您不一定了解的房地产小知识（28）

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商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。

1、商业街商铺投资；

2、市场类商铺投资；

3、社区商铺投资；

4、建筑底商商铺投资；

5、百货商场、购物中心商铺投资；

6、商务楼、写字楼商铺投资；

7、交通设施商铺投资1、租金回报率法

公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。

2、租金回报率分析法

公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

3、内部收益率法

房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

4、简易国际评估法

基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先，因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有；其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展。如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式无法展开，同时也限制了人流量。多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。使用率是根据开发商对于商铺自身的选择而定一般是55%、65%、85%、98%····技巧一：选择适当的行业类别

技巧二：有“傍大款”意识

技巧三：选取自发形成某类市场的地段

技巧四：选择有独立门面

技巧五：了解商铺周边民众购买力

技巧六：看人流量

技巧七：选择路边店

技巧八：选择好的建筑结构

技巧九：了解开发商

技巧十：周边交通便利

技巧十一：看商铺的前景商业环境

技巧十二：把握投资时机微信号

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