调控后重新审视：武汉这些热门片区和楼盘，哪些值得买？_【长江日报】

楼盘点名评价！不怕被骂，不涉及任何广告或个人私心！...

公告： “马哥说房”直播今晚8点半不见不散（详见文末）

特约撰稿：马哥

纠结了大半年的购房者，到现在这个时候，更纠结了——还是永恒的问题：买，还是不买？

马哥说过，纠结的人，买房永远纠结:在房价上行期，纠结自己是否会高位接盘。在房价下行期，纠结自己买了后，房价会不会跌跌不休。

马哥还能说什么呢？在这样一个新的起点。上周五的马哥午餐，马哥足足讲了两个半小时，感觉讲了很多，又感觉似乎什么都没有讲。因为，马哥能让你明白一些买房的基本道理，但很抱歉，没有办法帮纠结的你做个万全的决定。

世上本没有十全十美的房子，也就无所谓十全十美的购房决定。人生总是充满遗憾，买房何尝不是？而马哥能做，只是尽量帮大家减少遗憾，而不是没有遗憾。

当潮水退去，一切回归理性，让我们带着所有的遗憾，重新开始，回到我们买房的初心：你到底要买什么样的房子？什么地方的什么房子，适合你？

潮水汹涌，潮起又潮落，是时候停下脚步，审视自己初心了。

这一年，楼市的潮水，购房者裹挟其中，潮起又潮落。很多人不停追赶，却被抛向更远的远方：比如那些高位接盘的人们。

现在，潮退了，我们有足够时间，停下追逐脚步，重新审视自己的初心。你，到底为什么买房子？是觉得钱放在银行，不如去买房？还是担心不买，以后就永远买不起？抑或是，别人都在买，你不买亏了？

购房初衷纷乱复杂，交织在一起，让人意乱，不知所措，随波逐流，也就被一波又一波潮水不断带向远方。在这大半年里，马哥一直在问大家，你的核心需求到底是什么，其实问的就是问一个问题：你买房的初心是什么？

为了孩子上学？那买学区房。为了上班方便？那就就近买。为了以后孩子工作生活？那就根据其可能的工作区域，买套地铁房。为了保值增值？那就买大开发商大体量的房子。

如果你没有想明白这个问题，那马哥建议你现在不慌出手，等你看清楚了楼盘，想明白了自己需求再出手，哪怕想到明年都行。如果你想明白了，却还没有价格合适、房源合适的楼盘，那也不要慌出手，你的收入决定了你只有一次出手机会，没有试错可能，所以无论再焦虑，也要坚持，坚持到明年出现能满足你核心需求的房子。当然，前提是你不急着买房子住。

真的，这个时候，别慌。屏气凝神，回归初心，静心等待。

重新审视那些被追逐的片区及楼盘

审己，然后度人。现在有一些粉丝总在猜想开发商在想什么、接下来会怎样，觉得猜透了就能掌握了行情。说句实话，开发商的心思大家都别猜，因为他们现在的想法也很乱。

习惯了顺水行舟的人，你让他立刻逆水航行，尽管他们都号称已经经历了几起几落，但毕竟由俭入奢易，由奢入俭难。放心，再傲娇的人，也熬不过大势。越牛的开发商，越会审时度势。

既然开发商的心思不用审视，那我们还是审视下这些看得见，摸得着的片区及楼盘。

马哥根据粉丝购房意愿的集中程度，将粉丝购房群分成了9个片区微信群：汉口中心区、后湖、古田；武昌中心区、白沙洲、青山、汉阳；光谷关山大道、光谷东。今天，就来分析各片区，以及相应片区马哥认为值得关注的楼盘。

需要特别说明，以下分析纯粹一家之言，相当具有主观性以及个人偏好。虽然不客观，但不怕大家骂，因为马哥保证接下来所述，不涉及任何广告或个人私心。（另外，特别提醒，某些片区热门楼盘，马哥却不说，相信大家都懂得。）

一、汉口中心区

汉口江滩资料图

汉口二环内楼盘集中在汉口火车站附近、CBD周边，未来的热点在二七滨江区。从全市角度来看，汉口二环内房产保值增值能力最强，并且泡沫也最小。因此在今年房价高涨的时候，马哥首先推荐的依然是汉口中心区楼盘。因为一个楼盘牛不牛，除了在房价普涨期他涨多少，而是在下行期他能否坚挺、快速变现。

热门楼盘分析——

泛海、华发中城荟、越秀国际金融汇、万科翡翠国际：这四个盘应该是汉口除了武汉天地外，价格最高的楼盘了。很多人看中了华发的装修、泛海的学校、越秀的位置、万科的配套，如果年初买了都赚了，如果现在要买，马哥建议与接下来二七滨江区的诸多楼盘比较。

华发外滩首府：凡是想在汉口市中心买房的人，想不买此房，都应该去看看，做个比较。从规划看，二七滨江区大有超过武汉CBD的势头。看看沿江一字排开的豪华阵容吧：武汉天地、华发、绿城、万科、新世界。2017年，二七滨江将正式入市。

中城悦城、万科汉口传奇、远洋汉口心：这三个2万元档次的楼盘，与上述楼盘还是差了一个档次，但是也各有千秋吧。他们离汉口建设大道金融一条街不算远，中城的卖点是学校，所以他家中小学能否落实，是决定是否买他家的唯一理由。万科和远洋楼盘的品质以及后期物业管理应该都不错，但都靠铁路边，前期卖得靠得太近了，居家的话，还是等他们不靠铁路的房子出来吧。

二、后湖

后湖汉口城市广场资料图

长期关注马哥的粉丝都知道马哥对后湖有着偏执的偏爱，毕竟对于很多在光谷读了四年书的人来说，后湖是个遥远的从为涉足的地方。但是马哥依然要说，后湖仍然是在汉口广大上班族的首选，现在大家别看不起后湖，觉得那密密麻麻除了房子撒也没有，但是不要忘了，明年后湖的永旺开了，后湖的两条地铁通了，接下来还有8号线。事实上，后湖开发已经进入尾期，过了5年，后湖还真有可能高攀不起，因为可能没新房卖了，只能去那买二手房，就像现在的南湖一样。当然，明年后湖还有新盘出来，比如汇悦天地，首都机场的地，还有朗诗的。

热门楼盘分析——

融公馆、融创澜岸：绕不开的融创，特别是看了他家户型后，估计很多人已经觉得武汉多数楼盘的户型不忍直视。马哥要说，融创户型虽好，不要忘记他家对口的学校喔。至于二者间买哪个。如果刚需，图方便，买融公馆，有地铁、买东西相对方便；如果改善，图品质，买澜岸，由于整体开发，品质要比公馆好，当然，他家到地铁走路起码10分钟以上，没公馆方便。如果不急，等现在售楼部那一期，位置最好，最值得等待。

恒大常青花园、美联奥林匹克花园：这两个盘严格意义不属于后湖，但是基本买后湖的，也都要去这两盘看看。美联奥林匹克花园与恒大常青花园的距离，不是中间隔了个永旺和地铁站，而是一个优质小学和中学。美联在三环外的品质算是好的了，加上永旺用的就是他家的地，加分不少，刚需不考虑学校可买。如果考虑学校，那非得关注恒大常青花园。这是三环外很无敌的楼盘：品质精装修盘+永旺+地铁+学校。

三、古田

古田新外滩资料图

古田是个很大的区域，区域内价格差比较大，有25000的，也有10000的，所以要分清楚。马哥经常被问到的是，古田和后湖，买哪个区域，马哥一般都坚定推荐买后湖，因为后湖的区域价值从目前来看，未来要比古田大。当然，除非你工作、生活在古田，那还是要就近买。

热门楼盘分析——

时代新世界、中建御景星城、CBD楚世家：古田片区的标杆就是时代新世界了，他家精装修品质盘+地铁+学校，确实考虑，但是上周开盘均价在23000以上，很多人还是下不了决心买，再纠结纠结看看吧。看过时代新世界的，必然看过中建和楚世家。楚世家打的是CBD牌，位置是不是比前两家更市中心再议，但精装修却比比两家好是有目共睹的，是难得的品质盘。中建前段时间毛坯也卖23000，你说谈怎么谈性价比？

华润翡翠城、蓝光林肯公园：华润虽好，翡翠城还是偏了点，但是作为一个体量大的楼盘，马哥坚定地认为翡翠城就如同当年华润橡树湾一样，一开始看上去好像就那样，等整个大社区开发完后，发现这个楼盘居住品质真的不错。蓝光林肯公园客观说，户型不错，并且这个大楼盘蓝光应该也做的不错，但是确实位置尴尬，前后都被限制了。

四、武昌中心区

眺望武昌网友作品

武昌人民买房真不容易，一万至两万档的新盘，从南至北，从南湖数到高铁站，真的屈指可数，所以大家就看到不咋的的楼盘能傲娇地卖17500。武昌中心区两万以上的楼盘，总体品质要比汉口好些，也是保值增值能力比较强的。

热门楼盘分析——

复地东湖国际：要知道什么是好楼盘，参照复地：市中心+品质盘+学校+地铁+汉街，所以在泛海和复地间，马哥还是更倾向于复地。并且，武昌的中心从传统的中商、街道口已经转到了汉街，市中心品质盘，如果买得起，依然值得买。

华侨城、百瑞景：百瑞景与复地同时起步，现在价格已经差了一个档次，相比之下性价比还不错，现在基本进入尾盘了，价格应该就定格在2万档了。华侨城卖2万多，性价比还是不错的，毕竟看东湖、品质不错、带学校，虽然被周边环境拖累了，但是总体来说占据了稀缺的湖景资源。

恒大首府、澜桥公馆：品质中等偏上，卖个位置吧。是否值得买，关键看是否比上述两盘价格低。

金地自在城、东湖城： 2万以下的楼盘，位置要比上述楼盘差。东湖城和自在城间，到底买哪个？当然自在城。金地在武汉开发的楼盘，和华润一样，总体品质都比较好，物业也不错。当然，这个盘，也不要高估其价值，比如其商业配套，比如其学校。

五、白沙洲

白沙洲资料图

纠结是否买白沙洲的，大概有三方面问题：

1、买白沙洲好还是买四新？

2、白沙洲的溶洞会不会影响房屋质量？

3、白沙洲各种配套不齐全，买了有价值吗？

马哥的回答是：

1、白沙洲比四新有价值，因为地处武昌。

2、中国打桩技术全球一流，因为天天都在搞这事，熟能生巧，不用担心溶洞。

3、南湖新房卖得差不多了，以后武昌刚需不去白沙洲买，能去哪买？

热门楼盘分析——

保利上城、清江锦能： 保利上城在白沙洲位置最好，楼下就是规划的地铁，很多人关注，开盘说了一年多，现在终于确定了，市国土规划局最新的公示显示其就要开盘了。需要提醒的是，此保利非大家理解的保利。此保利开发的楼盘品质请参考保利蓝海郡、保利城。而大家熟知保利的产品包括保利时代、保利公园九里、保利中央公馆、保利心语。

与保利上城在同一档次的是清江锦能，二者各有优势。图位置，买保利上城。图学校，买清江锦能，毕竟，在白沙洲，学校是个稀缺资源。

保利新武昌、世茂云锦：比上述两盘品质高一些的是世茂云锦，所以价格也贵些。不过世茂在前三季度趁白沙洲房源少，价格拉得太快，对未来有所透支，现在应该有所调整，回到合理水平。保利新武昌是白沙洲2017年最值得关注的楼盘，这就是大家熟知的那个保利开发的，这个保利非常擅长开发刚需盘，该楼盘体量较大，价格不会太高，适合刚需，其做出来效果参照保利中央公馆、公园九里。

东原乐见城：南湖已经见不到什么新盘了，除了东原乐见城，因此把他家归到了白沙洲片区。东原做刚需盘也是不错的，但是他家第一次开盘的房源，靠铁路太近了，建议买后面期的。

六、青山

经常有工作在汉口、武昌的粉丝问在青山买房怎么样，马哥认为这不可取，青山楼市相对来说是个区域性的，也就是说一般只有工作在青山的人会买青山的房子，而其他区域的很少去买，因为确实有点远，哪怕以后通了地铁。所以，即便青山在售有不错的房子，还是三思。

热门楼盘分析——

恒大御府：周边配套已经比较成熟了，恒大的精装修，全国一个样，都是可以看得见的，是青山人民值得买的楼盘。

大华滨江天地：大华是武汉名气不大，但是开发楼盘品质非常好，后期物业管理也不错的开发商。可以说，居住满意度，相对其他楼盘会较高，不信，可以问住过大华房子的人。并且，有集中供暖哦。

七、汉阳

从居住方便程度来看，汉阳买房第一选择在4号线沿线。如果觉得贵了，再选四新。很多人都关注四新，但是四新配套短板也确实比较明显，并且从目前获得的信息来看，四新商业等配套改善的迹象不太明显。不要图一时的便宜，而每天把大量时间耗费在等公交车上。

热门楼盘分析——

保利香颂、万科汉阳国际、人信汇、万科新世纪翡翠滨江：保利香颂房子都封顶了，还不开盘，购房者等得好苦，但是这种等是值得的，去看过香颂房子的人都能感觉到了，那种洋房，小高层，应该是三环内很稀缺了，并且这种大体量的楼盘也正是保利所擅长的，值得汉阳人民买。

除了等香颂，万科汉阳国际也有人一直在等。他家尾盘从配套上来说也是比较成熟的，地铁+学校，在汉阳很难得。如果等不及，那就只能买人信汇了，他家前期也拉得太快了，后期香颂出来后，应该价格更合理。

万科新世纪翡翠滨江，其实离地铁还是挺远的，但是其靠江，这种大体量楼盘也是万科所擅长的，未来应该在汉阳属于少有的品质楼盘，因此注重品质的改善需求，可以趁他家现在还是早期开发入手。

广电兰亭时代、纽宾凯汉city国际社区：四新片区品质最好的楼盘应该是金地，可惜他家今年卖完了。很多人关注纽宾凯，因为他家体量大，但是四新的风向标，应该是广电兰亭时代，广电靠三环的楼栋，不可避免会吵，不过从总体来看，这是四新片区综合品质、生活便利程度等方面，性价比最高的楼盘。

世茂锦绣长江：与武汉天地、复地东湖国际前后时间段起步的楼盘，价格却亲民很多。如果在汉阳要买高档住宅，是值得买的。地铁6号线马上通了，对口西大街小学，还能看江，总体品质也不错，钟家村的改造也在进行。

八、光谷关山大道

光谷是很多在武汉上大学人的首选，确实光谷潜力无限，各种利好不断。但是光谷值得买的唯一理由，只能是你在光谷工作。如果你在汉口、武昌上班，住在光谷，其交通状况你是懂的。未来光谷的居住核心应该在关山大道沿线，光谷新世界的K11出来后会提高商业档次，再加上地铁、紧靠光谷软件园等，是值得期待的。不过关山大道楼盘最值得买的理由并不是这些配套，而是光谷一小。在光谷，撒都不缺，就缺一小、二小。

热门楼盘分析——

保利时代：虽然他家的品质并不能说是豪宅，但是其位置决定了其必然是光谷的风向标。从最初比片区高2000的12000开盘，到降到9000多，再到涨到17000，接下来应该在20000以上。由于对口光谷一小、靠软件园原因，他家依然值得买。有粉丝提醒，要将他家与金地格林东郡二手房比较下，因为对口中学可能有差异。

泛悦城：华中科技大学正门口的对面，可以说是光谷核心地段的核心。买地段，就买他家；买学校，就买保利时代。

华润长动项目：在泛悦城旁边就是华润的新项目，预计2017年比泛悦城晚出来。华润的房子，在武汉都保持着相当的品质，这个楼盘应该也不例外。买品质，就买华润的。

九、光谷东

光谷的热土在光谷东，由于刚需旺盛，今年这里的房源还是偏紧张，但是不用急，明后年房源会多起来，所以买不到房子的不用绝望，要相信未来。无论现在怎样，光谷东是未来值得期许的片区，但是开发商拿着未来的规划，现在就开始卖未来的价格，这是不理性的。鉴于目前光谷东的配套水平，应该有适合现在的合理的价格，所以最近朗诗的价格就回到了相对合理的价位。

热门楼盘分析——

光谷188：买了188的，注定会给人生增加丰富的经历。买他家的，要认清短期和长期的关系。从长远来看，这个楼盘确实在光谷东里占据了得天独厚的优势，地铁+学校，这是区域内很多楼盘所不能比的，当然，这也是很多人前段时间冲动买的理由。所以，现在到底是否买贵了，留给时间去考验吧。

北辰优+、绿地理想城、满庭春、朗诗里程：北辰优+是这个北京国企在武汉开发的第一盘，凡是第一个盘，一般开发商都会用心去做的，所以其品质一般是有保证的，再加上学校和有轨电车因素，是值得买的。

绿地理想城：一般来说，大开发商大体量楼盘是值得买的，现在决定购房者能否出手的，是绿地能否开个让大家觉得满意的价格。

满庭春和朗诗里程在北京和南京都是做科技高档住宅出名的，在武汉都平民化了。是否值得买，对于刚需族来说，也是看价格。

当代国际城：现在光谷南关注度没有光谷东高，但是当代国际城应该是例外，在那个片区，金地艺境应该是最好的，无奈已经卖完，但是当代国际城值得刚需关注购买的，其品质在武汉本土开发商里算是不错的，地铁+永旺，这也是很多楼盘不具备的。

以上是马哥对各个片区楼盘简单分析，受制于篇幅，只能写这么多了。如果大家还有不明白的，或者纠结哪个盘适合自己预算，抑或纠结几个盘里选哪一个，那今天晚上（11月23日）8点半，登陆“今日头条”、“新浪微博”，关注“长江日报”，马哥将准时为大家视频直播解答。

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