证券化资产金融

《中国REITs操作手册》主要写作背景及内容介绍

基础设施与商业地产资产证券化操作指南，一本前沿性中国版REITs落地实操指南...

2018年1月20日，在中国资产证券化研究院年度论坛上，许余洁博士代表作者团队，简单介绍了《中国REITs操作手册》这本书的写作背景和框架。

这本书从动笔开始，经历了两年多时间。2014年初，研究院最初的专家团队一起合作编写《中国资产证券化手册》时，我国资产证券化市场刚刚重启不久。2015年初刚出版，林院长就琢磨了《PPP与资产证券化》的写作，资产证券化是企业与银行的表外融资工具，PPP是政府财政体系的表外融资工具。2016年研究院还没完成《PPP与资产证券化一书》时，林院长认为，如果单纯依赖于债券型的资产证券化为PPP项目融资，基础设施再融资的高成本与经济周期会产生共振效应，即，在利率上行时，经济很可能处于下行阶段，债务成本的上升会加剧经济下行周期；利率下行时，经济如果处于上行周期，但债务会出现扩张，迅速积累经济中的非理性繁荣与杠杆风险。因此，推动基础设施REITs市场发展，可以降低财政与经济周期共振风险。这是我们写书的主要背景。

在我国发展REITs市场，还有一些现阶段的独特内涵。

第一，在资产端，REITs可以在盘活存量的同时帮助经济去杠杆。以权益型投资的方式化解我国长期以来居高不下的债务问题，可以直接帮助实体经济和金融体系降杠杆。从这个角度来说，REITs的面世与有序发展，未来可以缓和金融和房地产市场的波动。

第二，在资金端，REITs还有利于我国资本市场走向理性，转变投资者行为。REITs是一种金融投资产品，REITs的发展将投资者的注意力重新吸引到长期租金收益，以减少短期投资的过度投机行为。发展REITs市场尤其是未来推出公募型REITs，可以使普通居民个人通过资本市场参与房地产投资，盘活存量资产，加快去库存进程，特别是对于个人难以单独投资的商场、工业园区、仓储基地、医疗保健用房等，疏导资金进入多元化的地产投资领域，追求长期限、稳定的租金回报收益，而非短期的价值提升。所以，我认为可以借助具备专业能力的资产管理机构，吸引公众投资者（散户）离开中国股市，就是未来的REITs市场，政府要以税收政策来推动。

第三，REITs有利于金融体系落实中央对于房地产长效机制的建设，服务于城市的长期建设和运营。2016年我去美国华尔街和华盛顿调研时，发现一方面人口密度集中，十个投行人中可能就有两个中国人；另一方面，看到美国150年的楼至今都显得很雄伟，楼宇内部的设施都能维护如新，不像是我国30年不到的楼都被称为老楼了。如果我们在城市建设和盖摩天大楼时，能够融到150年的钱，以证券化的形式，将未来的现金流贴现到今天，就可以以金融的形式支持城市的长期运营与建设。我们的金融尤其是债务都是短期化的，极不利于经济的长期发展。比如CMBS产品，我国是3年，业内可以滚动五六次，做到18年，融资规模也放大了。在美国可以做到30年，如果也乘以六次，就超过了150年。这个楼盖好了，大家挣的是长钱，资本市场为成熟运营阶段配套了产品。债券型是CMBS，权益型就是REITs。权益型可以被看作是永久型债券，只要公司在运行，期间就会分红派息。

REITs这项国际上先进的不动产金融工具，如果按照我们书中说的，从境内企业在境外REITs探索开始算起，我国有关理论探索和实践也开展了超过15年的时间，由于涉及到的有住房体系、商业地产、金融行业、基础设施领域，还有财政税收等问题，其复杂性和前面提到的一些内涵，需要从房地产运营上升到城市建设问题，因此我们专门有特别章节——基础设施资产证券化与REITs。这在市面上介绍REITs的著作中还比较少见。

最后，我们要感谢中国银行业监督管理委员会副主席蔡鄂生先生、中国资产证券化研究院有理事长、《金融时报》社社长邢早忠先生，不辞辛苦，亲自提笔为本丛书倾情作序。感谢中房集团理事长孟晓苏先生、《中国金融》杂志主编及出版社社长魏革军先生、全国政协委员及金杜律师事务所创始人王俊峰先生、上海证券交易所副总经理刘绍统先生、中国人民银行原金融市场司巡视员沈炳熙先生、中国诚信集团董事长毛振华先生、联合信用管理集团总裁王少波先生、微众银行李南青行长先生的倾情推荐，感谢您们对我们团队的鼓励和支持。

我们要感谢参与到本书撰写中的每一位作者。他们是郁冰峰、黄长清、李耀光、赖嘉凌、洪浩、胡峰、方榕、王爻、张连娜、黄哲君、贺锐骁、张湜、李峰、曹枞、王颢、刘洪光、林华、许余洁、罗桂连、彭超。尤其还要感谢的作者有天风证券的张凡、郭永博士，感谢戴德梁行团队，他们在写作过程都提供了资料方面的帮助。此外，远在美国的朋友郁冰峰和朱江博士，也从华尔街实务专家的视角，对书稿提出了很多宝贵的修订意见和建议，在此一并感谢。