现在回头去看南京十年前的一个楼盘：谁能经得起时间的考验？

十年，能发生什么？...

撰文：南京楼市微信平台杨星月（yuk1031）

十年的时间能够发生什么？




过去十年间，65种语言消失；科学家发现了12866颗小行星；地球上出生了3亿人；热带雨林减少了6070000平方公里；元首们签署了6035项外交备忘录；互联网用户增长了270倍；南京房价增长了约7倍。

时光一刻不停，推着我们往前。偶尔回头，才发现身处的大时代早已剧变。而经得住这种剧变的人事物，则少之又少。



前段时间，看到卢俊的一篇稿子《现在回头去看十年前的一个老项目》，说的是一个项目如何经得住十年的考验，并且依然能够在十年后带来超高溢价。感兴趣的朋友可以自己去找来看看。

看完那篇稿子，我觉得给到我们一定程度的反思，就是真正的好产品到底是什么？

我们去售楼处，去样板房参观，看到的东西就真的是好东西？

一切以营销为导向的企业真的可以带来好产品？看上去完美的东西，居住用起来真的得心应手？

经得起十年时间回看的项目在上海为数不多，在南京更是为数不多。

如果我说在南京，有一个项目不仅经过了10年的考验，历久弥新的同时还带来超高的溢价。你相信吗？这就是浦口老山的一处别墅：鸿信山河水。这个项目是南京少数真正耐得住时间看的一个项目。

这个项目也和常规房地产企业相背离，他的建筑构思完全可以说是异常的超前和领先的。即使10年以后看也依然有许多值得学习的地方。

先来看看山河水的对比照：







为什么说这个项目和常规的房地产企业的逻辑相背离，首先我们看一下他的设计规划。



首先，山河水小区占地65万方，建筑面积只有10万方，绿化率达75%，容积率不到0.3。

其次，山河水的别墅每一栋都各不相同，一栋一种的设计，光户型就有七八十种。极具个性化的因景而造是山河水的特色，有的上坡和下坡户型都不一样，外立面的材料也都是各不相同。据说每套别墅需要花费2000-3000个人工。

同时，山河水对景观的精雕细琢达到了近乎“变态”的程度。今天，你走在山河水小区内，最大的感受一定是：房子呢？！一路都是各种见过没见过的植物，繁密的枝叶与别墅融为一体，植物成了别墅的外立面。真正的“我看得见世界，世界看不见我”。



一个小细节，注意看下图马路边的草皮，据说山河水连草皮的弧度都是经过多次模拟的。



听说山河水如此极致的景观，是鸿信地产老总亲自主抓的，投入2亿元巨资，种了170多种树木，10年过去了，这些植物越长越繁密，据说园林绿化的价值就超过10亿元。



这样看起来很棒是不是？不过要知道，在十年前，这样做景观概念是很好，但是买房人除此之外更多是看眼前的价格，地段和房型。

况且，景观需要成长的周期。所以很常见的，不少开发公司，强项是做样板景观，但是对于景观，投入的真心不多。对大部分项目来说，景观园林只是作为项目配套之一，仅此而已。

也因此，南京到现在为止，也只有山河水这一个项目是这样的设计，甚至鸿信的其他项目，从此也没有了这样的规划模式。

山河水呈现的是一种时间积淀下来的价值。如今的山河水早已是大音声希，自从2006年底公开售楼处以来，已经卖出340栋左右，还剩最后40多栋别墅，总价700万元起，今年将清盘，明年8月份所有别墅交付，到时就封园了。

那么，就让我们来看看这个项目，经过十年成长，呈现的是什么样的场景。

首先让我们看一下鸿信对待山河水的初心

首先，所有人都明白，鸿信山河水这样规划的初衷就是使得景观价值最大化。

通过这样“包裹”式的排布，所以我们看到，内部营造出整块霸气的景观效果

最大的核心组团





我们可以看到，站在楼栋上可以看到这样的场景，也就是每一户站在自己的阳台上，都可以享受最大面的景观视野。





而且我们仔细的看一下，比较难得的是：所有的配套都和景观非常和谐的融合在一起，各位可以看一下室外泳池，会客厅的位置。同时，别墅绿化效果都做了比较好的处理。





而小区的入口景观





是这样处理的


从铺装上就可以看出，基本上从入口开始就是属于行人的空间了，把绿化都还给了业主。

内部小组团的景观处理也很不错





这是南京楼市御用摄影师007在早上10点多钟时候拍的，在这个时间段，这一块绿化依然能够有超过50%的采光，这是很难得的。



对于常规的建筑排布，一定是栋距压着采光的，除非到了下午3点，不然这一块绿化都是没有采光的。

好了，以上的所有内容，我相信不少朋友都是知道的，毕竟作为这样一个项目，在南京还是具备一定的影响力的。

说一点比较细节的地方，也许是你不知道的地方

首先我想和大家分享一个观点：

现在所有的项目都强调人车分流，把所有的行车路线都留到地下，地面全部人行。用这样的标准来打造一个高端牛逼的小区。

但是这样的排布规划真的好么？

的确这样来说小区会更加安静和独立，但是以下一些特殊情况下，完全的人车分流真的合理么。

比如下暴雨的时候，出租车司机开到小区门口了，还要让他在复杂的地下车库里兜行帮你找你的楼栋？

比如搬家的时候，如果你扛着沙发、床垫这样的家具，你确定地下车库的高度一定进得去？

朋友来你家玩，知道如何找到家，但是如何在车库里停车找到你啊？


接小孩上学下学的校车，怎么在小区里集中接到小孩？

绝对的人车分流的确有好处，但是也给这样的生活场景下多多少少带来点麻烦。

我们看鸿信山河水是怎么处理的

我们看虽然他的围合式排布让大量的绿化都留给业主，但是我们看到，小区还是走车的。



同时，我们可以看到，路的两侧都用非常高且浓密的乔木做了遮挡，目的就是使得车辆和行人保持相对的独立，车辆经过的噪音也可以降低到最低。



住户车辆通过这样的转弯半径进入地下室。



车库入口也遮挡的非常好。



而日常临时经过的车辆，比如观光车。



儿童接送车等都有专门比较好的临时停靠点，人性而且方便。

这是鸿信山河水耐看的地方，这些细节都是只有住户感受的到。

另外，这个项目的景观搭配也不是在做即时景观，而是长线景观

什么叫即时景观，就是所有项目，就是在样板展示的时候好看，或者交房的时候好看，真正使用的时候因为各种问题残损破坏

但是鸿信山河水这个项目不是，山河水打造的是六重立体景观，数十种植物，包括：香樟、银杏、枇杷、金桂、广玉兰、紫玉兰、日本早樱、杨梅、垂柳、桃树、李树、竹节香、波斯菊、冬青，还有各种果树……这些植物都是科学搭配，这样的绿化基本保证了一年四季都是比较好的风景呈现，更关键的是，随着时间的推移，风景还会越来越好。



夏天是植被最茂密的时候，所以此时的山河水的视觉感就是茂密的树林

而春天和秋天的时候，树叶呈现比较多样的颜色，有绿色，也有黄色和红色，还有粉色，白色等等。保证了各个季节都可以呈现不一样的视觉景观。

这个和山河水当初悉心选择的树种有关。

而在冬天，树叶枯萎的时候，整个小区还是保证比较好的视觉效果，因为小区是依自然环境建造的，浓密的树木凋零，高低错落的结构显露出来，从整体的视觉感受又是另外一种感觉。

所以山河水这个项目的景观搭配是经过非常缜密的思考的，这一点难能可贵。

让我们先想象一下住在这里的生活状态是怎样的

你可以在院子的一角种上玫瑰，另外一个角落铺满泥土，种上简单的小菜。每每有客人来的时候，还可以从院子里摘最新鲜的果蔬做成餐食。

搭一个小小的葡萄架，下面摆张简约小桌，葡萄成熟的季节，小桌上放上两串新鲜的葡萄和一壶绿茶。

如果你愿意，还可以在院子里种上两棵树，不必是什么名贵的品种，夏天可以在树下乘凉，冬天可以享受阳光照射下来的温暖。

你接父母来住几天，他们再也不会说不喜欢城市的喧嚣，不喜欢空气污浊、环境嘈杂，他们突然发现，原来可以和在老家一样，可以大口大口呼吸带着青草味的空气。

从回家的那一刻开始，经过前院步入门厅，大开间挑高客厅，气派非凡。所有的空间都做到最大的观景面，打开面山、向湖的所有窗，不只是清风，连季节、温度等大自然的气息，都能遍及全身。

从花园层向上，到客厅再到顶层的独立主卧楼层，动态与静态的生活空间，满足每一时间段的活动和需要，让思绪与景观、空间互动，极为尽兴。

不得不提小区景观和灯光的配合

小区内只局部一些关键点打上大灯，但是其他地方控制灯的照明量，这个和物业费无关，和小区品质无关，因为大面积的点灯没有必要也会产生浪费。

优秀的景观不仅仅考虑白天，还要权衡夜间的影响。

最后和大家说说真正住在这里是一种怎样的体验

山河水的别墅，售价主要是700万元-1000多万元/栋，装修大约要花个500万元，甚至有业主花1200万元来装修，装修款比房价还要高。一般来说，要1亿元-2亿元的身家，才会山河水买别墅。据说小区最牛的富豪，身家在50亿元左右。

这些人，基本算是南京顶级富豪阶层了，都是各行各业的成功人士，如私营企业主、律师、医生、教授、画家、音乐家……

但是，小编前段时间去山河水拜访几位业主，最大的感受却是这些富人非常好接触。他们乐意与人分享，又非常好客，这里的业主基本每周都会在家会客。

很多人的庭院也是不封闭的，他们说，真正的生活就是要和自然融合。

仔细看，下图中有一只懒洋洋的猫咪在晒太阳，这是在其中一个业主家里拍的。



据说，她还收养了12只流浪猫和2只流浪狗。因为院子是开放的，这些小家伙们就经常无所顾忌的过来蹭吃蹭喝……

我问业主，就这样无所顾忌的开放着，不会担心安全问题么？业主笑我，有什么安全问题？第一住在这里的业主，大家都差不多，谁会来你家怎么样？第二，小区的安保做的非常到位。外来的不安因素不用担心。

走在山河水小区内，你会感觉这里就像一个村子，业主们出来散步，相互之间都会熟稔的打招呼。

听说他们的微信群也很活跃，谁有问题，立马就有很多热心邻居来回答。还有业主因为觉得物业服务很好，问物业有多少保安、保洁，第二天就派人开车送来水果，给物业人员吃。

听说比较有趣的一件事是，在评选“金陵四十八景”的时候，山河水作为“水天一色”的景观，把业主们忙的够呛，到处发动身边的朋友来投票。绝对是真爱啊！



这就是我看完鸿信山河水之后的感受，所有的景观和规划设计，这样的亮点都不是营销阶段可以展示的。

项目在销售的时候，你不能和对方说我的景观做的有多么合理，我的景观一年四季都在变化，我这个小区以后会很安全和谐，你住在这里会有多么的幸福……

很多项目营销时候对外诠释的所谓景观，无非是说什么仪式感、什么五重绿化，还有什么同纬度移植之类的骗人故事，然后通过样板段堆砌一个假象。

而山河水所有的一切都是十年时光检验过的。

正如当初投入2个亿打造的景观，如今已经价值超过10亿。如今一套山河水也相比十年前，升值了3-5倍。

再加上如今山水别墅资源越发稀缺，山河水一房难求，二手市场更是供应极少。

小编了解到，山河水5月份加推了11套独栋房源，面积430-600平米，总价700万起，预计后面7、8月份还有最后一波加推，也只有二十来套。

可以想见，未来的溢价空间应该是巨大的。

不过我听说，很多老业主早已经介绍了自己的朋友过来买。他们说，自己住在这里，感觉很好，当然要分享给朋友。

这里面不需要任何的营销技巧，不需要炒作，就是真真正正客户实际使用之后的口碑带来的价格溢价。

口碑？

这是多么一个被开发商不屑的词汇啊。但是却在这个项目上带来的大量的溢价。

你可以觉得项目已经销售，这个和企业无关。但是口碑之后带来的品牌，就是这样形成的。

最后，让我们一起来欣赏一下山河水的最美航拍视频

南京楼市微信平台将于下周六（6月4日）下午2点，在山河水售楼处举行一场别墅沙龙。共话南京楼市，探讨南京的豪宅市场究竟如何？别墅的现在和未来在哪里？



关键是，南京楼市主编，央视网红李子墨，将亲自接待大家，为大家讲解项目信息。欢迎你来听听讲座，看看房。
活动时间：2016.6.4


活动地点：山河水售楼处

活动介绍

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