曝光！苏州这个城中村别墅盘即将开盘，房价......_【苏州楼市情报】

不偏不倚，不卑不亢...

最近，我收到一位网友咨询。

木渎的盘大家听的很多了，中铁诺德、国瑞熙墅、姑苏金茂悦、旭辉都汇上品......但是这个佳兆业和光雅院却很少有人提及。

这个楼盘究竟怎么样？我今天就给大家说道说道。

佳兆业和光雅院效果图

一共只有344套，真正稀缺的低密度墅级产品！

任何一套房子、一个楼盘都是有优点、有缺点，如果一套房子过于完美，那么他唯一的缺点就是贵。

佳兆业和光雅苑这个楼盘，产品是最大的优点。容积率1.5，由8栋4层叠墅、7栋9层洋房组成，一共只有344套房。

没有高低配，佳兆业和光雅院是真正的低密度墅级楼盘，稀缺性和居住舒适度不言而喻。

现在限墅、禁墅力度越来越大，苏州的别墅越来越稀缺。

没有尴尬的中叠，只有“有天有地”的上叠下叠！在我的印象中，苏州市区的新楼盘中，能做到这种纯正四层双叠的只有5家。

银城原溪、大象山舍、花语江南、吴江朗诗、佳兆业和光雅院。

佳兆业和光雅院叠墅效果图

洋房产品也不错，总高只有9层，一梯两户，得房率超过80%。

比较遗憾的就是户型设计，其实佳兆业的户型本身也没有多大缺陷，只是现在都流行大横厅，没个7米的客厅、阳台都不好意思出来打招呼说自己是改善盘。

相比之下，佳兆业和光雅院洋房的客厅、阳台（4.3米开间）就略显小气。

佳兆业和光雅院样板间客厅实拍

尴尬的地段，糟糕的城中村界面，太减分！

对于佳兆业和光雅院来说，内在产品是优点，外在环境是实实在在的减分项。

佳兆业和光雅院位于木渎，老话说“姑苏繁华图，一半在木渎”，这个板块的配套其实还是不错的。双轨双环，商业配套也有，而且离繁华的狮山很近。

这个板块也有明显的不足，除了学区以外，交通污染、工厂污染的问题也很突出，还有城市发展规划等问题。

我们来看看佳兆业和光雅院在木渎的位置。

新华路以西，向阳河路以南，距离1号线地铁站1.5公里左右，这个距离真的挺尴尬的，出门步行到地铁站其实并不方便。

表面上看起来不靠高架，离光大环保也挺远的，位置有种闹中取静的优越。实际上去周边转转，简直就是一片城中村，城市界面很糟糕。

你能够接受花了三四百万买的房子，出门看到的是这幅场景吗？

这样的问题，是多方面因素造成的。

一是拆迁问题，新华村的拆迁问题算是远近闻名了，敏感话题我就不多说了，感兴趣的大家自行百度。

二是混乱的规划，打开木渎的房价地图，相邻小区之间房价能这么跳跃也是够奇葩了。千万别墅隔壁就是拆迁小区，还谈啥圈层呢？

三是疯狂的群租。

东南西北四条街，到处出租小单间。我曾经走在木渎的街上，就真的有大妈上前问我要不要租房，单间700元/月。我问她整租的有没有，她告诉我没有，她们只出租单间。

而且木渎的群租现象，覆盖面很大。不仅仅是路边的民房、新华园，甚至是房价颇高的合景领峰、枫华紫园等小区都有大量的群租。

幸亏地拿的便宜，佳兆业和光雅院洋房可能只卖2.6万/㎡！

在限价时代，佳兆业和光雅院有一重大优势就是拿地便宜。

中铁2.5w拿地，本来说要卖3.5w，结果2.8w打骨折卖房，惨不惨只有中铁自己知道。

相比之下佳兆业地价便宜，有路可退。本来说要卖3w，现在限价听说洋房只能卖2.6w，但是地价只有18562元/㎡，大不了少赚点呗，反正有中铁老大哥垫背。

据了解，佳兆业和光雅院预计下个月（2019年12月份）首次开盘，因为项目体量较小，一共只开2次。