『区域』大面3月新房均价达8358元㎡高点 库存去化周期仅3.6月

今年三月，大面住宅备案均价上扬达到8358元/平米，创下板块内历史均价最高。更为尖锐的数据还表明，大面目前在...





今年三月，大面住宅备案均价上扬达到8358元/平米，创下板块内历史均价最高。更为尖锐的数据还表明，大面目前在售的多个楼盘高层产品已经达9000元/平米上下的销售单价。

截止2016年底，大面新房库存50.07万平米，去化周期仅3.6个月。来自土地供应频次不足、土地楼面价成本的攀升、在售项目的减少及购房者因价格限制的转移，或许还将推动大面楼市“改头换面”。

过去四年中，大面新房售价保持平稳，几乎无明显增长，2012年大面新房均价为5839元/平米，直到去年均价仍稳定在6081元/平米。

但在今年首三月，大面住宅备案价出现了明显的上涨，根据中成房业提供的一组统计数据对比发现，大面板块去年同期新房销售备案均价为5547元/平米，今年3月的备案均价达到了8358元/平米，上涨了2811元/平米。

具体到项目来看，大面板块在售的百悦城、世茂城、炜岸城、龙湖三千庭等11个楼盘今年均价整体上扬，从下图可以看出，甚至有项目备案均价达到9526元/平米。

以单个项目为例，炜岸城去年3月均价为6028元/平米，去年下半年开始逐渐上涨，今年三月达到销售均价高点8028元/平米，涨幅达到2000元/平米。

大面正处于购房资金涌入时期，对于后续板块价格的走势，房观察智库专家、中睿营销总经理何良栩认为：“大面已经呈现出未来价格走高的基本因素。”

的确，2016年大面板块的存量面积和去化周期已经降到了低点，这从侧面反映的是购房需求的高涨和去化速度的加快。

据中成房业统计数据显示，大面去年全年售出新房135.9万平米，相较2015年高出近40%，为近五年销售量最高值。

房观察智库专家、西南财经大学经济学教授刘璐认为：“源于去年城南购房调控，由城南溢出的购房需求扩散到了大面，形成一定的购买力。”

去年全年大面新房入市面积达100.5万平米，截至2016年底，版块内住宅库存仅剩50.07万平米，达到近五年库存最低值，去化周期为3.6个月。

统计大面在售项目，2016年仅新开龙湖三千庭，其余在售项目大部分均为老盘加推。

如世茂城、百悦城、炜岸城等版块内的大体量项目，销售周期已达3—5年，世茂城4期于去年6月交房，三期（世茂城最后一期产品）也于去年5月开盘对外销售；百悦城4期于2016年7月9日开盘，预计2017年底交房；炜岸城1批次已于2014年1月3日交房，随着板块内项目的接连售罄或交房，大面新房存量相应下滑。

新房存量不足和购房需求高一定程度推动大面房价上涨，另一方面，大面拿地单价上涨明显，房观察智库专家、中成房总经理罗鸣认为：“拿地的楼面价较高，会是推动板块售价上升的硬性因素。”

在土地供应方面，近五年保持每年2-3宗地上市的速度，共计成交11宗地块。其中仅1宗商业地块，其余均为住宅用地。住宅用地共计1101.29亩，建筑面积共计280.66万平米。



从上图不难看出，大面板块经过近几年的开发，板块内土地相继开发呈现，如今片区内可供应土地稀少。

在土地成交方面，大面地价逐渐上浮。2016年在大面拿地的蓝光和百悦，拿地楼面价分别达到5075元／平米和6562.55075元／平米，刷新大面拿地楼面价记录。蓝光地块溢价率191.67%，为板块近五年土地成交溢价率最高。

去年成交的两宗地块因高溢价的土地成本，将打造成为区域中高端产品。根据百悦地块容积率来看或定位高端；蓝光已迅速将其地块打造为蓝光公园华府，项目将于近期开盘，销售价格预计13000元/平米。

总的来看，大面板块新房存量少、土地成交价格高、可开发土地缺乏等多重因素，在推动板块新房售价上涨，房观察智库专家、第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司华西区项目开发及顾问部高级助理董事罗元均认为：“大面板块均价已经开始整体上扬到了一定的高度”，板块后续价格的上升，需要有新的市场引爆点来支撑。

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观察员 甘晶吉



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