园了不起是在三四线，在一线城市周边，单价都很低，还能做到3000亿，这也是巨大的了不起。今年2016年第一名和第12名的2727.4亿元。
• 未来房企的分化方向：其一，细分市场：华夏幸福，雅居乐，宝龙，朗诗，星河湾，甚至就做白领公寓，细分市场其实不细，整个市场很大。其二，做区域市场，建业，滨江，融侨，金科。其三，退出市场：浙江广夏，海德股份，退出其实也是个不错的选择。

关于客户

• 目前80、70还是主力，年龄段不断在往年轻延伸，我们这里列了所有的城市，19岁以下，20到25岁，所有年龄段的比例都列了，每个城市的差异都大，在某些年龄段上面有一些差异，25岁到35岁是最集中的。
• 当年我们顾会长讲一句丈母娘是购房的主要原因，我们认为不是购房的主要原因，比例最高的是已婚未育的，最高的成都，最低的天津20%。本地需求是最核心的，大家千万别把希望寄托在外地，本地是核心的。
• 杭州三分之一是外力人购房，全国第一。成都三成以上也是外地客。杭州大叔买房多。

易居中国董事局主席兼总裁周忻随后上台发表演讲。昨天他刚刚获得了“2016年度中国十大经济人物”，载着荣誉归来，他和我们阐释了易居人的三个标签以及他对于中国房地产市场的看法。

周忻精彩观点：

• 昨天在领奖的时候两件事情蛮感动的，第一件事是给我贴了三个标签，一个标签说我是创新者，第二个标签说我是服务生，第三个标签是最勤奋的CEO。我是代表我们易居中国近5万人接受的，因为我们公司的每一个员工都可以贴上这三个标签，或者易居中国就可以铁上这三个标签。
• 就像刚才丁总讲的，我坚持到底，因为既然你做数据分析，既然你做大数据，就要用数据来说话，不能用情感来说话。
• 易居坚持做的是服务生。我们做的所有的大数据，做的所有的分析，做的所有的服务实际上是围绕着开发商，能够让开发商未来的方向不要走偏，能够让老板们做决策的时候随手能够拿到一份他们需要的能够有的数据。
• 我总相信一件事情，2017年的房地产，整个中国经济如果是稳，那中国房地产应该不会出大事

此次发布会上，丁祖昱的老朋友任志强也来到现场，和大家进行了一场暖意浓浓的阿拉善慈善义拍。

任志强介绍道：“2004年一群企业家到阿拉善治理荒漠化，那一年全世界都有沙尘暴，沙尘暴一直飞到韩国、日本，日本和韩国的企业家优先到沙漠进行治理，中国的企业家也有大批的进行治理。”

阿拉善现在有600多个企业家共同致力荒漠化。其中一个荒漠化的治理就是把当地种非常费水的玉米改为种小米，经过三年的实验，选择了张家口农科院的教授选择了新的产品，是玉米用水的三分之一都不到。小米因为没有当地农业政策，当地的农业政策只给补贴玉米，所以就得以企业家赞助的方式补贴农民，让农民能够用以色列的滴灌技术节约水。

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现场任志强希望拍卖他们的地主证，一亩地可以得到400斤的小米，让更多的农民种更多的小米，让更多的节水项目得到支持。

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现场义拍十分激烈，众多土豪纷纷出价“拿地”，土地价格不断上涨，不变的，是那颗公益的心。

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参与义拍的嘉宾合影。

旭辉控股(集团)有限公司主席兼执行董事林中上台发表演讲。他从房企的角度对中国房地产市场进行了独到的解读。

林中精彩观点：

• 行业的发展从来都不是一马平川的，也从来都不是每年都是直线在上升，它是一个波浪上升，道路还是曲折的，我们每两三年都会碰到一轮调控，每一次调控带来市场的变化都是不一样的，隐藏着巨大的风险，隐藏着巨大的机会。
• 未来五年，中国房地产规模对企业来说还是有巨大的增长，可能在行业上增长不大，因为整体来看，中国就是一个高位平台期，下一个五年，中国的交易量维持在10到15亿平方米是没有问题的，但可能2021年以后会回落，但是落的速度不快，因为2021年以后，特别是2025年以后，中国的25岁到40岁的主力人群出现断层，所以会存在隐患。
• 未来城市将进一步分化，好城市越来越好，北上深未来十年房价可能涨一倍，接近8万到10万的均价，可能未来的三四线城市还是在6000块、7000块，所以中国的城市的分化，一个是好城市跟差城市的分化。
• 大象也能跳舞，因为这种大象的规模一定很大，只要把每个项目做好就可以。解决好管理边界，组织边界，行业集中度进一步提高。2016年前20强占比25%，未来几年20强占比40%。
• 整个行业的格局形成之前，我认为它是寡头垄断竞争，拼的是资源加资本，所以行业未来几年，未来的五年或者是十年，兼并收购会一浪高过一浪，特别是2018年，2018年我认为行业有巨大的收购浪潮。
• 房企进入了资本化的时代，因为高的地价的门槛，高的总价门槛，以及高的短的支付资金的要求，没有资本化或者资本化运作能力不强的企业，未来将失去竞争优势。
• 这个行业的竞争逻辑发生了变化，从过去靠关系、专业、能力，未来几年又走到靠资源、资本，你有能力也没有用，其实行业未来几年，至少我看到五年，会通过规模、资本、低利润来进行行业的洗牌。

此次发布会上，丁祖昱的朋友们也上台和大家分享了自己的生活，自己对于房地产市场的看法。参与朋友说的嘉宾有：

赵男男/绿都地产集团执行董事

蔡雪梅/ELab自由自宅创始人

毛大庆/优客工场创始人

刘爱明/中城新产业董事长

陈凯/菩悦资产创始人兼 CEO

Q:你们每个人说一个你们跟丁祖昱交往这么长时间,你认为他的优点是什么，缺点又是什么，这样显得你们既虚伪又阴暗。

赵男男：老丁我跟他是很长时间的朋友，我觉得他就三个特点，第一个这个人特别无趣，他是一个比较枯燥的人，这个特点比较适合他做数据，丁祖昱拿出来的数据是最正确的，因为这个人比较无趣。第二个老丁这个人死磕，从跑步就可以看出来，比较适合做营销。第三个特点，他这个人很急躁，非常急躁，我觉得很适合让他去带领一个团队，团队的带头人应该是内心里面对目标最执着、最笃定、最急于要达成这个目标的人。

毛大庆：我跟他印象最深刻的是第一次我和他跑步，他旁边还带着一个兔子，那时候我不太理解带一个兔子，那个时候我还能跟上他，大概跑十公里左右，他就老在旁边念叨，估计是跑完之后这篇文章写出来，不然怎么有工夫跑完还弄一篇文章出来。后来我知道他是一个很急躁的人，根本他没把我们放在眼里，一定要成为房地产跑的最快的人，他完成了，完成之后要变成国家二级运动员。陈凯：我就觉得他有一个优点，我觉得他不太容易放弃一些东西，等我换过两个工作的时候，我就跟他谈这个事，我说老丁你什么时候换个工作，他说不换，他觉得我做这个工作挺好，我跟他说了，你尝试换个老板，他说不行。

他的宽度也比较宽。比方说我喜欢一件事，我就说一种类型的话，他就是什么话都能说，我就爱讲真话，但是他说房地产永远是对的，我觉得他的宽度非常宽。还有一个我觉得这个要表扬，他其实还是有一些自己内心是蛮善良的，因为我知道他是有信仰的人，他是前谦诚的有信仰的人，当一个朋友哪怕是不是太熟也会帮助一些人

刘爱明：我有一个群叫爱马士，热爱马拉松的人士，像大庆这样带几千人跑就可以进群，我忽悠了几千人跑步，丁祖昱刚开始的时候跑的超慢，我们一路指导他，后来发现知道不了了，因为都比我们都快，再后来他指导我们，现在我这个群里面我感到压力很大，主要就是他，我现在心情比较矛盾。蔡雪梅：首先丁祖昱是天蝎座，我也是天蝎座，所以我们有非常相似的一点是对自己认定的事情都非常坚持，这是我在他身上强烈的感知，所以大家从他跑步和他做的事情上都能够很深刻的感知到这一点。

今天我在这里想分享一点我感觉到的丁祖昱非常不一样的，带给我非常多的感触和成长的东西：在他知道我决定创业的时候，他是第一个把我引荐到周老板说我要创业了，看看我们有没有很好的合作的机会，这是当时让我感觉很惊讶的，之后大家知道我在深圳做了一次创业演讲，实际上丁丁是飞到深圳，然后参加了这次的活动，其实我当时并没有报太多的希望说他一定要跑到深圳参加这一次的活动，他不仅去了，在第二天做完活动之后丁丁专门写了一篇文章叫蔡雪梅你学不会，让我看到天蝎座貌似高冷的背后，非常丰富和细腻的一面，对别人的用心和关注和发自内心的支持。

Q：你们出来创业做得好吗？出来的真实原因能告诉我们吗？
毛大庆：万物皆有裂痕，就是光照进来的地方。实际上租赁这件事情，未来会成为城市的各种各样消费升级里面难以替代的巨大蓝海，链家和易居都有相关数据，未来十年我们参与租赁的人口会达到至少2.3亿人，到2030年参与租赁的人口将超过3亿人以上，2030年我们轻易的可以算达到4.6万亿。

中国就是这么一个国家，未来租赁来自于哪，我们刚才说消费人群在移出，80、90后的主体会变成房客的主体，还不要忘了刘爱明这一帮人，我们很快是银发经济的消费主体，我跟你说，这一群人不会买房子，但是会住到某些房子里面去。光是中国的民宿产业这一项肯定是全地球上最大的，所以我们这些人干的活都是蓝海。

陈凯：对于我自己来讲，我中间换工作的时候休息过几个月，我特别担心我自己没事干怎么办，然后又去找工作，去阳光城找工作做，三年干完了看起来也还行，然后突然想到一件事，我离60岁退休没多少年了。我想多工作一段时间，这事只有我自己创业，我真是这么想的，我想我自己开一个公司，你总不能让我退休了吧。

刘爱明：离开万科的时候，那时候还是想创业，那时候创业可能跟我性格有关系，我这个人喜欢弄一点新东西，旧东西搞得太久很闷，我觉得在万科就像爬一座山，山是有台阶的，一路往上爬，可以爬的很高，但是我喜欢没有台阶的爬，我觉得挺有意思，直到现在创业都是这样的想法。赵男男：创业是很个人化的选择，人生重大的决定是因为冲动才会选择的，包括结婚，包括择业，包括选择城市，包括创业。其实有一天我跟我上一家公司的老板谈一个事情，我就怒了，我就摔门走了，老板给我发了微信说要不然回来聊会儿？我突然一想我的脾气竟然比给我发工资的人的脾气还大，所以我就选择创业。

蔡雪梅：我离职的原因特别简单，就是因为看到了一个美丽的新的世界，我看到它了，虽然没有路，但我一定会去走。刚才主持人说Elab创业的一年时间没有看到什么成果，我想说的是任何一件真正有价值的东西，我不愿意讲任何的东西，但是我相信，如果我用了20年专注在地产的营销，我就可以再用20年专注于我想到达的美丽的新世界。

Q：各位给2017年的忠告是什么？

蔡雪梅：愿有前程可奔赴，我们既然选择了这个行业，我们希望我们有美好的前程可以奔赴，但是也有深情的岁月，无悔的岁月可以回首。

赵男男：不管市场有多复杂，做生意一定要赚钱。

陈凯：2017年市场我感觉像初春或者冬天的河流，上面结着一层薄冰，看起来都很平稳，大家都说很稳，其实下面是激流。

刘爱明：从全球到中国或者到房地产最大的是不确定性，这个确实是一个趋势，如果有什么话跟在座的来分享，我觉得如果你比较宅，我觉得选择一个保守的策略是对的，如果你想心中有激情想奔放一下，我觉得无疑是最好的时机，因为充满着所有的变化，这个是英雄倍出的年代。

毛大庆：第一句话的前半段是2017年真的是要看国际了，所以丁祖昱的数据里面未来一定会出现川普干了一些什么。第二句话是，这世界真的变了。我觉得我出来这两年这样的感受是房地产这个行业太大了，所以关注一下未来，关注一下知识，关注一下科技和未来的进步。最后一句话是你的客户不再是你原来的那群人了，而这一群你不认识的人，所以请各位回去多跟你家里面95后的孩子，00后的儿童好好的聊一聊，他们才是你未来市场的趋势和方向。

丁祖昱作为骨灰级跑神，主持了本次马帮论坛。当然，还有丁祖昱的跑友们和他一起来聊聊跑步那些事儿。参与此次论坛的嘉宾包括：臧建军/易居中国执行总裁

冯劲义/郑州绿都地产集团股份有限公司副董事长、总裁

吴洋/原上海证大房产执行董事

王晞/仁恒置地集团有限公司执行副总裁

曲咏海/深圳大海智地投资管理有限公司董事长

毛大庆/优客工场创始人

刘爱明/中城新产业董事长

Q：讲一讲为什么要跑步？跑步有什么好处？曲咏海：跑步就是为了减肥，200斤的体重，为了瘦下来减肥，第二个刚才丁丁也说了，人活在世界上，有时候是为了名声所累，后来想一想为了能够坚持喝酒，所以要把身体练好，这就是最开始的目标。

吴洋：跑上马拉松都是一个原因，就是房地产前十年大家都太腐败了，忙于工作的同时，白天是开会，晚上夜总会，所以身体都搞坏了。跑步之后我减了30斤，身心特别健康，性格也开朗了。

冯劲义：我是2014年大概8月份在北京碰到了很长时间没见到的丁祖昱，穿着非常收身的西装，让我感觉很羡慕，那时候体重200斤算客气一点。在2016年上半年的时候，我选择了跑步。

臧建军：我2012年戒烟，然后就胖了，从75公斤到94公斤，突然也就是两个多月，这个对于我来说打击非常大，一排好看的衣服不能穿，出去见面大家都不认识我，所以我就下定决心开始减肥，从走到跑，跑步是这样开始跑起来的。

刘爱明：我觉得最好的文化建设的方法是跑步，你会发现跑步是你家里人都会支持你的一项活动，很少有活动你家里面人支持你。群里面一帮创业的人，公司管理非常不错，公司文化通过跑步文化建设。

王晞：我跑步是为了改变自己，因为有一年我给大庆打了电话，大庆在乌镇出席互联网大会，在颁奖前半个小时，我告诉大庆说我坏了，跟你得了同样的病，抑郁焦虑该怎么办？他说跑步，我就跑了，现在越跑越开心，改变了自己，这就是我最大的成就，我这一辈子都会跟跑步在一起。毛大庆：我觉得说鸡汤点的话，人到中年以后找一两样给自己激励的东西，从来没想过疯狂的爱上这么一个东西，不让我干我就跟你拼命，你的神经系统里面已经对这个有强烈的依赖，我依赖这个总好过依赖别的东西。

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