好信干货 买房贷款全攻略，老司机教你省更多的钱住进大房子

好信侠教你买房如何贷款更省钱！...





进入房地产的“黄金五月”，各大开发商地产商纷纷亮出大招，优质户型、稀缺的地理位置，婚房学区养老房让你目不暇接，当你动了买房的小念头，就意味着要开始经历重重考验和“磨难”，关于房子的一切都可以说是门学问，选房、看房、买房自不必说，在准备买房的你早就头晕目眩了吧，今天好信侠就来跟大家探讨下各种贷款和还款方式，帮你省更多的钱，住进大房子！

目前银行的购房贷款有三种方式：商业贷款、公积金贷款、组合型贷款。

➜ 商业贷款是我们接触最多的一种，商业贷款的范围很广，我们买房子一般就是使用其中的按揭贷款（按揭贷款是指用房产作为抵押的贷款）。

➜ 公积金贷款和普通贷款最大的不同就是更自由和灵活。公积金贷款可设定每月最低的还款额，只要月还款额不低于设置的最低还款额即可。听起来就超级划算有木有~不过，最低还款额通常低于正常的还款月供，而且最后一期还款压力较大，更适用于符合贷款条件的公积金缴存职工。

➜ 组合贷款的应用也比较多，当需要贷款的金额较高，而公积金贷款额度又不够的情况下，组合贷款就派上了用场。公积金贷款要尽可能的多一些，可以节省更多的利息。另外，公积金和组合贷款能够大额冲抵，就是将个人公积金账户内的余额一次性冲抵到贷款总额里。例如，需贷款50万，公积金账户内有15万元余额，一次性冲抵后只需还贷35万元。用这种还贷形式就不需要支付违约金啦。



在与置业顾问或者银行的信贷部咨询时，他们会提到等额本息还款、等额本金还款和固定利率还款这三种细分还款方式，无论是商贷、公积金还是组合贷款，都会涉及到这三种还款方式，是不是晕了呢？别急，下面我们来看看这三种还款方式到底啥意思。

等额本息还款非常容易理解，借款人每期以相等的金额偿还贷款本息，每期还款金额包括当期应偿还的本金和应承担的利息，在整个还款期内，每个月的还款金额固定不变。

好信侠来举个例子：



如果你是收入稳定但不多，避免初期还款压力太大的朋友或者是刚工作的年轻人或国企、事业单位等公职人员，可以考虑选择等额本息的还款方式。优点是每月还款额固定不变，也更方便安排资金支出，但是缺点是总体的利息会比较多，利息总支出几乎是所有还款方式中最高的。用一句话来说，就是负担先重后轻。和等额本息相同的是，本金是不变的;不同的是，等额本金的利息按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但初期的负担非常巨大。

好信侠来举个例子：



如果你是收入较高，贷款之后想减少利息支出的朋友或者企业高层、经济实力较好，有可能提前还款的“多金”购房者，可以考虑这种还款方式，首先可以节省大量的利息支出，每月还款额也会递减越来越少，但是要注意前期的还款压力会非常大，从高到低的负担要考虑好哦~区别于浮动利率，常比基准利率高出一定的百分比。并且，不受央行加息减息、物价上涨下降或其他因素影响。不管贷款期内利率如何变动，借贷人都按照固定的利率支付利息。来看图▼：



这种还款方式利率风险小，也不用担心会随物价、加息等因素变化，摸不透央妈风起云涌的性格，一旦加息会有明显优势。不过别只顾着高兴，即便央行减息，还是要按签订的固定利率支付利息哦！~所有固定利率还款更适合对预期升息能做出合理判断的朋友和专业投资者或商人~

光看这样的定义是不是觉得有点难懂？好信侠再来给大家举个例子：

假设好信侠要买一套100平方米的房子，单价是20,000元/平方米，贷款70%，30年期限，根据最2016年1月1日的基准利率4.9%计算如下：

1、根据商贷等额本息的计算结果：



这种算法30年下来，总还款额约为270万，贷款利息高达127万~

2、商业贷款等额本金的计算结果：



这种还款方式30年下来，总还款额约为243万，贷款利息为103万~再来看看公积金的计算结果如何？公积金2016年1月1日央行的最新贷款利率为3.25%。

1、公积金等额本息计算结果：



公积金等额本息还款方式30年下来，总还款额约为219万，贷款利息为79万~2、公积金等额本金计算结果：



公积金等额本息还款方式30年下来，总还款额约为208万，贷款利息只为68万~

如果超出了公积金的限额，那么组合贷款呢？



按照商业贷款基准利率4.9%，公积金贷款利率3.25%来组合计算，选择了最大限度的公积金额度，还款总额约257万，支付利息款约为117万。

震惊时刻到了：经过5次计算可以看出，贷款利息最高的是商业贷款，采用等额本息还款方式，30年产生的贷款利息为127万元；利息最低的是公积金贷款，采用等额本金还款方式，30年产生的贷款利息仅为68万元。两者相差了足足59万元！

关于还款，你知道自己该选择什么方式了吗？所以我们可以得出如下3个结论：

1）公积金贷款比商业贷款便宜，因为公积金贷款的利率低；

2）等额本金还款方式比等额本息还款方式更划算；

3）采用等额本金方式还款，购房者的还款负担会逐渐变小。因此在贷款买房时，如果条件允许，尽量选择使用公积金贷款，采用等额本金的还款方式。但是由于公积金贷款所需周期长，手续繁琐，而且每个城市公积金贷款额度不同，所以银行一般建议购房者采用商业贷款的方式，在购房之后，再把公积金取出来还房贷。

好信侠友情提醒各位，每个城市每家银行的贷款政策可能不同，贷款条件和需要提供的材料还是要以所在的城市及贷款合作银行的细则为准哦~



不过，无论是选择哪一种贷款方式还是所在哪座城市选择哪家银行，能否贷款，能贷出多少款，都会考虑两个重要因素：还款能力和还款意愿。前者指您是否还得起，后者指您是否愿意还。但是如何判断的呢？

“个人征信”就是我们合作的金融机构判断情况的重要信息来源。如果个人及配偶的征信出了问题，不仅贷款会受到限制，甚至连房子都可能买不到呢！以下几个方面是会影响购房贷款的重要原因：

1、个人的信用报告被机构查询的次数多

个人的信用报告是银行批准贷款的重要参考项目,如果你的信用报告在一段时间内总是因为信用卡的审批、担保资格的审查或者贷款的审批情况而被机构查询的话,那么银行就很有可能拒绝你的贷款申请。

2、水电煤气、手机等长期欠费不缴纳

银行能够从你对待手机费用以及水电煤气费用的缴纳问题上,得出你是不是一个愿意按时还钱的人。如果手机、水电煤气等长期欠费,则会你会被银行视为还款意愿低的人,从而留下了不良记录影响到贷款的申请。

3、严重交通的失信

交通肇事后被判刑、拒不履行道路交通事故救助资金偿还义务或者地铁逃票次数多的。有这情况的人会被银行视为严重的交通失信,想贷款可就难上加难了。

4、财富多少跟收入状况严重的不匹配

明明是领着卖白菜的工资月月光的人,却开着天价的豪车的人极可能被银行拒贷。除非你是一个富二代,有强大资产作后盾的人,要不在银行看来,这样的生意风险也太高了坏账的可能性是极大的。

5、逾期还款留下了不良记录

逾期还款呢可以分为无意和故意两种。故意的逾期还款被罚息或者是被留不良记录都无可厚非。而无心的比如还款时粗心的,还少了几毛几分钱或者是忘了还款时间,在银行留下不良的记录而被拒贷,那可就冤死了。

（图片来源于网络）

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