细数中原区楼盘的千姿百态：依然坚挺型/随行就市型/乐观期待型/坐地起价型

细数中原区楼盘的千姿百态...





前一段时间，虽然雾霾很重，虽然天气很冷，虽然上帝在我眼前遮住了帘，忘了掀开，但小编为了让大家看清作为郑州西大门中原区的房地产市场现状，还是吸着醇厚的雾霾，徜徉在灰色的天空下，准备一探究竟。

在政策打压、年底回款的双重压力之下，我们来看下中原区各个楼盘都有哪些反应，真实的市场状况又是怎样，消费者又该持有什么样的心态？

在售楼盘来讲，中原区的数量并不算多，政策之后各个楼盘的反应大致分为四种状态：依然坚挺型、随行就市型、乐观期待型、坐地起价型。

1、依然坚挺型

依然坚挺型的典型代表就是五建新街坊。

先来看下其价格变动趋势↓↓↓





从图中看出自从10月份涨上来之后到现在都还保持着高价位。

来到早上九点半的售楼部，虽然不能跟火热时期一天百十组客户的状况相比，但也并没有很冷清，据小编观察，一个小时内，大约有五六组客户来访，根据这个频次推测，一天下来至少有四五十组客户，到访量应该还算是比较正常的。

价格方面，五建新街坊2016年4月份一期开盘高层价格为8400-9200元/㎡，二期原本计划8月底开盘，但由于证件不齐全以及限购限贷政策的限制，一直拖到政策出台后的10月7号才进行二期开盘，价格为高层14000元/㎡、洋房17000元/㎡。

到目前为止，价格仍与二期开盘价持平，并没有发生变化。值得提及的是，五建新街坊剩余少量55㎡的两室，而且是两梯四户的布局，对于资金有限的刚需或者过渡的消费者，当下来说不失为一个好的选择。

可以看到的是，虽然二期开盘是在政策出台之后，风头浪尖依然开出了这么高的价格，并坚挺至今，那是什么给了它坚挺的勇气呢？



从位置图可以看出，五建新街坊建设路三环内、地铁口（西三环站）、签约互助路小学（置业顾问介绍）。这三个条件摆出来，足够给其坚挺的资本和勇气。

目前二期证件仍差两个，故均为内购，且开出的房源均为东单元，西单元等后期再陆续推出，置业顾问介绍说等2017年3月份五证齐全之后肯定还会再涨价，涨幅至少一千，而且现在如果交了首付款，在签合同之前都可以无理由退房，这真的是一副不卑不亢，不折不弯、坚信“是金子总会发光”的态度，对自己的项目充满了信心。

中原区的这类楼盘中还有华瑞紫韵城和保利心语。

华瑞紫韵城，售楼部比起五建新街坊来说，稍显冷清，一个小时大约有三四组客户来访。

建设西路、西四环以东，这个位置一摆，华瑞紫韵城是名副其实的在常西湖新区，常西湖未来两大功能、四大中心、地下交通系统、五湖两库等等关于未来预期的各种噱头就够其大书特书了。



除此之外，项目打出的首牌仍是地铁，一号线延长线铁炉站在长椿路建设路北，项目最南端地块到地铁站已超过1公里的距离，另据置业顾问介绍说铁炉站也是14号线一期（预计2019年下半年竣工）的起点站，将项目描述为双地铁口好像也确实是这么回事。

价格方面，和其他大多数楼盘一样，华瑞紫韵城也涨的比较突兀，完全不带缓冲。

来看下其变化趋势↓↓↓





在7月底及8月中旬开盘的房源价格集中在8200-8500元/㎡，到9月24号及10月1号两次开盘的价格已经直接飙到了12700元/㎡，当日去化来看异常惨淡，甚至达到了个位数，与之前开盘的70%简直是天壤之别。

这个惨淡的趋势一直延续的现在，目前华瑞紫韵城推出的在售房源仍剩余比较充裕。↓↓↓





由公示结果来看，当前售价还是保持了最近一次涨价开盘的水平，即12600-13200元/㎡。只是去化来说，相对五建新街坊就不容乐观了。如果说五建是坚挺的话，那华瑞就是硬挺了，自己涨的价，哭着也要卖下去。

也许是知道自己的开发商并不是优势，所以置业顾问一直在强调说这个项目是由华瑞和中原信托共同投资的，强行为自己项目洗心革面。

总体来说，华瑞占了四环内，常西湖，位置还是不错的，但教育资源方面，置业顾问只是强调政府规划建设的小学和中学，并没有自己小区确定对应的学校，这也是一个短板吧。

再看保利心语，虽然刚经历过一次10#部分房源的加推，房价在15000元/㎡左右，但在售房源还是存量有限，所以客户也比较有限。



保利在这轮涨价浪潮中，也算是抓住了浪潮的尾巴。但是保利的涨价套路与前两者不一样的地方在于保利是温水煮青蛙型的，而不是过山车型。



从4月到8月再到9月，价格逐步增长，从8、9千元/㎡到11000元/㎡再到现在的14500元/㎡甚至15000元/㎡，这是个循序渐进的过程。

值得提及的是保利在售楼部明显的位置进行了不利因素的公示，如下图所示↓↓↓





或深或浅，这个公示都对购房者进行了一定程度的说明和提醒，也体现了保利作为央企或者作为全国前十的房产开发商所应该具有的风范，起码看起来是一副“我就在这里堂堂正正卖房子给你”的一脸真诚样，作为消费者，这个我是不拒绝的。

与上面几个楼盘相比较而言，保利的最大的优势其实就是地段，这是今天提到的楼盘中唯一不需要用环线来定位的项目，确实是货真价实的市区，再加上保利交房时间为2018年上半年，这一点又秒杀了一众楼盘。

然而项目容积率超过5加上并不讨喜的户型设计，对居住舒适度产生较大影响；交通来看并不乐观，临近万达车流不够畅通，除去这个，目前在运行的1号线和接下来运行的5号线，该项目都趁不上边；教育资源方面，也是口径变了多次，直到现在还没能完全确定；车位配比1：0.6，不排除以后车位价格较高的可能。

所以综合以上种种因素，笔者觉得如果急于入住，而且对市区以内的位置执念较深，起码保利做底还是可以考虑的。

2、随行就市型



先说说汇泉项目的位置，项目地块以陇海路和西四环为两条直角边，以郑西高铁为斜边，由十几个地块组成一个近似直角三角形。于是，北边陇海快速路、东边西四环高架、南边郑西高铁、东南陇海互通式立交，一个3D立体环绕式噪音圈就这样形成了，真的是在夹缝中求生存、图发展，精神很感人。

咨询置业顾问获悉价格10500元/㎡，与小编此前听闻的12500元/㎡还真是降了不少的。

来看下汇泉项目价格变动↓↓↓





来看之前卖12500元/㎡的二期，一比较还真是最佳位置呢，几乎是三角形各边黄金分割的交汇处，被一圈圈楼包围在中间，这样的话你赶上涨价潮涨价看似也没有什么不妥、但是你涨到12500元/㎡是不是有点说不过去呢，离它最近的可比性项目华瑞紫韵城，也才涨到12600元/㎡，而且华瑞名副其实的在四环内、常西湖新区、又在建设路。

汇泉呢，常西湖四环外、陇海路。这样的位置和3D环绕因素，也达到与别人齐头并肩的水平，孤岛效应也果然很好用。好在赶上了房地产刮得这股强劲的龙卷风，12500元/㎡的二期房源去化还是不错的。

当前在售的10500元/㎡的15#和12#楼，处于地块最南端，东临高架、南近铁路，比起二期被众星拱月的几栋楼还真是差了点。虽然二期的位置在中心不否认，但是其北侧是商业地块，规划有商业广场、写字楼、购物商场等，我不知道这么多商业活动有没有噪音；南侧还是整块的安置区。

在郑州千亩大盘也不少，但是同期在售差价2000元的还真是没见过，这个定价的趋势和房地产的走向贴的严丝合缝，反应速度之快达到迅雷不及掩耳之势。

3、乐观期待型

对于在不久即将开盘的项目，虽然已面临一系列政策的出台，但最大的事实是他们开在涨价潮后面，这样他们就可以名正言顺的卖出这一波已涨上来的价格，想必这就是他们最值得傲娇的了吧。

这类型的项目，盛世卧龙城算一个。

小编是将近一个小时里售楼部唯一的客户，这也与项目处于前期咨询阶段有关吧。项目在淮河路与华山路西南角，位置属于三环以内。置业顾问透露项目会在2017年3月底一期开盘，开盘价根据附近和昌湾景国际的价格来推测，目前预计是13000左右，因为首次开盘，加上项目纯刚需的定位，个人感觉不会太高，但到底是左还是右，也还不能确定。

据已确定的六号线走向来看，未来秦岭路淮河路会有一个站点，据项目500米左右，通车时间预计和项目交房时间相差无几，均在2019年下半年，这个预期倒还可以卖一卖。

教育资源方面，小学等待竣工之后的划片，所以暂时并不能确定；幼儿园的话，3000多户的小区只配备一个幼儿园，明显感觉是不够的。

盛世卧龙城项目在开发过程中曾出现过资金问题，开发商河南纵鑫置业有限公司的开发经验比较薄弱，资金实力是否能够有足够保障也不好确定，项目跌跌撞撞还是走了下来。

项目所在片区没有高端商业配套，但生活设施还是比较成熟的，生活气息浓厚，这个位置也注定了它与改善不会有太大关系。

即便是这样，通过与置业顾问沟通，仍然看得出，他们对项目是信心满满，赶在涨价后开盘、三环内、地铁口，最关键的是有大量库存，所以对未来充满期待也是理所当然的了。

盛世卧龙城的户型设计相对较中规中矩，匹配位置与价格来说，刚需还是可以考虑的。

4、坐地起价型

升龙御玺，相比较盛世卧龙城，升龙御玺的客户要稍微多一点点，据小编观察，一个小时内大概有两三组客户前来咨询。不同的是，升龙御玺已经赶上了一波涨价热潮，并兴风作浪过一大把了。



升龙的历史让大家不得不戴着有色眼镜来看它，虽然升龙御玺在接近二环的位置，未来还是地铁口，离中原万达和锦艺城也都不算太远。但5.6的超高容积率、升龙家喻户晓的物业水平、汝河路夜市掺杂两层住宅底商、居住环境嘈杂程度不堪设想。但是升龙御玺仍属于中原新城，也难怪大家都说若不是冲着学区房也不会来看这个楼盘。



看了升龙不得不提的是奇葩的户型，将要推出的A2栋2梯4/6户，C栋2梯6户，外观来看不是个正经楼盘也就算了，居然里面68㎡的一室一厅卧室居然没有窗户也是不能理解。

但这丝毫不妨碍升龙对未来乐观的憧憬，据置业顾问说将要开盘的价格估计会继续与前面卖家持平在15000元/㎡左右，这是明显要跟旁边的盛世卧龙城拉开阶级差距。之所以这样硬气，最大的原因就是占着位置，占着有库存、占着周边没竞争，坐地起价。

个人觉得，如果对环境要求不高、居住氛围要求不高、并且要买学区房、要住市区的刚需可以考虑。

除了上述的三种类型，当然还有像宏江中央广场这种懊恼遗憾型。

宏江住宅最后一次开盘是在7月底，价格在11000-12000元/㎡，并且房源基本内购去化。结果到8、9月就刮来了涨价风，宏江真是巧妙的避开了。现在倒好，给了投资客完美的契机，即使先前没打算转手的客户看到这个状况也忍不住走了投资客的路线，目前宏江转手房源比比皆是。只能说开发商错过了，投资客赶上了。

整体来看，中原区楼盘随着环线的外扩价格逐渐降低，三环以内都在1.5W/㎡以上，三四环之间集中在1.3W/㎡上下，四环以外在1.0W/㎡上下。小的区域来看，围绕锦艺城、万达广场等中心向外逐渐呈降低趋势。

价格分布大致如下图↓↓↓



由以上各楼盘的状况，小编发现，比起政策出台前的火热场面，现在的市场也的确冷静了一些。虽然价格依然在挺着，但卖的也实在不能算好，这样的成交量下，开发商都对明年的楼市充满了信心。

原因是什么，对于热点区域，很大程度上是在于目前能够拿到市场上的货源太少，在售楼盘在售房源屈指可数，供需比较失衡，所以给了他们挺着的资本和勇气。

比如五建新街坊、在三环内、有地铁的、有学校可重点关注；升龙御玺、盛世卧龙城三环内、未来有地铁也可关注；保利心语在三环内、临近万达，不介意地铁和其他交通情况的话也可作为考虑。这些环内楼盘，价格短期来看几乎没有松动的可能性，不建议刚需客户继续保持观望状态。

对于三环以外，比如华瑞紫韵城、汇泉西悦城这种孤岛型的项目，卖未来、卖预期，并且未来还会有大量库存放出来，加上限购政策的加码，价格方面存在松动的可能性，所以建议入手不要太着急。

另外，明年即使有一部分房源出来，我们也不能想象的太乐观，毕竟降温是个过程，况且还有反弹这一说，建议有置业需求的也可以考虑二手房，目前中原区的二手房价格上虽没有比之前降下来，但已经在趋于回归理性。据实地探访发现，二手房交易明显可以有谈价的余地了，卖方不再像以前那般强硬和不守信了，所以二手房方面也是值得关注的。

总体来看，政策调控后，年底回款前，一手市场由于供需失衡导致价格可能持续挺下去，二手市场稍微有一点点缓和，加上近日接连出台的限购限贷政策，接下来的房地产又有一段跌宕起伏的路要走了。

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