揭穿武汉一些开发商的套路和谎言︱马哥说房_【长江日报】

马哥：希望大家警醒，也希望大家不要太悲观！且听我慢慢道来——...

公告： “马哥说房”直播今晚8点半不见不散（详见文末）

特约撰稿：马哥

当前武汉楼市，着实让大家喜忧参半。

喜的是，房价终于不涨了，心惊肉跳的“逢开盘必涨价”终于结束了。忧的是，买房人仍很多，价格是合适了，但还是摇不到号。

对于武汉购房者，如果说前三个季度，主要面临的压力是持续跳涨的房价；那第四季度调控后，主要的难点在于如何买得到房。

在这样的形势下，马哥必须告诉你一个残酷的事实：现在不是你在挑选房子，而是房子在挑你。教你一个简单办法：就近在你上班、孩子上学的区域里，圈定几个大开发商楼盘，都认筹，摇到哪个号，就买哪个。

当买房就是看运气、瞧缘分的时候，马哥有深深的无力感。就像对当前武汉一些开发商一样，真的让人很无语，他们搞那多幺蛾子，一二再、再而三地欺负购房者智商，而购房者却无能为力。

今天，就让马哥来说说，当前武汉一些开发商的“套路”和“谎言”。

一方面，希望能引起大家警醒，如果有证据发现开发商有不当行为，不要做沉默的大多数，一定要拨打12345举报，坚决不纵容。另一方面，不要因为背影就不相信光明。买房很难，但不要太悲观，无论怎样，还是要始终相信光明，要始终相信自己的坚守，终会买到心仪的房子。

套路一

深夜认筹、开盘

某楼盘售楼中心人潮攒动，客户深夜排队。图/房天下

这应该是大家最近问的最多问题，特别是光谷东的购房朋友们，怎么也不理解开发商为啥非要晚上让大家去排队认筹、开盘。马哥也很气愤，将心比心，现在晚上天那冷，你让那多人去排队，不是诚心的吗？

那开发商到底搞什么名堂呢？马哥特地请教了业内朋友，解释如下，供大家长见识——

1、半夜开盘，神神秘秘，造成热销现象；

2、半夜开盘，如果来的人少也不会让人觉得冷清；

3、往往是半夜突然来电，让速速来购房，购房人会很疲劳，判断能力也会变差，销售人员再步步逼进，形成压迫感，易于被销售人员引导，提高成交率；

4、白天开盘，时间充裕，购房人还会想多咨询多考虑。放到夜间，只能靠自己判断，减少销售时长，提高成交率；

5、有的开发商讲迷信，开盘前请大师算一卦，算时间。

套路二

动辄就要10万~20万的认筹金

某楼盘首批楼栋火爆认筹现场图/腾讯房产

这也是当前一大怪象，开发商动不动就要你交大额的认筹金。马哥认为，这里面应该有两点是可以确定的——

1、无偿占用你的资金

比如今年下半年武昌一楼盘要交20万认筹金，有粉丝粗略估计，一口气就提前占用了1个亿的资金。你最后不买房退你，但是开发商说给你退利息了吗？你现在懂得为什么认筹金总是退得那么慢了吧。

2、筛选客户，为最终开盘定价做参考

对于一些正规的开发商来说，主要目的不是占用你多少认筹金，他们更重要的是要为开盘定价做准备。大家知道，调控前大家都在追涨，在房少人多情况下，开发商也抱着“不涨价都不好意思”的态度，几乎不考虑购房者的接受能力，拼命拔高房价。调控后，开发商心里没有底了，到底之前有多少意向客户，被限购限贷挡在了外面，到底有多少选择观望，真正有意向买本楼盘的还有多少，所以他要认筹。并且，从技术上来说，认筹金高，能确定你想买该楼盘的决心越高。另一方面由于占用了你大量资金，让你事实上已经无力再去买竞争楼盘的房子。

然后，根据认筹量，开发商就会在开盘前定出开盘价，由于之前通过认筹摸到了购房者的底，这个开盘价格一定是让开发商利益最大化，又不会出现没人买的状况，一箭N雕。

不过，马哥在这里要特别提醒大家的是，现在很多楼盘放风要认大筹，大家不要忘记一个底线：没有预售证，不能以任何形式认筹，开发商不能收钱。所以开发商要认筹，大家一定要让他们出示预售证，没有这个证，坚决打12345举报。真的，挺管用的。不信大家可以问问买保利公园九里的朋友，他们就是这样举报的，最后开发商把认筹的钱退给了购房者，仍保留摇号资格。

套路三

摇号有猫腻

某楼盘体育馆火爆摇号现场图/名城新闻网

这个问题，估计是大家千万次在问：为什么关山大道精装修16500我没摇到，为什么光谷东8000多的房子我也摇不到？

为什么你总摇不到号呢？首先最主要的因素还是供不应求。武汉市已经是连续几年新房成交量全国第一了，今年应该也不会例外。我们这座城市随着人口不断流入，刚性购房需求是始终比较旺盛的。目前各个片区在强大需求下，供应量就显得紧张，所以大家看到现在是逢开盘必摇号。房子少，买的人多，你摇中的概率当然小很多。

其次，不排除一些开发商摇号有猫腻（不是指上述两家开发商）。现在很多楼盘会进行公开电脑摇号，稍微懂点编程知识的人都知道，在摇号软件里写个程序或者植入个木马程序，想指定摇到谁，其实不难。这种情况肯定有，但是不容易被发现，普遍存在举证难问题。并且，马哥还有同行研究过这类法律问题，说到底违了什么法还不一定说的清楚，很多法院判得不一样。所以，大家知道有这么个套路就行了，真的没有办法深究。

反过来说，没有哪个楼盘会100%都是被内定，肯定多数房源是拿出来公平摇号的。相对来说，乒乓球这样比较原始摇号的方式比较公正些，即便开发商想内定一些房源，顶多也就在乒乓球中增加一些自己的号进去，增加自己被摇中的概率，然后把房源留出来。

还有一些房源，大家会发现开发商宣称开盘“日光”后，竟然还有中介还在加价大几万甚至10多万元，在市场兜售。这样的中介真实存在，但是很抱歉，马哥也还没有办法掌握到确凿证据，将他们挖出来。不过根据业内人士透露，有开发商营销部人员，就是靠各种办法占房源，里呼外应，赚了不少钱的。如果大家掌握确凿证据，一定要向开发商总公司举报，相信没有哪家公司能容忍有这种情况发生。

套路四

有的楼盘变着法卖高价

相信大家都已经看得见，调控之后，已经看不到开盘还在涨价的楼盘了，但是有些楼盘高的大家觉得很奇怪。业主们一查，终于懂了，某开发商在房管局备案的是精装修房，而卖给购房者的却是毛坯房，也就是说购房者以精装修的价格买了毛坯房，开发商变着法地卖了高价。

马哥不知道这么“机智的搞法”是谁想出来的，而且开发商的小伙伴们显然相互交流过了，最近接二连三地被购房者揪了出来。现在最新一例是光谷东的MOMA焕城，经购房者到房管部门查证，其备案的多栋房子应为精装修房。

所以，大家发现某个楼盘价格明显比片区价格高，或者某个楼盘这个时候还在涨价的情况，不妨打12345，或者登录武汉市房管局网站，要求查实该楼盘备案信息，说不定开发商的狐狸尾巴就要露出来了。

说完了一些开发商的“套路”，再说说当前楼市常见的一些“谎言”——

谎言一

我们开盘肯定要卖到某某高价

某楼盘首批楼栋火爆认筹现场图/腾讯房产

按理说售楼员也是打工的，很多也是买不起房的，但是不知道谁给了他们趾高气扬的底气，让他们总是说些不着调的话。常见的是他们用不容置疑地口吻告诉你：我们这个盘么样么样好，开盘肯定要卖到某某高价。

结果咧？大家有没有发现，现在开盘的楼盘，除了极个别的，多数开盘价格都比之前宣称的价格要低。这其中缘由，应该归功于武汉市10月3日来坚定不移执行的楼市调控。可以说，这次调控的决心是很大的，明年行情不好判断，但今年春节前基本的趋势是很明显的：不会再出现跳涨的楼盘，不会再出现价格明显高于片区均价的楼盘，不会出现天价楼盘。

所以，如果还有售楼员还在向你灌输：我们下个月开盘的楼栋，要比这次开的贵两千一平方米，你放心“呵呵”，这绝对是胡扯。

套路二

我们楼盘马上要开盘了，你再等等

买房者看房图/山东商报

听到这句话，很多粉丝都会似曾相识，比如关注武昌华侨城的、光谷中建大公馆的。花都等得谢了，房子都封顶了，他就是不开盘，咋整？

近期汉阳一个热门楼盘，马哥特地去看过，很值得买，问题是他就是开盘不了。有粉丝告诉马哥，今年4月份看中了于是现场认筹，销售员说8月开盘。可等到7月底又说拿不到预售证推迟9月，8月份得到的消息是10月开盘才能购房，却一直就没有通知。一直问置业顾问，说没有拿到预售证，推迟到11月开盘。现在到了11月份，楼盘还没有确切开盘时间。迟迟不开盘，白白浪费了半年时间的购房机会。

像中建大公馆、中建光谷之星，马哥已经说了半年了，不要等、不要等，结果还是有善良粉丝在等，最后吃亏的还是自己。对于此事，有中建地产的小伙伴还不服气，反问马哥是几个意思。马哥没什么意思，你倒是把房子拿出来卖啊，你守着那好的地段不卖房子，是几个意思？

现在，一个有诚意卖房的开发商，一般节奏是拿到预售证后赶快认筹，第二天就开盘。而很可能让购房者傻等的楼盘，一般售楼员言语不详，各个售楼员说的开盘时间都不会一样，屡次兑现不了开盘时间，总是让你再等等。

所以在等上述楼盘的粉丝，如果你不急着买房，那就等，毕竟他们位置都还不错；如果你等不起的，马哥劝你还是咬牙打消买他们的念头吧。

谎言三

住宅被限购了，价格又高，赶快买公寓、LOFT、写字楼

LOFT资料图图/筑客网

现在限购限贷了，有些人买不了住宅，并且住宅也很难买到，并且总价也高，这时候，“善解人意”的开发商热情给你推荐“公寓、LOFT、写字楼”这些商用楼，不限购限贷，总价不高，岔买，升值潜力巨大。

这个时候莫窃喜，请你想想：这么好的事情，怎么就被你碰上了呢？

说到这里，马哥给大家普及点常识：我们国家住宅用地产权70年，而非住宅用地的产权是40年或者50年，“公寓、LOFT、写字楼”等商用楼就是属于非住宅用地。现在大家普遍了解的是，商用楼产权年限要少，水、电、气要比住宅贵。马哥认为，这并不是最重要的，真正差别在于升值潜力不一样。

以前武汉市是越小的房子单价越贵，现在反过来了，房子越大单价越贵。从这个角度来说，公寓、LOFT、写字楼这种小户型的升值潜力是没有住宅高的。举个例子，后湖有楼盘有住宅、也有LOFT。去年同一时间买，都是万元左右，而现在住宅已经涨到18000。为什么会有如此差别？因为小区有环境，更适合居住，而公寓的居住环境差，人员流动性强，整体品质提升不上来。从保值升值角度来说，肯定是住宅价值高于商用楼。

另外，相对于住宅，商用楼后期交易税费要多10%以上，这交易税费虽然是由买家承担，但是最终还是要摊进房价的，也就是说商用楼可能很好出租，但是要卖不是那么容易。而租金价值和房产升值价值，大家认为哪个大、哪个快呢？

所以，建议冲着，公寓、LOFT、写字楼位置好、不限购限贷、总价低去买的购房者，真的要三思。特别是提醒想剑走偏锋投资写字楼的粉丝，千万别碰，现在写字楼太多，很多都空着，你租都租不出去。就是租出去，你房子升值也很慢。典型例子，武广上面的写字楼，价格对得起那里的位置吗？

马哥给大家说实话吧：由于不限购的原因，公寓、LOFT、写字楼在限购时代卖得很火，但是现在大家问问在开发商的熟人，可以说这些房子多数其实卖得并不好，也就是说，开发商在把最不好卖的房子，拼命让你接盘。

谎言四

地段为王，只要是市中心的房子，价格都会天天涨

汉口西北湖上空俯瞰大武汉图/荆楚网

上述马哥说的不值得买的公寓、LOFT、写字楼，还有个很重要特点，一般位置在市中心，按照常理，这样的房子不升值才怪。马哥要说，大家的传统观念，该调整调整了。

开发商广为人熟知的一句话是：地段、地段，还是地段。仿佛你买个好地段，这个房子就可以躺着升值了。这事真不一定，而且很可能不一定。比如江汉路步行街的宝丽金，位置没有比这个更好了吧？有粉丝去问过，其实价格并不高。为什么呢？地段没有问题、周边配套没有问题，最大的问题是房子本身品质问题。一个以出租为主的小区，注定品质是无法保证的，价值也提不起来。

与之相反的是，今年一些偏远地方的房子表现是很让人很惊讶。大家知道的，马哥从来不推荐大家买三环以外的房子，因为觉得保值增值能力差，但是恒大常青花园，绝对的三环外，上半年开盘14000多的均价，竟然1000多套房子一会就被抢完了。为啥？精装修+学区房+地铁房，哪怕位置差，其综合配套强，已经弥补了地段的劣势。与之相似的还有光谷三环外的万科城市花园，地段不核心，但是小区里面够好，对口光谷二小，还在建有轨电车，现在房东都把价格挂到20000。

因此，如果是市中心品质差的楼盘（简单判断标准，就是小开发商开发的小楼盘），不要以为地段好，就保值升值无忧，恰恰相反，如果品质不好，地段再好，马哥也不建议买，具体来说，就是汉口二环边某不知名楼盘，大家不要被开发商断章取义的地段论忽悠了。市中心真正有价值的是品质楼盘，而不是所有楼盘。

马哥认为，随着武汉市三环内土地资源越来越稀缺，以后大家买房子越来越要向非市中心转移，大家也要转变观念，不一定就盯着市中心房子，市中心的房子以后注定只属于塔尖的人，不可能让工薪族都买得起。工薪族更多关注的，是那些位置不好，但是综合配套，特别是楼盘品质好、学校配套好、物业管理好的楼盘，这同样有购买价值，会是很好的保值增值工具。特别是物业管理好，这个其实在大家买房子的时候不大注意，一个房子10年后好不好，房子是否能保值升值，很重要就是物业管理，物业搞得好，房子保值升值能力强。

马哥的这一观点，也得到了地产大佬万科的印证，大家有没有发现，武汉万科今年提出以后主打卖点就是城市配套服务，就是靠建学校、商业什么的，吸引购房者，而不是一味强调地段的概念。在这一方面，常青花园、百步亭就是典型例子，位置差点没有关系，只要有轨道交通、有好学校，买东西方便。配套好，即便不在市中心，一样有很好的价值。

网络配图

马哥购房咨询，总有一款适合你

1、长江日报官方微信留言咨询

购房问题相对简单的：可以在本文文章末尾的评论区文字留言咨询，每周三从14时至18时，马哥回免费回答大家问题。

2、“马哥说房”视频直播

购房问题相对简单的：每周三晚上8时30分视频直播，马哥在视频上为你分析楼市走势，免费回答你购房难题。

3、“马哥8分钟”微信咨询

购房问题比较个人化的：可以加马哥微信840659350，付费咨询语音交流，每天晚上8点半后，马哥会针对你问题细致给出建议。

4、“马哥午餐”购房者微信交流群

想了解及时购房信息，打听楼盘内幕、找志同道合房友：可以加马哥微信840659350，由马哥把你拉入相应片区微信群，目前有汉口中心区群后湖群古田群汉阳群武昌中心区群白沙洲群青山群光谷关山大道群光谷东群, 加马哥微信时请注明：加XX群。

5、“马哥午餐”购房者与开发商面对面交流

个人问题比较复杂、想私密交流信息、询问片区价值、热点楼盘：每周五中午12时至14时30分，由马哥买单，邀请购房者与某个片区热点楼盘销售负责人，一起吃中饭，面对面交流。报名方式：添加马哥个人微信840659350留言，注明报名XX片区午餐。

“马哥说房”直播，今晚（11月9日）8点半不见不散！

直播内容

1、马哥联袂长江日报记者王亚欣独家解读“武汉未来最可能升值的7大区域”

2、马哥回答汉口、汉阳购房者问题

直播地址

长时间按住二维码，识别二维码，即可分别进入长江日报今日头条和新浪微博（@长江日报）两个直播平台进行观看。