商业核心区增长压力大，百货转型全渠道或有转机

城市核心区的显著特点是：租金高，人流量大。但是租金已经基本触到天花板，所能上升的空间已经非常有限。...





昨天介绍了德国的超市巨头——阿尔迪，今天聊聊城市核心区的商业。

阿尔迪的特点是简单，不断做减法，降低成本，追求卖给客户更便宜的商品。而城市核心区商业的不同之处在于要不断做加法，因为只有这样才能保持增长，确保在商圈中立足。

城市核心区的显著特点是：租金高，人流量大。但是租金已经基本触到天花板，所能上升的空间已经非常有限。商家在城市核心区经营，租金成本高昂，营业额决定生存指数，经营乏力将直接淘汰出局。因而商管方面压力很大，每年都要进行大规模调整，以维持业绩增长。

城市核心区的商业布局比较完整，所以客流的提升是有限的。核心区商业交通密集，腾挪空间有限，举行大型商业活动受到场地等因素限制，因此通过活动吸引客流的难度较大。在核心区竞争非常激烈的环境中，提升消费者黏性变得尤为重要。场景化、小街区化能够提升购物体验，微信平台互动、异业联盟、会员积分互认是很好的引流方式，实现异业合作线上线下多接口的兼容模式，不断做加法。

此外，对城市核心区商业造成影响的因素还有：电商冲击以及同质化竞争，人力成本上升，商业地产供应量逐年增加等等。部分一二线城市核心区商业体出现了租金下滑，商业管理层经受严峻考验，顶尖的商业人才薪资奇高但仍然紧缺。

从百货业来看，去年有超过一半比例的百货业者，其关店速度快于开店速度，万达百货仅在2015年就关店56家。一些购物中心还出现了亏损状况。比如，百盛商业集团有限公司2015年度业绩报告显示，当年经营亏损9450万元，整体亏损高达1.83亿元，同比下降174.3%。新华都2015年度业绩快报显示，期内净利润亏损3.87亿元，较上年同期大幅下降1155.70%。新世界百货业绩预告显示，2015年下半年的净利润仅为5981万港元，同比下滑70.96%。



百货类普遍下降，购物中心去百货化趋势非常明显。一些城市由于新增供应太多，商场考虑的都是如何缩小跌幅。考核一家商场的经营情况会有很多角度。比如，销售额、客流、车流、客单价、提袋率、会员消费占比等，但主要还是看销售额增幅和股东业绩回报。

业绩相对略好的是天虹商场，据天虹2015年报，公司实现营业收入173.96亿元，同比增长2.34%；净利润12.08亿元，同比上升124.44%；主要是由于转让自有物业获得非经常性损益11.4亿，转让了深诚公司100%股权。剔出关店的一次性费用，全年实现扣非净利润4.5亿元,同比下降10.68%。

这里重点介绍一下天虹商场的转型之路，值得同行们学习借鉴。天虹自去年开始，全渠道转型速度加快，重点突破全渠道场景升级；继续加快门店转型迭代，业态持续调整；推进供应链升级，供应链不断延伸；扩张节奏放缓,净新增门店为负。2015年天虹新开2家百货,关闭4家天虹门店。截至2015年底天虹拥有百货61家（经营面积175万平)、购物中心3家(22万平)、便利店166家。

【业态调整】购物中心中即时消费业态占比超过20%，后期会继续调整，提升实体门店的集客能力。超市、百货等六个网点正在进行百货主题化升级。

【供应链延伸】实现国内源头采购点50个,较去年增加42个,实现20个海外国家直采。

【全渠道转型】推动完善全渠道的业务框架，虹领巾+微品丰富线上营销。公司已经形成了“门店+网站+微信+虹领巾+微品”营销布局，全渠道购物场景全面打通。2015年10月，“虹领巾”APP正式发布，内含移动购物、门店营销、跨境电商和超市直送天虹到家等业务模块。

“天虹到家”已经在27家门店实行，社会合作自提点2047个，天虹门店自提点112个。虹领巾APP扩展了实体门店的服务深度，连接社区生活服务，精准记录会员的消费轨迹，提升营销效率。微品在社会广泛招募店主，通过社交圈子推广优质商品，以B2B2C的销售模式主推精选单品分享和送礼功能，交易完成后店主获得一定返利。2015年，天虹电商销售同比增加了70%。

同时，公司在深圳、厦门、长沙、苏州、成都等地共设立了25家跨境电商体验店，线上线下一体开展跨境电商业务。

【天虹便利店】便利店成为新的增长点。2014年，天虹收购150家左右万店通门店，通过1年的调整、改造与新设，2015年年末共有便利店166家。门店范围已拓展至厦门和南昌。估计2016年天虹会继续加大便利店业态的投入与发展，目前新开门店以直营为主，待模式成熟后将通过加盟迅速扩张，预计2016年全年新增门店在百家左右。

作为百货业的上市公司，天虹的转型还是卓有成效的，具有一定示范的作用，但仍需要加强和优化布局。城市核心区商业直接代表着城市商业水平，每个城市都不乏优秀的商业代表，引领着城市的繁华似锦。但品牌化，多样化，服务品质，成本控制，管理水准等，依然有一些短板，需要进行大胆的创新尝试，突破行业瓶颈。

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