长沙真的在遭遇“地荒“吗？地产中文系

②土地篇“饥渴”的开发商像饿了的人找饼干的感觉一样。眼下长沙不少开发商遇到的问题，很多都在拿一块地这...

“饥渴”的开发商

像饿了的人找饼干的感觉一样。

眼下长沙不少开发商遇到的问题，很多都在拿一块地这件事上。如果一块解决不了，那就两块。

“兄弟们，拜托了。给我留意一下土地信息。“酒桌上，端起酒杯、先干为敬的开发商拓展老总，往往会撂下这样一句情深意重嘱托。有个在长沙生根多年的品牌开发商的区域总经理，就曾对系主任认真的说，集团给他准备了十来个亿，要在长沙赶紧拿地。

在微信朋友圈，拜托找地的信息也是铺天盖地。









这让系主任恍惚有了一种不真实感：无数钞票在空中飞舞，在大地上寻找落脚点。

但是，地却已经不是说拿就拿的了。相比当年土地出让信息漫天飞的时代，长沙的土地推介会已疑似很久没有开过。

年度销售任务，对于很多管营销的老总已不成问题，拿地成为考核和自我证明的重头戏。

事实上，在销售整体火爆的当下，2016年长沙开发商的整体座次之争，已经脱离了单纯的营销层面，更多的是企业战略层面的竞争，总而言之，就是在过去两年是否勇敢的囤积了“土地储备”。

2015年，其实只有不超过5个开发商在内五区拿地。可以想见，在如此火爆的当下市场，当时偏保守、动作较慢、信息滞后以及缺钱的那些公司，显然很吃亏，有人也会肠子悔青。

时移事易。还说地王？有地都是王。凶悍的抢地开发“大戏“

 

一个突出现象是，恒大、碧桂园这些公司，在新项目拓展上却凶悍无比。他们另辟蹊径，把“接盘侠“工作做到了极致，很多”二手地项目“被收入囊中。

比如恒大。在长沙东南西北拿下多个项目之后，最新从橘郡地产手里拿下的青竹湖项目，也更名为“恒大林溪郡”，即将正式亮相。

因为并非完全地块，恒大这样曾经完全“标准化“的企业，也在收购的过程中因势利导，悄然完成了产品线、产品系和个性化的延伸，“这才是最可怕的地方”。

而像此前“新华都万家城”这样的超级大盘，更是市场的香饽饽。也上演了阳光城凶悍“截胡“旭辉地产的大事件。

阳光城加上已开始启动“梅溪湖地王”项目的正荣地产，这些刚来长沙不久的开发商身上，更具野性和攻击性。

阳光城一口吞下300万平方的项目后，“继续拿地”仍是其长沙高管口里的重要任务；

正荣府以46轮竞价、45.5%溢价率、总价1.22亿元、楼面价4147.4元/平方米的姿态，从碧桂园、华润这些大咖包围圈里封王，惊爆了长沙地产人的眼球……

2015年8月以来，溢价拿地，正荣是第一个。

也正是从这块地开始，性冷淡太久的长沙土地市场，有了久违的潮涌。

招拍挂市场“慢火熬汤”

热情高涨起来，并不意味着地王就会接踵而至。

事实上，在今年4月21日正荣拿地至今，整个长沙土地市场在这几个月里，也没有了扣人心弦的拿地事件，一切仿佛回归平淡。

在正荣拿地之前，从2014年梅溪湖第一块拍出的金茂梅溪湖项目开始，梅溪湖已有16家左右的开发商品牌通过招拍挂入场。

值得一说的是，长沙直到今天还是6字头房价的罪魁祸首，一直也被认为是土地：在2015之前的几年，是长沙土地市场出让的疯狂年代，也是中国top100开发商如游鱼投网攻略长沙的年代。

整个长沙城市的“土地模式”，变化其实大概也是在2015年初开始：从此前的大开大放，转向慢火熬汤。

此前，长沙土地出让，只要在“土委会”这一常态化决策会议上会通过，完成定价和指标核定，就可以随时招拍挂售出。后面则不行，通过土委会之后，什么时候挂牌，必须要政府主管领导再签批一次。

比如正荣府，早在2015年底就过了土委会，但是直到今年4月份才正式拍卖完成。

据说，有不少等着招拍挂的土地信息，都在市领导的办公桌上排队，批的很谨慎，还有地块递上去被驳回…

不但等拿地的二级开发商急，一级开发商也很急。

和当年北辰92亿地王、绿地溁湾镇地王等大盘和地王频出时代相比，现在的招拍挂市场，已经很难出那样的地王。

控地？控的其实是住宅用地长沙政府在这两年控地意图明显，也造成了2015年土地市场的“惨淡”： 76.6亿总成交额创5年最低。传统内五区全年成交宗数和金额，同比分别下降了46%、75%。

更“难看”的数字是，6.15亿元竟创下年度最高成交总价，最低楼面地价仅195元/㎡，住宅用地仅仅7宗。相反，当年工业用地加商业用地则有71宗之多。

“控地”策略在2016年上半年继续，但是正向效果已经开始显现：在挂牌宗数同比减少了26%、成交总面积同比减少15.6%，成交总额同比上涨42.5%。

土地的更高价值，正是在煎熬后得到了体现。

事实上，2014年楼市的行情低谷，土地也不是很受开发商“待见”的情况，给了政府调整土地市场的绝佳契机。

以土地库存换取二级市场的去库存，同时不再追求土地出让的量而是要谋求未来的单位产出量，这对于政府和开发商而言，虽然中间必有苦日子，但是最后却是多赢局面。

一个明显的例证就是，2014年在滨江新城隔壁设立的湘江新城，刚开始一直在积极推地且有公开计划，但是却一直未见成交且在今年偃旗息鼓，似乎已按下了那份卖地的着急，开始潜伏，以待时机。

截止目前，也没有消息表明土地政策会出现“松弛”。今年还首次出现了拍卖中止的情况，“情愿不推也不滥推”的态度彰显。而有产业和商业属性的工业地块、商业地块，还是土地市场的重点。

不过，有内人士认为，政府这轮控地成效显著，且“对市场的长远发展是好事”，但此时，鉴于长沙市场的连年快速去化实情，或许已到了多放点住宅地、为土地市场重新加加温的大好局面。

这不，很多开发商排队等着呢。长沙已是“地控房价涨”长沙目前有计划的待出让土地，主要还是集中在湘江新区的梅溪湖和洋湖等板块，以及高铁新城、北城的苏托垸两大区域板块。这三个地方大约是4:3:3的比例。

其它一些零散在一些本土小开发商手里的地，被称为“二手地“，少部分优质的、干净地块是一线开发商争抢的香饽饽，大部分都因为这样那样的原因，成为“沉没地块”。

在几大土地版图中，乘着此前先导区、现在湘江新区整体规划东风的大河西，土地市场的运营能力和水平，开始呈现领先之势。

在高铁新城，产业布局也逐步清晰，从产业出发倒推“挑选”开发商的格局，依然悄悄成熟。

在土地涨幅20%往上的情况下，加上高速去库存后开发商的整体惜售局面，长沙的房价已经呈现大面积局部、整体温和上涨态势。

在部分热销楼盘那里，涨价不但不温和，其实还很猛。在会上顶着一线销售团队反对声音、振臂高呼涨价的老总，系主任见过不止一个。

比如今年梅溪湖的一个热销楼盘，大半年内，调价的报告垒起来有一指厚。这样的楼盘并不在少数，很多可以轻松完成年度任务或者呈现缺货状态的楼盘，都开始追求更高溢价。

于是，我们可以看到身边的人尤其是很多年轻人，又开始或主动或被动，心急火燎的买房子了。系主任觉得， 这是对的。

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