它是房价的兴奋剂，还是小开发商的毒药

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本周二（4月26日），第一财经报道：

       深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售首个试点项目。

什么意思？也就是说，这块地上建起来的楼盘在竣工和取得“不动产权证书”前都不得进行预售，不能通过预售来获得资金。

 在深圳新房与二手房成交量严重下滑的背景下，深圳市来这一手，若全面施行，将对深圳乃至全国的房价会产生怎样的影响？别急，我慢慢来给大家解释。

在解答疑问之前，我们先来了解一下预售条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五、四十六条规定：

       商品房预售，应当符合下列条件：

       （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

       商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

       而深圳还有它自己的规定：

在满足以上条件的同时，高于7层的建筑必须完成主体的2/3，不高于7层的建筑需要封顶。广州也一样，北京和上海也大同小异。

现在，深圳实行现售试点，试点项目必须等到竣工且取得“不动产权证书”方可销售。这将大大增加开发商的成本。

开发商本来可以通过预售的方式，吸取大量的资金来完成主体后期的建设规划和装修，一栋几亿、十几亿的楼盘可以通过预售的方式吸取一大半甚至更多资金，开发商自己的掏的钱只占总成本的一小部分。所以，也导致了全国大大小小各种各样的开发商。据统计，全国大大小小的开发商共有10万家。

而施行现售，使得开发商本可以立即获得的钱，需要延后几个月甚至一两年才能拿到，所有的资金成本都得自己先垫着。明显增加了开发商的资金成本和时间成本。

那增加的成本该由谁来买单？开发商自己吗？不，所有的成本都会均摊到消费者身上。换句话说，就是房价又要涨了。这就是深圳为何在量价齐跌的时候要来这一手的原因，深圳怕这种跌势收不住。

 若将这一做法全国推行的话，对全国的房价会产生怎样的影响？

       这要一分为二的来说。因为这个政策本身是有助于改善房地产行业制度，使其健康发展。因为尽管对房地产商的成本增加了，但也同时减小了我们消费者的资金风险。预售的时候，我们还没有见到房子长啥样就傻啦吧唧的把钱给交了，结果拿到手的时候，却和当初听到的规划不一样。而且预付款是直接交给开发商，而不是第三方进行监督，这对于我们消费者来说，需要承担的风险很大。

   1、首先对四个一线城市，和几个强二线城市，以及没有库存压力且需要补充库存的城市来说，将助涨其房价。
       2、对于库存量大的城市，例如大连、海口、沈阳以及我昨天说到的佛山等城市来说，这是一个有助于去库存的政策。       预售改现售，大大增加了开发商的成本，提高了开发商的门槛，将淘汰一大批没有经济实力的小企业，商品房的新增量会大大减少。       但对于这些城市中地皮较贵的中心区，由于参加竞拍的开发商数量并没有产生多大影响，因此对于这些城市的中心区的房价也是助涨作用。   最后来说一下，这个政策会全面推行吗？

对于已经实行了22年之久的预售制度，经过长时间的检验，消费者的资金风险，以及房子质量问题等弊病已经显现了。现售这种制度的推行时机似乎已经成熟，我个人觉得完全可以在库存量较大的城市率先全面试行。但像深圳这样的一线城市，全面试行可能性几乎为零。

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