和金地学景观成本控制，刚需的钱做出豪宅的范！

每个项目都想拥有更好的园林景观，但如何把钱花在刀刃上呢？...





伴随着购房者需求的提升，开发商们开始积极打造小区园林，其目的有三种，一是提升楼盘品质强化市场竞争力，实现溢价；二是改善居民生活环境；三是营造某种文化理念，比如传承中式园林精髓……每个项目都想拥有更好的园林景观，但如何把钱花在刀刃上至关重要。

早前我们推送过一篇《这效果逆天了，示范区景观就要这样把控！》（点击标题即可阅读）。今天从成本控制角度出发，向大家分享一份来自金地的《景观成本导则》，内容包含了不少实操细节、案例，值得大家学习和借鉴。

景观可售成本的概念

景观造价折合可售建筑单方的计算方式：景观单方造价（×元/平米）÷ 项目容积率 X （1—建筑覆盖率）=可售面积景观单方造价

例：以容积率为2.5的项目，通常建筑密度为30%，景观单方造价为500元/平米，折合可售建筑面积为140元/平米。

据目前常用的高容积率项目，常规容积率（2-3），建筑覆盖率（20%-30%）„景观造价折合可售建筑单方的比例，可以生成简易计算方式：景观造价（×元/平米） X （0.2～0.35 ）= 可售面积景观单方造价

根据市场调查：景观所带来的溢价比是1：5。

误区：立面、景观配置标准缺少和售价、风险控制的关联性；

实例：盲目降低配置，以达到降低成本的目的，忽略了配置降低所带了的成本比例降低系数，如：立面由文化砖调整为普通瓷片，可售建安节省50元，相对8050元的售价，只有0.625%的降低。

立面、景观配置与售价、风险的数字关系：



立面、景观成本与总体建安成本的比例关系：



金地集团产品景观级配：





针对于容积率7：3



室外景观面积控制比例参考

2、扩大草坪面积比例

草坪、地被、非石材铺装面积>53%



3、严格控制大乔木数量



竖向设计中成本控制

1、场地高程平衡

控制方法：景观设计中，处理好自然地形和园林中各单项工程（园路、工程管线、排水沟、构筑物、建筑单体）间的空间关系，达到工程经济合理，维持场地内土方平衡，降低工程费用。

（1）竖向设计是丰富景观层次的重要手法之一，应该综合考虑景观造价，地库荷载，地下排水，

（2）室外综合管线等因素影响；尽可能的将水景、活动场地等硬质景观设置在的地库顶板上方，

（3）将非地库区域种植绿化，满足覆土，更有利于绿化生长；

（4）通过多层次的地形塑造来丰富景观空间层次，应综合考虑景观造价，结合自然地形及绿化种

（5）植层次搭配，合理进行竖向设计。

2、挡土墙控制

控制方法：景观设计中，由于场地高差的变化，需严格控制挡土墙的设置，该种设置类似于基坑维护成本，又不体现明显的造景功能。

某项目保护永久性道路所用的边坡支护（约3000m2）、毛石挡墙(约5500m3),总价390万元。该项目景观总成本为1800万的，此项成本相当于景观造价的4分之一，若能分摊到景观绿化中，将实现更大的投入产出比。



3、综合管线

控制方法：建筑管网总图设计前，应提出景观设计要求，预留乔、灌木种植范围。杜绝后期施工过程中的变更及调整。

（1）上图为社区内道路管敷设标准断面图，燃气、市政给排水、雨污水管等主要

（2）管线布置在道路下，4.5M车行道+1.0M人行道能满足管线布置的宽度要求。

（3）强弱管线埋深可以较深，在不影响树木种植的时候强弱管线可以布置在绿化带以下。

硬质量景观设计成本控制

1、构筑物选型控制方法：根据项目系列属性，成本目标，选取相应标准化成果。

景观设计中无论项目档次高低，都应满足其安全、舒适的使用要求，通过各种景观元素营造舒适的环境空间，并营造与项目档次相匹配的环境氛围。



名仕系列二星、三星围墙，在保证整体系统风格调性统一，形式相近前提下，优化了体量及材质，达到不同星级项目需求。

2、材料部品选型控制方法：根据项目系列属性，成本目标，选取相应标准化成果;严格控制硬质景观的材料选型、尺寸模数、施工工艺做法。

（1）控制石材的规格及厚度

石材平面尺寸（规格）越大，越需要增加其厚度确保加工与使用，常用材料中，厚度是影响成本的主因，因此需对石材规格及厚度加以控制，除极少特殊造型部位可定制特殊尺寸外，其余应选用市场上常用规格。

（2）依据项目档次合理选择使用材料

室外用材应结合项目档次合理使用，并尽量选择市场上常见材料，用于建筑外墙、室内装修的高档石材应避免在景观中使用。四星项目可选择普通花岗岩类石材搭配少量特殊石材，三星项目选择板岩类石材搭配普通花岗岩类石材，二星项目选择普通板岩或砖（普通混凝土砖或烧结砖）搭配少量花岗岩材料（为效果要求时，低档材料可在四星项目中运用）。

（3）巧妙组合使用材料

使用中需结合铺装区域的重要程度，对材料的档次进行区分，空间尺度越大越公共的铺装（例如道路、广场），其主材应选择相对单价较低的材料；空间尺度越小越私密的铺装以及重要空间节点处铺装（例如：入口、中心广场、道路相交或转折、入户大堂前），可提高材料档次营造高档感受。

3、材料部品选型

（1）首置首改项目应尽量少用或不用异型加工材料

弧形切割或扇形铺贴较常见于入口广场、道路交汇、别墅入口台阶、树池、花台等处，即使使用普通石材，其加工费用同样会造成成本增加。另外施工单位通常为节省成本，石材较少严格按图放样弧形切割，完成效果较差，故中档项目应少设计异型材料构成的形式。

（2）选材应注意材料的耐久性

性能不稳定材料应少用或不用，基于以往项目经验，玻璃、木材等材料易损且需定期维修更换，性价比较低，只可在设计效果必要时少量使用。

（3）选材须注意性价比，避免盲从

常用的地面材料中，例如大连砖（舒布洛克砖）其单方造价与一般花岗石相当，性价比极低，不如选用同价格下的花岗石或以混凝土砖替代。



4、构造做法优化

控制方法：根据项目系列属性，成本目标，选取相应标准化成果;

控制设计图纸：对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置

控制现场实施：参照标注化统一做法，如有现场变动需综合考虑再决定

控制结合方式：有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层



基层与面层材料价格分析（以人行铺装为例）：



由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，严格控制基层厚度和混凝土标号！

绿化种植设计成本控制

1、配置原则

居住区植物设计基本原则：

（1）掌握季节性观花观叶植物搭配，考虑季相变化，保持三季（华南四季）有花，四季常绿；

（2）多采用树冠丰满、花期长、无毒无刺树种，多采用保健型树种、蜜源植物和香花植物；

（3）以草本花卉弥补木本之不足，局部可采用多年生花卉，

（4）展示区可点缀移动花箱、花钵渲染气氛；

（5）考虑到住宅的布局和通风采光；

（6）考虑到植物与构筑物及室外管线之间的距离；

（7）注重其种植层次搭配，在满足条件的区域尽可能采用乔木（大乔木+小乔木）+灌木（中层+低层）+地被+草坪的复合种植模式；

（8）在结合层次的同时注重色彩搭配，摒弃以往一种大色块造景的误区；

（9）注意多层空间的绿化，如垂直绿化及攀爬性植物的种植（暂不考虑屋顶绿化）；

（10）注意控制成本。

居住区植物设计误区：

一味追求软硬景比>7:3，并不代表在合理的性价比情况下达到较好的景观效果，在目前的景观工程市场上看，软景的造价日趋上升（尤其是苗木非费用），软景的造价要占整体室外的主要部分。因此在满足软硬比>7:3条件下，还必须包括如下限定条件，合理的控制软景造价：

a、草坪、地被、非石材铺装面积>53% b、控制大乔木的数量

具体为：

（1）合理掌控植物栽植密度，避免不必要的浪费，预留较充足的植物栽植后达成效果的时间， 通常植物栽植2个月后其枝干、树叶可以得到充足伸展、生长，绿量的性价比较优。尽量避免因时间紧，通过加大栽植密度提高绿量的做法；

（2）合理使用大规格苗木，这部苗木成本通常较高，建议合理选择其小规格或成片种植；

（3）草坪成本是软景成本中单项成本较低的，可在保证效果的前提下适量提高草坪用量；

（4）合理搭配地被栽植形式，如木本地被色带成本高，建议适量选择

（5）花卉的后期更换、维护成本较高，特别是北方地区，且冬季效果不好，建议适量选择。在 阳光充足的地区，尤其北方地区，建议多用色叶乔灌木或变色乔灌木

重点区域重点打造，空间上做到疏密有致，适当的区域采用疏林草地的手法也能达到不错效果；全面积植物栽植方式可采用多层次结合草坪空间植物栽植进行空间的组织，亦能达到不错效果。

合理控制住宅周边，植物种植的层次及密度，需考虑低层住户的采光通风，尽量将种植强度贴近近人尺度的路径周边，在人视高范围内进行绿化遮挡。苗木选择（以华东为例）

a、骨干乔木类——多采用本土树种进行替换，适地适树，成活率较高，成本相对低廉，交付区施工过程中，如有足够的植物恢复期，最终的成景效果较好。示范区为短期内较好展示效果，适当采用苗圃栽培苗，但需注意种植密度规格。

b、中层乔木类——可适当采用部分果树类丛生树种，性价比高，且引入果园概念，添卖点。中层乔木类，多采用丛生类，价格比独本类低，成景效果较好。

c、地被、草花——尽量采用多年生草本花卉替代时令花卉，或采用色叶植物进行替换。

运用色叶植物（红花继木）搭配多年生花卉（西洋鹃）种植效果，颜色鲜艳明快，效果不亚于时令草花,多年生木本，木春菊；多年生草本，醉蝶花，片植效果，景观效果更富情趣。

合理的调配苗木种植的施工工期，减少苗木反季节种植成活的措施费



3. 苗圃战略



景观绿化工程在景观标准化体系中运营图



示范区景观成本控制

1、选址要求：

（1）从展示角度考虑 ：

a、示范区应选择环境良好、无干扰（例如周围建筑物遮挡阳光/视线、附近工厂的废气、噪音干扰等）、便于客户到达的区域。对于周边条件较差的项目，应针对其不利因素提出改造方案，并以较低成本投入换取良好的周边环境。设计应重点考虑示范区入口的选择。

b、对外：示范区入口应具有便捷性、昭示性等特点，无论项目档次，都能使客户最方便的到达项目地点

c、对内：示范区入口与售楼处间应有良好过渡，有足够场地营造入口序列空间。

d、示范区选址时还需考虑周边的自然、人文环境对展示区域的影响，并对这些环境作出评估，利用优质资源并将不利因素化减最小。

（2）从施工角度考虑：示范区选址应方便施工作业，优先选择非地库区域，示范区场地内不应出现施工堆场及塔吊等施工设施，同时避免土建施工的运输车辆与卖场展示通道混行。

（3）从成本角度考虑：示范区担负一定周期内的展示任务，对于项目区域较大，分期较多的项目，展示区选址应具备代表性及长久性，即能在一个相对长期的展示事件内将项目特点展示出来，避免反复建设展示区。

2、功能配置、规模要求

示范区功能配置：示范区细致入微的功能配置，将会直接影响到客户对于整体项目乃至公司品牌有很直观的感受，不仅仅包含用于展示的产品物业类型，同样要需要包括整体各阶段相对应的配套服务：a、停车场 b、接待处 c、销售中心 d、样板房 e、户外展示空间

示范区规模：示范区的规模大小直接影响到，整体项目成本分拆，施工工期进展，以及在展示过程中营销人员的销讲路线及展示节点布置，为此示范区的规模大小将会是一把双刃剑。

针对于首置首改项目，需合理控制示范区的大小。在设计阶段，结合项目产品设计中的亮点在展示区的介质中予以最大化体现。打造高性价比示范区。

为此，建议首置首改项目采用实体示范区建设，建设面积大小

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