世联研究｜48周土地简报

仅从供求关系来看，房地产市场的价格仍然正常健康。...

新政后土地市场依然火热，北京四地全自持，广州一日七地王，一线城市供给不足仍然是当前现象的根源。

从全国土地市场情况看来，土地出让所提供的建筑面积逐步减少。2014年全年新增规划建筑面积30.1亿㎡、2015年为33.8亿平方米，2016年1-10月为23.3亿平方米、累计同比下降7.0%。



同时土地出让金大涨，累计同比增幅为25.8%；出让金的增幅，最主要力量是住宅用地，累计至10月，住宅用地出让金同比增加5272亿元，是全国土地出让金97.9%的增量来源。





住宅规划建筑面积同比减少6.4%降幅与整体基本一致，但出让金的基数大且增速快，出让金总额1.94万亿、同比增长37.3%。1-10月出让土地平均楼面价2016.7元/㎡，是工业用地楼面价的10倍，楼面价累计同比增长46.6%，比商品住宅销售均价增速12.3%要大得多。

此现象也说明住宅用地仍然是各类用地中最稀缺的类别，并且在将来地价将进一步反映在地价中。


一线 产品萎缩 供应奇缺

具体而言，一线城市建面的新供应下降得非常快，年累计同比降幅达56.7%。虽然一线今年高价地层出不穷，但仍是个案，在总量来说供给仍然非常少，供给不足是低价走高的主要原因。   

16日，北京土拍新政下第一批试点地块拍卖，限销售价格、限户型面积、限二手房销售时间、限持有面积；其中海淀区地块已拍出100%住宅自持和10%商业自持，其余三块结果未知，但100%住宅自持已经确定。

22日，广州土拍现争夺大战10宗地，40多家房企9小时千轮竞拍，最终拍出七个区域地王，总出让金超200亿。其中白云新城地块由龙湖首开联合以4.6万/㎡的实际楼板价、3万㎡的配建面积，成为广州第一个楼面价破4万的地块，刷新广州楼面价记录；而周边房价约4-5万元/㎡，该地块粗估开盘或达9万，面粉比面包贵，又现广州。

另一方面，安居房、保障房的规模会越来越大、数量越来越多，再加上开发商自持物业，最终能够进入流通市场的产品会越来越少。物以稀为贵，供应奇缺的情况仍在延续。

二线 销售迅速 供应缓慢



二线城市的土地价格是今年增长最快的，出让金累计增幅88.9%，但面积仅仅增长了1.6%。而二线城市1-10月的销售面积增速33.5%，比全国增速(27.0%)高6.5个百分点，特别如郑州销售面积同比增速68.6%、天津73.0%。

热门二线城市的销售速度非常快，消耗远大于供给的增速，库存迅速减少，南京、合肥等地库存同比减少五成，南京去化周期一度低于8周。由此看来，二线城市供求关系仍然保持紧张。

三线 全盘平稳 局部热门



三线城市的土地市场最为平稳，楼面价增幅约13%，而实际上三线城市几乎所有的增量源自热门卫星城。累计至今年10月，三线城市土地出让金同比去年增加365亿元，而无锡、嘉兴、威海、温州及廊坊五个城市的出让金同比去年增加414亿元、同比增长91.0%。

三线城市绝大部分的增量源于个别的热门城市，特别是都市圈卫星城，其他城市的土地市场并无上涨。

小结

仅从供求关系来看，房地产市场的价格仍然正常健康。一二线城市仍然在于供需的不平衡，需求大于供给；另一方面，一线城市的供给将继续缩小，二线城市是中国未来城镇化的主战场，新城镇人口的涌入将迅速抬升总需求。

经历2016年的火热，房企收获了足够的现金改善负债杠杆，今年年尾及2017年将进入明显的补库存周期，一二线城市犹之。

2016年11月

世联行  集团市场研究部

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